양극화로 답답한 주택시장! 시계(視界) 바꿀 묘책은?

3월 전반기에는 토지거래허가제 해제(2월 13일)와 기준금리 인하(2월 25일)로 시세 모멘텀이 회복됐습니다. 그러나 후반기에는 토허제 확대 발표(3월 19일)로 비인기지역의 조정이 이어지면서 시세 변동성을 키웠습니다.

4월 시장은 부동산 정책변화에 따른 눈치게임이 펼쳐졌는데요. 글로벌 경기침체 여파 속에 트럼프發 관세충격까지 더해지면서 관망세가 이어졌습니다. 금리 인하 등 완화적 통화정책이 기대되는 시기였지만, 인플레이션으로 인한 통화정책에 대한 불확실성이 여전히 시장의 발목을 잡는 분위기였습니다.

지난 4월 17일 한국은행 금융통화위원회가 2분기 첫 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 2.75%로 유지한 바 있습니다.

경기둔화 우려로 기준금리 추가인하가 요구되는 상황이었지만, 원달러 환율이 1,410~1,480원대로 변동성이 컸던 점이 동결 요인이었습니다. 그러나 올해 1분기 경제성장률이 세 분기 만에 -0.2% 마이너스 성장을 기록했습니다. 이제 내수경기 회복을 위한 금리인하 시점은 5월 29일 금통위로 모아집니다.

한은 기준금리 인하 횟수에 대한 시장컨센서스는 2회, 연말 예상치는 2.25%이며, 국내 기관 중에서는 3회 인하 전망도 관측됩니다. 경기불황에 대한 우려가 커지는 가운데, 경제부총리는 워싱턴 G20 재무장관회의 기자간담회에서 추경에 대한 유연한 대응계획를 밝힌 바 있습니다.

또한 한국은행 총재도 워싱턴 기자간담회에서 연간 경제성장률이 기존 1.5%를 하회할 가능성과 현재 금리 인하 트렌드에 있음을 언급했습니다. 지난 2월 한은이 성장률 전망치를 종전 1.9%에서 1.5%로 하향한 바 있는데요. 이 수준을 밑돈다면 경기부양 필요성이 더욱 커지는 것이죠.

한편 한은 금리 인하에 핵심 고려사항 중 하나인 韓美 간 금리 차이 1.75%p가 다음달 5월 8일 美 연방준비제도(Fed) 연방공개시장위원회(FOMC)의 정책금리 결정에 따라 축소될지 관심입니다. 도널드 트럼프 미국 정부의 상호관세 발표 후 점점 거세지는 미국 경제침체 우려에 美 중앙은행이 금리 인하를 결정할 수 있다는 시장기대가 커지고 있습니다.

그런데 채권시장에서 외국인 매수기조 강화가 흥미롭습니다. 한은이 금리인하를 선택할 경우 채권가격이 상승할 수 있다는 기대에 배팅한 것입니다. 채권시장의 선취매가 적절했는지 지켜볼 일입니다.

4월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분했습니다. 붉은색이 진할수록 전월 대비 상승률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복이 적은 지역입니다. 푸른색은 하락 지역입니다.

4월 서울 매매가격 전월 대비* 증감률은 13개월째 회복세이며, 상승 모멘텀도 강화됐습니다. 강북권 상승률은 지난해 7~9월 0.3%대를 정점으로 올해 1~2월 0.02~0.03%까지 완만해졌지만, 토허제 해제ㆍ기준금리 인하로 3월 0.08%로 확대됐고, 4월은 0.28%로 높아졌습니다.

강북권은 11개월 연속 상승했고, 상승률도 높아졌지만, 상승구(區)가 지난해 11월까지 14개구 전 지역에서 올해 3월 10곳에 이어 4월 8곳으로 줄었습니다. 강북권도 마용성 핵심지역과 종로ㆍ중구 업무지구 중심의 전형적인 차별화 강세가 나타나고 있습니다.

강남권 상승률은 지난해 8~9월 0.6%대에서 올해 1월 0.09%로 줄었지만, 13개월째 상승하면서 4월은 0.95%에 달했습니다. 강남권과 강북권 간 양극화도 뚜렷해졌습니다. 강남권 대비 강북권 증감률 갭이 지난해 8월 0.34%p에서 올해 1월 0.07%p로 내려갔지만, 4월 들어 0.67%p로 확대되는 등 강남권 우세가 확실해졌습니다.

상승구(區)도 지난해 11월 11개구 전 지역 상승에서 올해 1월 외곽지역인 관악구의 약세와 강동ㆍ강서구의 경계매물 출회로 8곳으로 줄었죠. 그런데 3~4월 강남3구 주도로 상승구가 10곳으로 늘었습니다.

경기도 매매가격 전월 대비* 증감률이 1월 하락률 -0.14%로 확대됐으나, 3월 -0.03%로 낙폭이 줄었고, 4월 약보합세를 시현했습니다. 상승지역이 지난해 11월 14곳에서 올해 1월 7곳으로 적어졌지만, 3~4월 9곳으로 안정을 찾았습니다.

