기준금리 인상으로 ‘최종금리’와 갭(Gap)이 준다면?

1월 2주차 시장동향입니다. '1ㆍ3부동산대책' 발표 후 1주일이 경과됐습니다. 부동산시장은 여전히 매수관망 속에 거래부진과 가격하락세로 몸살입니다. 주택청약도 인기단지 내 소형평형에 몰리는 등 양극화현상이 관측됩니다.

부동산에 영향을 미치는 금융ㆍ수급ㆍ경기ㆍ정책변수 중에서 정책규제 완화는 분명 긍정적 시그널입니다. 그러나 여전히 금리 인상으로 주택구매자의 금융여건은 답보상태이며, 입주물량이 몰리는 수도권 수급은 눌려있습니다.

미국 인플레이션의 뚜렷한 둔화 조짐에도 불구하고, 연준의 기준금리 인상기조는 속도 조절이 있을지언정 당분간 이어질 것 같습니다. 한편 한은 최종금리(Terminal Rate) 목표는 3.75%로 관측되는데요. 문제는 최종금리가 3.75%에서 멈추고, 하반기부터 인하 가능성이 회자되면서 내년 즈음 인하가 구체화되더라도 구매자는 상당기간 금융비용 부담을 감내해야 한다는 점입니다.

또한 미국 긴축기조가 지속될 경우 미국 경제의 침체국면 전환이 우려되는데요. 만약 미국 경제의 연착륙이 어려워질 경우 글로벌 경기침체로 확대될 수도 있습니다. 이미 세계은행(WB)은 세계 경제성장률을 3%에서 1.7%로 하향조정했습니다.

한국의 실물경제도 일정부분 영향이 불가피해 보입니다. 경기가 톤다운되면 실수요자들의 적극적인 매수동참이 어려워질 수 있죠. 결국 정책규제와 가격하락을 제외하고는 금융ㆍ수급ㆍ경기여건의 급격한 호전보다 상당기간 회복 준비기간이 요구될 수 있습니다.

일단 13일 열린 한은의 첫 금융통화위원회에서 시장 예상대로 기준금리가 0.25%p 인상된 3.5%로 결정됐습니다. 기준금리 인상은 부담입니다만, 한은 최종금리목표 3.75%와 갭은 줄어듭니다. 이를 뒤집어 생각해 보면 기준금리 불확실성이 해소되는 시간이 조금씩 다가옴을 시사하기도 합니다. 물론 인내의 시간은 꽤 필요할 것입니다.

1월 9일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 95.1로 전년동기 대비* -4.9% 하락했습니다. 기준금리 인상, 매물누적, 호가조정으로 3개월째 하락세입니다. 전주 대비** 하락률은 -0.37%로 3주째 비슷한 수준입니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

권역별로 기타지방은 전주 대비** -0.21% 하락했습니다. 하락률이 미세하게 다시 늘었습니다. 한편 경기도는 -0.58% 하락했습니다. 서울 하락률은 -0.38%로 소폭 늘었습니다. 여전히 상승폭이 컸던 경기ㆍ인천이 하락을 주도했습니다.

인천ㆍ경기도는 매물누적 속에 가격조정이 계속됐습니다. 하락폭이 주단위로 오르내리지만, 하락추세 중입니다. 5개광역시 전 지역이 약세입니다. 미분양이 증가한 대전은 하락률이 2주째 줄었으나, 입주물량 과다인 대구는 매물이 가중됐고, 울산도 약세국면입니다.

기타지방의 평균하락률이 타 권역보다 양호했습니다. 많이 오르지 않았기 때문입니다. 지난 4분기 입주물량이 적었던 전남의 차익매물이 줄었습니다. 2023년 입주물량이 전국에서 가장 적은 제주의 하락률도 줄었습니다. 세종은 하락률이 줄었지만. 하락 1순위입니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.38% 하락했습니다. 하락률이 0.06%p 늘었고, 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 19주째 0개구를 유지했습니다. 전 지역이 고른 하락세를 나타내 보합조차 없는 25개 하락구를 유지했습니다.

종로구가 적은 아파트 분포로 매물압력이 적어 꾸준하게 선방했습니다. 양천구는 목동학군과 학원가를 공유하고 있는 신정동 재건축 단지를 중심으로 문의가 이어졌습니다. 강동구가 갭투자 실종 속에 급매물로 하락률이 -1.14%로 가장 컸습니다.

