물가 전망을 선반영한 기준금리 숨고르기, 부동산 영향은?

2월 4주차 시장동향입니다. 23일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 3.5%로 동결했습니다. 지난해 4월부터 올해 1월까지 사상 첫 7회 연속 기준금리 인상 행진이 10개월 만에 막을 내린 것입니다.

한은은 1월 기준 소비자물가 상승률 5.2% 등 인플레이션 부담에도 불구하고, 동결을 택한 이유에 대해 3월부터 예상되는 물가안정 전망을 반영했다고 밝혔습니다. 7회 연속 기준금리를 인상한 후 물가 경로가 예상대로 움직이는지 지켜보겠다는 것입니다.

한은 기준금리 동결로 미국 기준금리 상단 4.75%와 차이는 1.25%p를 유지했습니다. 그렇다면 기준금리 인상기조는 끝이 난 것일까요? 시장은 인상기조 막바지 인식에는 공감하지만, 숨고르기 후 추가 인상을 염두에 두는 모습입니다.

국내 물가 부담 속에 지난 4분기 실질GDP 성장률은 -0.4%로 마이너스로 전환됐고, 무역적자 등 경제 둔화도 걱정입니다. 미 연준이 3월, 5월 베이비스텝(0.25%p) 혹은 3월 한번에 빅스텝(0.5%p)을 밟을 경우 한미 금리차는 1.5~1.75%p로 벌어집니다.

2월 들어 원달러 환율이 1,300원을 돌파하는 등 환율부담까지 겹칠 경우 기준금리 인상압력은 재차 증가할 수 있습니다. 한은 총재의 '인상기조 종료가 아닌 3.75%로 올라갈 가능성'에 대한 코멘트로 볼 때 긴축은 진행형입니다.

기준금리 동결은 부동산에 긍정적이나, 예상된 수준입니다. 향후 통화정책 변화뿐만 아니라 한은 경제성장률 전망치 (1.7%→1.6%) 하향에서 나타나듯 안심하기 어려운 변수도 영향을 미칠 수 있습니다. 당분간 시장은 큰 변화보다는 매물소화 속에 저가매수 트리거가 될 경제 모멘텀이나 규제완화 등 이벤트 찾기에 주목할 것으로 보입니다.

2월 20일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 93.3으로 전년동기 대비* -6.9% 하락했습니다. 기준금리 인상, 매물누적, 호가조정으로 4개월째 하락 중입니다. 한편 전주 대비** 하락률은 -0.36%로 2주째 동일한 수준입니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

권역별로 기타지방은 전주 대비** -0.2% 하락했습니다. 하락률이 0.04%p 줄었습니다. 경기도 역시 -0.44% 하락했지만, 하락률을 0.02%p 줄였습니다. 반면 서울 하락률은 -0.36%로 0.05%p 늘었습니다. 여전히 인천이 -0.57% 하락해 전국에서 약세 1순위입니다.

인천ㆍ경기도는 매물누적 속에 하락률이 오르내리는데, 인천 하락률이 3주째 컸습니다. 5개광역시의 하락률이 커졌지만 2곳은 예외입니다. 올해 입주물량 전국 3위인 대구와 미분양 증가지역인 대전 하락률이 지난주까지 확대됐다가, 이번주 축소됐습니다.

기타지방은 평균하락률이 타 권역보다 양호했습니다. 수도권 접근성이 좋은 충북의 하락률이 컸고, 한동안 하락 1순위였던 세종의 하락률이 재차 늘었습니다. 지난해 입주물량이 적었던 전남과 올해 적은 강원이 상대적으로 적게 하락했습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.36% 하락했습니다. 하락률이 0.05%p 늘었고, 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 24주째 0개구이고, 하락구는 25개입니다. 강북구 등 11개구 하락률이 완화됐고, 노원구 등 14개구 하락률이 늘어나는 등 혼조국면입니다.

송파구와 강동구가 낙폭과대 인식으로 급매물이 소진되면서 하락률이 제일 적었습니다. 용산구는 인기지역답게 매물압력이 완화됐습니다. 종로구가 적은 아파트 분포로 매물이 적어 수주째 선방했습니다만, 금주는 급매물이 거래되면서 하락 1순위로 전환됐습니다.

경기는 전주 대비** -0.44% 하락했습니다. 서울 근접성과 교통호재를 공유하는 구리시가 남양주시와 더불어 경기북부 2차 테크노밸리 사업지 부각으로 선방했습니다. 과천시가 가격부담 재인식 속에 급매물 소화로 -1.31% 하락해 상위권에서 하락1위로 급선회했습니다.

