거래량 회복 속에 가격하락도 완급 조절되나?

2월 3주차 시장동향입니다. 23일 한은 금통위의 금리결정을 앞두고, 대부분 지역에서 매매가는 물론 전세가 하락률이 줄었습니다. 지난달 서울시의 아파트 매매거래량이 1,000건을 넘어섰다는 보도에 힘입어 거래량 바닥권 탈출 기대감이 커진 한 주였습니다.

규제지역을 대거 해제하는 1ㆍ3대책에 이어 9억원 이하 주택 대상의 특례보금자리론 등 금융지원 확대 같은 환경변화에 반응한 것이죠. 특히 시장금리가 조금씩 하향세를 이어가고 있어 매매심리 안정에 플러스 요인으로 작용하고 있습니다.

일단 한은 금리결정에 주목할 필요가 있습니다. 금리가 매물소화 강도를 결정하는데 큰 역할을 하기 때문입니다. 다만 미 연준의 스텐스가 변수인데요. 미국 1월 소비자물가 상승률이 6.4%로 시장컨센서스 6.2%보다 높게 나오자 3월과 5월뿐만 아니라 6월에도 인상기조를 유지할 것이란 관측이 등장한 것입니다.

또한 경세성장 둔화 등 부담요인도 수면위로 올라오겠죠. 그 과정에서 바닥권 진입과 추가조정에 대한 시장의견이 서로 맞설 것입니다.

혼란스러운 장세일수록 주변 성공담과 실패담을 투자 트랙레코드에 꼼꼼히 저장할 필요가 있습니다. 부동산은 과거를 답습하지 않지만, 사이클 성격때문에 경험요인을 완전히 배제키도 어렵습니다. 시장컨센서스를 주시하면서 나와 다른 의견에 대한 대응논리를 통해 시장에 순응할지, 역발상으로 대응할지, 효과적인 대응방법을 선택하는 것이 좋습니다.

2월 13일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 93.6으로 전년동기 대비* -6.5% 하락했습니다. 기준금리 인상, 매물누적, 호가조정으로 4개월째 하락했고, 하락률도 확대됐습니다. 한편 전주 대비** 하락률은 -0.36%로 소폭 완화됐습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

권역별로 기타지방은 전주 대비** -0.24% 하락했습니다. 하락률이 지난주 수준입니다. 반면 경기도는 -0.46% 하락했지만, 하락률을 0.09%p 줄였습니다. 서울 하락률은 -0.3%로 경기도와 동일하게 0.09%p 줄었습니다. 인천이 -0.71% 하락해 약세를 주도했습니다.

인천ㆍ경기도는 매물누적 속에 하락폭이 오르내렸는데, 상대적으로 인천 하락률이 2주째 컸습니다. 5개광역시는 하락률은 줄었지만, 여전히 전 지역 약세입니다. 올해 입주물량 전국 3위인 대구가 광역시 중 하락률이 컸고, 대전은 미분양 증가로 하락률이 확대됐습니다.

기타지방은 평균하락률이 타 권역보다 양호했습니다. 하락 1순위였던 세종의 하락률이 줄었습니다. 지난해 입주물량이 적었던 전남도 안정을 찾았습니다. 반면 2023년 입주물량이 가장 적은 제주는 여행객 감소 뉴스가 나오면서 하락률이 늘었습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.3% 하락했습니다. 하락률이 0.09%p 줄었지만, 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 23주째 0개구이고, 하락구는 25개입니다. 강북구 등 12개구의 하락률이 줄었고, 서대문구 등 13개구의 하락률이 늘었나는 등 혼조국면입니다.

강동구가 낙폭과대 인식이 확산되면서 하락률이 제일 적었고, 종로구가 적은 아파트 분포로 매물압력이 낮아 수주째 선방했습니다. 강남구는 인기지역답게 매물압력이 완화됐습니다. 양천구는 목동학원가 인근단지 중심으로 문의가 이어졌습니다.

경기는 전주 대비** -0.46% 하락했습니다. 초저가 매물압력이 완화된 과천시가 1주째 적게 하락했습니다. 강세지역인 이천시는 급매물 부담으로 하락률이 확대됐습니다. 교통여건 개선 기대감이 컸던 동두천시는 급매물 소진이 안되어 -1.0% 하락해 하락 1위입니다.

