작더라도 확실한 주택시장 변화의 단초(端初)는?

2월 2주차 시장동향입니다. 시장은 약세기조를 이어가고 있습니다. 여전히 수도권 중심으로 하락국면이고, 서울도 갭투자가 많았던 지역을 중심으로 순환조정 중입니다.

23일 한은 금통위의 금리결정 전까지 시장은 급매물 소화과정을 거치면서도 매도인과 매수인 간 가격괴리로 관망세가 이어질 것으로 보입니다. 특히 역전세난이 이어지면서 저가 급매물이 출회되고 있어 거래가 회복되더라도 시세 불안정성은 여전히 남아 있습니다.

지역별로 가격 조정이 꽤 진행된 곳도 있고, 시장금리 완화기조에 이은 1ㆍ3대책 등으로 집값 바닥이 멀지 않았다는 희망적 시각도 때때로 관측됩니다. 그러나 급락지역 중심으로 실수요자의 저가 매수가 가능하려면 심리적 모멘텀을 강화할 수 있는 경제이벤트가 필수입니다. 지금은 기준금리의 확정적 행보(行步)가 중요한 트리거입니다.

기준금리 인상요인은 1월 소비자물가 5.2% 상승, 한미 금리 격차 1.25%p 등입니다. 반면 동결요인은 지난해 4분기 GDP -0.4% 역성장 등 실물경기 침체 우려인데요. 시장은 동결 기대감이 유효한 분위기지만, 남은 2주간 뉴스 플로우에 따라 결과는 시장예측과 달라질 수 있습니다. 미국 중앙은행 고위관계자의 매파발언도 결론이 쉽지 않음을 시사해 줍니다.

한편 매매가격 하락을 부축이는 전세가격 급락세는 다소 완화된 양상입니다. 역전세이슈와 이로 인한 갭투자 동력원 상실이 전세가격 하락을 초래했는데요. 전세가격 하락이 어느 정도 안정을 찾는다면 저점 인식이 공유되면서 거래량 회복으로 이어질 수 있습니다.

지난 1월 마지막 주에 매매가 하락률과 전세가 하락률 간 갭은 0.5%p로 역대 최대 수준이었습니다. 전주는 0.35%p로 축소됐습니다만, 시장참여자의 우려는 존재합니다. 시장 안정을 위해서는 먼저 전세가와 매매가 간 하락률 갭이 줄어드는 등 작더라도 확실한 변화의 단초(端初)가 관측되어야 할 것입니다.

2월 6일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 94.0으로 전년동기 대비* -6.1% 하락했습니다. 기준금리 인상, 매물누적, 호가조정으로 4개월째 하락세입니다. 전주 대비** 하락률은 -0.41%로 지난주와 비슷한 수준입니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

권역별로 기타지방은 전주 대비** -0.25% 하락했습니다. 하락률이 미세하게 늘었습니다. 반면 경기도는 -0.54% 하락했지만, 하락률을 미세하게 줄였습니다. 반면 서울 하락률은 -0.39%로 0.11%p 줄었습니다. 인천이 하락을 주도했습니다.

인천ㆍ경기도는 매물누적 속에 하락폭이 주단위로 오르내렸는데, 지난주는 인천 하락률이 컸습니다. 5개광역시는 여전히 전 지역이 약세입니다. 올해 입주물량 전국 3위인 대구를 비롯해 미분양이 증가한 대전 하락률이 확대됐고, 입주물량 과다인 울산도 약세입니다.

기타지방은 평균하락률이 타 권역보다 양호했습니다. 그러나 주단위로 하락률 등락이 엎치락뒤치락입니다. 세종은 여전히 하락 1순위입니다. 지난해 입주물량이 적었던 전남의 하락률이 늘었습니다. 2023년 입주물량이 전국에서 가장 적은 제주는 하락률이 줄었습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.39% 하락했습니다. 하락률이 0.11%p 줄었고, 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 22주째 0개구를 유지했습니다. 강동구 등 다수 지역의 하락률이 줄었고, 종로가 약보합세를 나타내 하락구는 24개로 1개구가 축소됐습니다.

종로구가 적은 아파트 분포로 매물압력이 낮아 수주째 선방했습니다. 용산구는 인기지역답게 상대적으로 소폭 하락했습니다. 양천구는 목동학군가 인근단지 중심으로 문의가 이어졌습니다. 올해보다 내년 입주부담이 큰 강북구는 -1.02%로 가장 많이 하락했습니다.