경기는 전주 대비** -0.58% 하락했습니다. 경강선 개통으로 교통편의성이 좋아진 광주와 전통적인 강세지역인 이천시가 적게 하락했습니다. 하락 1위는 광명시로 규제지역 해제에도 불구하고, 누적된 매물이 소진되지 못해 -1.36% 하락했습니다.

인천은 -0.52% 하락했는데, 하락폭이 0.02%p 줄었지만, 전 지역이 13주째 보합조차 없습니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체가 원인입니다. 입주물량이 누적된 중구가 -0.89% 하락했고, 연수구도 -0.75% 빠졌습니다.

1월 9일 기준 전국 아파트 전세가격지수는 93.6으로 전년동기 대비* -6.3% 하락해 3개월째 하락입니다. 금리상승, 전세매물 적체, 월세전환으로 수요가 약합니다. 전주 대비** -0.57% 하락해 하락률이 소폭 늘었습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

지역별로는 기타지방이 -0.24% 하락해 하락률이 다시 늘었습니다. 여전히 입주물량이 몰린 경기ㆍ인천, 월세전환이 많은 서울이 약세를 주도했습니다. 전세이자 부담으로 월세 수요가 늘었고, 매매시장 취약으로 다주택자 물건이 전세시장으로 유입되는 악순환입니다.

경기 하락률은 -0.89%로 하락 1위이고, 하락폭도 확대됐습니다. 2위는 인천으로 -0.84% 내렸습니다. 3위는 서울입니다. 5개광역시는 하락률이 줄었는데, 공급 부담이 큰 대구 하락률이 완화됐습니다. 반면 미분양이 커진 울산, 신규물량이 증가한 대전 하락률이 커졌습니다.

기타지방은 -0.24% 하락해 타 권역 대비 선방했으나, 하락률은 늘었습니다. 그러나 적은 공급물량과 교통망이 개선되는 강원을 비롯해 타이트한 공급량이 유지됐던 제주 하락률이 줄었습니다. 매물압박이 큰 세종도 2주째 하락률이 줄었습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.80% 하락했습니다. 월세 전환수요 증가와 신규 전세수요 위축으로 재차 하락률이 커졌습니다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 17주째 0개구이고, 하락구는 10주째 25개구로 횡보했습니다.

갭투자 위축으로 하락폭이 컸던 노봉ㆍ노원의 매물압력이 완화됐습니다. 시청ㆍ광화문 등 업무지구에 가깝지만, 선호도가 낮은 구형아파트의 매물축적으로 하락폭이 컸던 서대문구도 안정세입니다. 하락 1순위 광진구는 뒤늦은 전세물량 출회로 -2.03% 내렸습니다.

경기도는 전주 대비** -0.89% 하락해 하락폭이 0.16%p 늘었고, 서울 -0.80%보다 더 하락했습니다. 동두천시가 2023년 신축물량이 타이트해 상대적으로 덜 하락했습니다. 강세지역인 이천시도 선방했습니다. 하락 1위는 입주부담이 큰 양주시로 -1.78% 하락했습니다.

인천은 -0.84% 하락해 전주 대비 0.04%p 하락폭이 줄었습니다. 그러나 8주째 보합 없는 전 지역 하락세를 보이다가 동구가 2주째 강보합세로 선방했습니다. 인근에서 몰려오는 입주물량을 소화해냈습니다. 월세전환물량이 많은 연수구가 -1.48% 내려 하락 1순위입니다.

전국 매수우위지수는 17.7에서 18.2로 상승했습니다. 3주째 회복세입니다. 서울은 19.9에서 20.5로, 경기는 14.1에서 14.7로 올랐습니다. 인천도 11.8에서 16.8로 상승했습니다. 다만 5개광역시는 12.7에서 11.7로 내렸는데, 광주가 -5.1p 가장 많이 하락했고, 대전이 -3.4p, 울산이 -2.4p 내렸습니다. 반면 부산과 대구가 각각 2.1p, 0.1p 올랐습니다.

기타지방은 25.8에서 26.1로 상승했습니다. 강원이 16.3p 가장 많이 올랐고, 경남이 3.3p 올랐습니다. 전북이 2.6p 상승했습니다. 한편 제주가 -11.0p 내렸습니다. 충북과 전남이 각각 -6.1p, -5.3p 하락했습니다. 경북과 충남은 각각 -4.2p, -4.0p 하락했습니다. 강원이 56.1로 1순위입니다. 최저 지역은 울산으로 9.2입니다.

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