준(準)강남권 과천ㆍ성남시의 상승에 힘입어 경기도 전체의 가격조정폭이 줄어든 것입니다. 과천은 상승률이 2.98%에 달하면서 서울 강남구 2.78%를 상회해 서울ㆍ수도권 상승률 Top입니다. 성남시가 분당구 상승세에 힘입어 상승률이 0.56%로 수원시를 제치고 경기도 2순위로 집계됐습니다.

경기도는 지난해 말부터 시세 부침이 있습니다. 그러나 서울 근접에 따른 교통편리성과 산단 보유로 젊은 근로소득자 유입이 꾸준합니다. 소득이 높아지고, 인구쏠림현상까지 나타나면서 GTX 등 다양한 교통개발이 진행 중입니다. 일자리 창출과 교통인프라 확충은 주택 실수요자 입장에서는 가장 매력적인 투자요인입니다.

서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 준강남으로 자리매김해 경기권 차별화에 성공한지 오래입니다. 대도시인 수원ㆍ용인에 이어 광명ㆍ화성 동탄ㆍ김포시도 인기투자처로서 빠르게 부상 중입니다.

4월 전국 주택매매가격 지수는 93.0으로 전년동기 대비** -0.05% 하락했습니다. 장기 하락추세가 지난해 12월 재차 확대됐는데요. 강남권을 중심으로 한 주택가격 회복세가 인근 인기지역으로 확산되면서 3월 하락률이 -0.11%로 줄었고, 4월 낙폭을 더욱 줄였습니다.

한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비* 증감률도 지난해 12월 -0.09% 하락 전환 이래 올해 1월 -0.12%로 낙폭을 키웠지만, 점차 안정을 찾으면서 3월 -0.03%로 하락률이 줄었다가 4월 0.03%로 상승전환했습니다. 금리 인하가 하방경직성 확보에 기여했습니다.

권역별로는 서울이 전월 대비* 0.62% 올라 13개월째 상승했고, 상승률도 빠르게 올랐습니다. 수도권도 0.21% 상승해 금리인하 시점 및 규제에 대한 불확실성에도 불구하고, 시장심리가 안정을 찾는 모습입니다. 다만 여전히 서울과 수도권 비인기지역 간 시장 차별화가 격차를 줄이지 못하고 있습니다.

특히 5개광역시 전월 대비* 매매가격 하락률은 하방 압력이 여전히 강합니다. 하락률도 지난해 12월부터 -0.2%대로 확대된 이래 5개월째 줄어들지 않았습니다. 서울ㆍ수도권과 지방도시 간 양극화 이슈가 시장현안입니다.

4월 전국 주택전세가격 지수는 93.4로 전년동기 대비** 1.19% 상승해 12개월째 오름세입니다. 전세수요 증가로 서울ㆍ수도권의 전년동기 대비** 증감률이 상승 전환한지 각각 14개월째입니다.

그런데 전국 전세가격의 강세 행진에도 불구하고, 5개광역시와 지방도시의 전월 대비* 상승률이 올해 들어 동시 하락한 이래 4개월째 조정입니다. 지방은 매매가격에 이어 전세마저 수요가 뒤따르지 못한다는 의미입니다. 한편 전국의 전월 대비* 상승률은 0.02%로 상승세는 유지했지만, 타이트한 대출환경으로 상승률은 줄었습니다.

4월 현재 매매가격이 연초 대비** 하락세를 지속한 지역은 5개광역시 -0.6%>인천 -0.4%>지방 -0.4%>경기 -0.1% 순입니다. 하락률이 상대적으로 큰 지역은 주택 매매수요가 활발치 않으면서 공급부담에 노출된 곳입니다.

반면 서울은 연초 대비** 1.1% 상승했는데, 권역별로는 강남권 1.8%>강북권 0.4% 올랐습니다. 강남권과 강북권 간 차별화가 이슈입니다. 수도권도 연초 대비** 상승률이 0.3%이나, 지역별로 편차가 커서 모멘텀 지속은 좀 더 확인이 필요합니다. 전세가격은 연초 대비** 서울 강남권이 0.4% 올라 1순위입니다.

‘매매-전세 증감률갭’은 플러스(+) 영역에서는 강남권 1.4%p>강북권 0.3%p 순입니다. 강남권 매매-전세갭이 타 지역보다 월등히 벌어진 이유는 매매가격 급등이 원인입니다. 토허제 해제 후 강남 해제지역에서 시작된 집값 상승이 인근지역까지 번져 강남권 주택가격 상승률은 지난해 8~9월 회복기 0.61~0.69%를 상회한 0.95%를 기록했습니다.

반면 마이너스(-) 영역에서는 광역시 -0.5%p>인천 -0.3%p>경기 -0.3%p>인천 -0.3%p>지방 -0.2%p 순입니다. 광역시의 갭 확대는 공급부담 속에 수요부진으로 인한 매매가격 약세가 원인입니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!