인천은 -0.71% 하락해 하락폭이 0.03%p 줄었지만, 전 지역이 17주째 보합조차 없습니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체가 원인입니다. 서구가 검단신도시 물량으로 -1.16% 하락했고, 연수구도 입주부담으로 -1.07% 하락했습니다.

2월 13일 기준 전국 아파트 전세가격지수는 91.1로 전년동기 대비* -9.1% 하락해 4개월째 하락했고, 하락률도 늘었습니다. 금리상승, 전세매물 적체, 월세전환으로 수요가 약합니다. 한편 전주 대비** -0.50% 하락해 하락률이 줄었습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

지역별로는 기타지방이 -0.31% 하락해 하락률이 줄었습니다. 입주물량이 몰린 인천이 약세를 주도했지만, 하락률은 줄었습니다. 경기와 월세전환이 많은 서울도 하락률이 줄었습니다. 다주택자 물건이 전세시장으로 유입되는 가운데, 매물소화도 늘었기 때문입니다.

인천 하락률은 -0.8%로 하락 1위입니다. 2위는 충남으로 -0.79% 내렸습니다. 3위는 대구로 -0.65% 하락했습니다. 세종과 더불어 하락률 2~3위를 나타냈던 경기도는 -0.65% 내렸지만, 순위가 회복되는 모습입니다. 세종도 -0.3%로 하락률을 줄였습니다.

5개광역시 하락률이 0.14%p 줄었습니다. 공급부담이 큰 대구를 비롯해 미분양이 커진 울산, 신규물량이 늘어난 대전도 하락률이 줄었습니다. 기타지방은 -0.31% 하락해 타 권역 대비 선방했습니다. 반면 강원은 교통망 개선에도 불구하고, 하락률이 소폭 늘었습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.59% 하락했습니다. 월세 전환수요 증가와 신규 전세수요 위축으로 하락률이 이어졌지만, 전주 대비 하락률은 0.27%p 줄었습니다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 21주째 0개구이고, 하락구는 14주째 25개구로 횡보했습니다.

마포는 급전세 물건이 소진되면서 상대적으로 적게 하락했습니다. 전세수급이 타이트한 종로구의 하락률은 꾸준히 낮은 수준을 유지했습니다. 중구는 하락 1순위로 임대차물량의 안정수준으로 하락폭이 크지 않았지만, 급매물이 거래되면서 -1.48% 내렸습니다.

경기도는 전주 대비** -0.65% 하락해 하락폭이 0.47%p 줄었지만, 서울 -0.59%보다 더 하락했습니다. 남양시가 다산신도시 입주물량 소진으로 덜 하락했습니다. 수원시가 매물압력이 낮아지면서 선방했습니다. 하락 1위는 양주시로 입주부담으로 -1.55% 하락했습니다.

인천은 -0.8% 하락해 전주 대비 0.54%p 하락폭이 줄었습니다. 그러나 4주째 보합 없이 전지역이 하락세입니다. 전세 입주물량이 많은 연수구가 -1.47% 내려 하락 1순위입니다. 입주물량이 많은 서구가 -0.94% 하락해 2순위입니다.

전국 매수우위지수는 19.8에서 21.1로 상승했습니다. 서울은 23.2에서 25.1로, 경기는 17.0에서 19.6으로 올랐습니다. 반면 수도권에서 유일하게 인천이 18.0에서 16.3으로 하락했습니다. 한편 5개광역시는 11.6에서 12.1로 올랐는데, 울산이 4.8p 가장 많이 반등했고, 대전이 3.7p 상승했습니다. 광주 2.0p, 대구 1.1p 올랐습니다. 반면 부산이 -3.7p 내렸습니다.

기타지방은 27.9에서 28.8로 상승했습니다. 충북이 16.9p 가장 많이 올랐고, 강원이 11.3p 상승했습니다. 이밖에 충남 0.7p, 전북 0.5p 올랐습니다. 한편 전남이 -6.6p 하락했습니다. 경북이 -4.5p 내렸고, 경남과 제주가 -2.1p씩 하락했습니다. 강원이 50.7로 여전히 1순위입니다. 최저 지역은 부산으로 9.5입니다.

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