인천은 -0.57% 하락해 하락폭이 0.14%p 줄었지만, 전 지역이 18주째 보합조차 없습니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체가 원인입니다. 가격경쟁력을 보유한 동구도 매물압박으로 -1.19% 하락했고, 연수구도 입주부담으로 -0.65% 내렸습니다.

2월 20일 기준 전국 아파트 전세가격지수는 90.7로 전년동기 대비* -9.5% 하락해 4개월째 하락했고, 하락률도 늘었습니다. 금리부담, 매물적체, 월세전환으로 수요가 약합니다. 한편 전주 대비** -0.41% 하락해 하락률이 줄었습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

지역별로는 기타지방이 -0.24% 하락해 하락률이 줄었습니다. 입주물량이 몰린 인천이 경기보다 약세지만, 하락률은 줄었습니다. 월세전환이 많은 서울도 하락률이 줄었습니다. 다주택자 물건이 전세시장으로 유입되는 가운데, 매물소화도 꾸준히 진행됐기 때문입니다.

인천 하락률은 -0.52%로 하락 1위에서 3위로 회복됐습니다. 하락 2위는 서울로 -0.52% 내렸습니다. 경기도는 -0.49% 내렸지만, 하락률을 낮추면서 하락 4위를 유지했습니다. 세종은 -0.3%로 하락률은 동일하지만 하락 순위를 2순위 줄였습니다.

5개광역시는 하락률이 0.02%p 늘었습니다. 신규물량이 늘어난 대전만 하락률을 좁혔고, 공급부담이 큰 대구, 미분양이 커진 울산 등 대체로 하락률이 커졌습니다. 기타지방은 -0.24% 하락해 타 권역 대비 선방했습니다. 교통망이 개선된 강원은 하락률이 줄었습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.52% 하락했습니다. 월세전환수요 증가와 신규 전세수요 위축으로 하락률이 이어졌지만, 전주 대비 하락률은 0.07%p 줄었습니다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 22주째 0개구이고, 하락구는 15주째 25개구로 횡보했습니다.

마포는 2주째 급전세 물건이 소진되면서 상대적으로 적게 하락했습니다. 임차인 우위시장이었던 금천구가 급매물 압력이 완화되면서 오랜만에 상대적으로 하락률이 낮았습니다. 동작구는 하락 1순위로 대형단지의 급매물이 거래되면서 -1.25% 내렸습니다.

경기도는 전주 대비** -0.49% 하락해 하락폭이 0.16%p 줄었고, 서울 -0.52%보다 적게 하락했습니다. 근로자 유입으로 전세수요가 견조한 이천시와 평택시가 덜 하락했습니다. 하락 1위는 과천시로 누적되었던 입주 급매물이 거래되면서 -2.09% 하락했습니다.

인천은 -0.52% 하락해 전주 대비 0.28%p 하락폭이 줄었습니다. 그러나 5주째 보합 없이 전 지역이 하락세입니다. 동구가 인근 미추홀구 대형단지 입주가 시작되면서 -0.75% 내려 하락 1순위입니다. 계양구가 준신축 대단지의 상승부담으로 -0.72% 하락해 2순위입니다.

전국 매수우위지수는 지방 약세 영향으로 21.1에서 20.8로 소폭 하락했습니다. 서울은 25.1에서 25.3으로, 경기는 19.6에서 19.9로 올랐습니다. 인천이 16.3에서 16.6으로 상승했습니다. 5개광역시도 12.1에서 12.7로 올랐는데, 대전이 4.4p 가장 많이 반등했고, 부산이 3.6p 상승했습니다. 반면 울산 -4.1p, 광주 -3.9p 하락했습니다. 대구도 -0.5p 내렸습니다.

기타지방은 28.8에서 26.7로 하락했습니다. 충북이 -22.8p 가장 많이 하락했고, 강원이 14.7p 하락했습니다. 이밖에 제주가 -0.3P 내렸습니다. 한편 경북이 4.8p 올랐습니다. 충남이 2.7p 올랐고, 전남이 1.2p 상승했습니다. 이밖에 경남과 전북이 각각 0.7p, 0.6p 올랐습니다. 강원이 36.0으로 여전히 1순위입니다. 최저 지역은 광주로 8.8입니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!