경기는 전주 대비** -0.54% 하락했습니다. 초저가 매물압력이 완화된 과천과 전통적으로 강세지역인 이천시가 적게 하락했습니다. 의왕시는 신규분양 단지를 제외하고 기존 아파트의 누적매물이 소진되지 못해 -1.05% 하락하면서 하락 1위입니다.

인천은 -0.75% 하락했는데, 하락폭이 0.06%p 늘면서 전 지역이 16주째 보합조차 없습니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체가 원인입니다. 입주물량이 누적된 부평구가 -1.01% 하락했고, 서구는 검단신도시 물량부담으로 -0.91% 하락했습니다.

2월 6일 기준 전국 아파트 전세가격지수는 91.5로 전년동기 대비* -8.5% 하락해 4개월째 하락입니다. 금리상승, 전세매물 적체, 월세전환으로 수요가 약합니다. 전주 대비** -0.76% 하락해 하락률이 소폭 줄었습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

지역별로는 세종 등 기타지방이 -0.4% 하락해 하락률이 커졌습니다. 입주물량이 몰린 인천ㆍ경기, 월세전환이 많은 서울이 약세를 주도했습니다. 전세이자 부담으로 월세 수요가 늘었고, 매매시장이 취약해 다주택자 물건이 전세시장으로 유입되는 악순환입니다.

인천 하락률은 -1.34%로 하락 1위입니다. 2위는 경기로 -1.12% 내렸습니다. 3위는 세종입니다. 5개광역시 하락률이 소폭 줄었지만, 대구는 공급 부담으로 커졌습니다. 미분양이 커진 울산, 신규물량이 늘어난 대전은 하락률이 줄었지만, 지속 여부는 불투명합니다.

기타지방은 -0.4% 하락해 타 권역 대비 선방했지만, 하락률은 확대됐습니다. 수도권 전세가격 하락이 지방에도 영향을 미치는 양상입니다. 반면 적은 공급물량과 교통망이 개선되는 강원과 타이트한 공급량이 유지됐던 제주는 하락률이 줄었습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.86% 하락했습니다. 월세 전환수요 증가와 신규 전세수요 위축으로 하락률이 이어졌지만, 전주 대비 하락률은 0.33%p 줄었습니다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 20주째 0개구이고, 하락구는 13주째 25개구로 횡보했습니다.

창동 등 관심지역의 투자문의에 힘입은 도봉구와 전세수급이 타이트한 종로구의 하락률이 상대적으로 적었습니다. 갭투자 위축으로 하락폭이 컸던 노원구 매물압력이 완화됐습니다. 하락 1순위 강남구는 도곡ㆍ개포동 등 학군지역의 매물 출회로 -1.84% 내렸습니다.

경기도는 전주 대비** -1.12% 하락해 하락폭이 0.28%p 줄었지만, 서울 -0.86%보다 더 하락했습니다. 안양시가 학군지역 매물소진으로 덜 하락했습니다. 이천시가 타이트한 전세수급으로 선방했습니다. 하락 1위는 과천시로 가격조정이 이어지면서 -2.45% 하락했습니다.

인천은 -1.34% 하락해 전주 대비 0.22%p 하락폭이 줄었습니다. 3주째 보합 없이 전지역이 하락세입니다. 전세 공급물량이 많은 부평구가 -1.8% 내려 하락 1순위입니다. 입주물량이 많은 서구가 -1.74% 하락해 2순위입니다.

전국 매수우위지수는 18.4에서 19.8로 상승했습니다. 인천이 14.3에서 18.0으로 상승했습니다. 반면 서울은 21.8에서 23.2로, 경기는 15.1에서 17.0으로 올랐습니다. 한편 5개광역시는 10.6에서 11.6로 올랐는데, 대구가 3.6p 가장 많이 반등했고, 대전이 2.8p 상승했습니다. 부산 1.5p, 광주 0.02p 올랐습니다. 반면 울산이 -7.3p 내렸습니다.

기타지방은 27.0에서 27.9로 상승했습니다. 경북이 4.8p 가장 많이 올랐고, 전북이 4.4p 상승했습니다. 이밖에 충북 3.3p, 충남 0.9p 올랐습니다. 한편 강원이 -5.1p 하락했습니다. 경남ㆍ제주가 -3.1p씩 내렸고, 전남이 -0.3p 하락했습니다. 강원이 39.4로 여전히 1순위입니다. 최저 지역은 대구로 9.8입니다.

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