매매가 회복 여부에 있어 3월이 중요한 이유?

2월 관전포인트는 미 중앙은행(Fed)의 기준금리 속도조절이 가시화됨에 따라 23일 한은 금통위에서 미국 금리 감속을 염두에 둘 것인지 여부였습니다. 시장은 한은의 기준금리 동결을 예상했었고, 결과도 동일했습니다. 물가불안 시 추가 인상 가능성에도 불구하고, 시장은 매물 소화 속에 1월보다 하락률을 줄였습니다.

3월 관전포인트는 미 연준이 기준금리 스탠스를 어떻게 가져갈 것인가 입니다. 그 결과에 따라 가격안정에 힘을 더할지 여부가 결정될 것으로 보입니다. 미국 내 연준 기준금리 시장컨센서스 경로는 물가를 고려할 때 3월 빅스텝(0.5%p) 혹은 3월과 5월 베이비스텝(0.25%p)입니다. 이 경우 한미 금리차가 1.5~1.75%p로 벌어지는데, 금리인상 압력요인으로 작용할지 지켜볼 일입니다.

2월 전국 주택매매가격 지수는 95.8로 전년동기 대비* -4.4% 하락했습니다. 금리인상, 매물부담으로 조정이 장기화되면서 하락률이 커지는 양상입니다. 한편 전월 대비**로는 -0.79% 하락해 6개월째 약세지만, 하락률은 완화됐습니다. (이하 증감률은 전월 대비** 기준)

하락세는 서울 7개월, 수도권ㆍ5개광역시 8개월째입니다. 다만 한은 기준금리 속도조절에 힘입어 지방을 포함해 전국에 걸쳐 하락률이 줄었습니다. 지방보다 절대가격이 높은 수도권 갭투자지역에 상대적인 급매물 출회가 이어지면서 하락률이 컸습니다.

2월의 지역별 주택가격 변동 흐름을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복된 지역입니다. 1월보다 옅어진 지역이 늘었습니다.

전국 하락률 -0.79%보다 더 하락한 지역은 인천>세종>경기>대구>대전입니다. 입주물량이 많거나 미분양아파트가 누적된 지역입니다. 인천이 11월 -2.09%를 정점으로 하락률을 좁혔지만, 타 지역보다 하락률이 커 하락 1순위입니다. 세종이 하락 2순위입니다.

2월 서울은 -0.67% 하락했습니다. 강북 -0.72%, 강남 -0.63% 하락입니다. 강북지역에서 갭투자가 많았던 노원구에 급매물이 많아졌습니다. 1월 거셌던 강동구의 급매물 출회가 완화된 반면, 서대문ㆍ성동구의 급매물이 거래되면서 시세에 영향을 미쳤습니다.

2월 서울 강북지역에 상승구(區)는 없습니다. 인기지역인 노원구 하락이 2개월째 거셌습니다. 중심구인 성동구도 거래위축 속에 하락폭을 키웠습니다. 노원구가 -1.48%로 강북권 하락 1위입니다. 공급물량이 타이트한 종로구는 -0.09%로 덜 하락했습니다.

2월 서울 강남지역에 상승구(區)는 4주째 없습니다. 강동구 하락이 줄어든 반면, 강남구 낙폭이 커져 하락 1위입니다. 인기지역인 강서구 매물이 늘었고, 복합행정타운으로 주목받았던 구로구도 약세입니다. 가격경쟁력이 높은 금천구가 -0.25%로 덜 빠졌습니다

경기도가 전월 대비** -1.15% 하락해 8개월째 약세지만, 하락률은 줄었습니다. 과천시가 활발한 매물소화로 하락률이 적었습니다. 이천시도 경강선ㆍGTX 연장선 추진으로 관심이 유지됐습니다. 두 지역을 제외하면 고른 하락세지만, 1월 낙폭확대 지역은 완화됐습니다.

실거주 고객의 관망세로 고양시가 -1.54% 빠져 하락 1위입니다. 입주부담이 큰 화성시와 분양 예정물량이 많은 광명시가 약세를 주도했습니다. 가격급등 지역에 대한 부담에 노출된 군포시와 매물 출회가 늘어난 용인시도 약세입니다.

2월 전국 주택전세가격 지수는 94.0으로 전년동기 대비* -6.2% 하락하면서 4개월째 약세입니다. 금리인상, 월세전환으로 인한 전세수요 위축이 낙폭을 키웠습니다. 전월 대비**로는 -1.45% 하락해 7개월째 약세지만, 하락률은 줄었습니다. (이하 증감률은 전월 대비** 기준)

5개광역시가 10개월째 하락세이고, 서울은 -1.47%, 수도권은 –2.01% 하락하면서 7개월째 약세입니다. 그동안 조정에 잘 대응했던 지방도 공급물량 증가 속에 타이트했던 전세 수요가 줄면서 5개월째 하락했습니다. 다만 하락률은 -0.74%로 줄었습니다.

전 지역이 모두 약세입니다. 전국 하락률 -1.45%보다 더 하락한 지역 순위는 인천>경기>세종>대구>서울입니다. 전세가격이 하락하면서 갭투자가 집중된 수도권 전반에 걸쳐 매매가격 하락이 연동되는 상황입니다. 세종도 입주물량 증가가 영향을 주고 있습니다.

2월 서울 주택전세가격은 -1.47% 하락해 7개월째 약세입니다. 강북 -1.21%, 강남 -1.71% 하락입니다. 강남지역의 하락이 더 큰 이유는 전세가 부담이 적은 강북보다 강남이 월세전환 영향을 더 많이 받은 결과입니다.

2월 서울 강북지역 상승구(區)는 4개월째 없습니다. 강북 평균하락률 -1.21% 보다 더 하락한 지역은 노원>성동>중구>강북>동대문>마포>서대문구입니다. 전세물량이 적은 중랑구, 먼저 가격조정을 겪은 은평구, 전세수급이 타이트한 종로구가 적게 하락했습니다.

2월 서울 강남지역 상승구(區)는 5주째 없습니다. 전월세 전환으로 수요가 약합니다. 강남 평균 하락률 -1.71% 보다 더 하락한 지역은 강남>서초>동작>영등포>송파구입니다. 수요층이 많은 금천구, 입주물량이 적은 관악구, 먼저 하락한 구로ㆍ강동구가 덜 빠졌습니다.

경기도는 전월 대비** -2.31% 하락했습니다. 수요층이 많은 이천ㆍ평택시가 선방했고, 여타 지역은 고른 하락세입니다. 경기도 평균보다 더 하락한 곳은 화성>과천>고양>시흥>용인>안산입니다. 매물축적, 입주물량 증가가 원인이고, 과천은 월세수요 증가로 약세입니다.

서울 매매가격 전망지수는 지난해 11월 51.0에서 2월 70.5로 4개월째 상승했습니다. 전망지수 100 이상 지역이 8개월 만에 세종에서 나와 전국에서 가장 높습니다. 5개광역시 중에는 가장 높은 지역은 울산, 낮은 지역은 대구입니다. 지방에서 가장 낮은 곳은 제주입니다.

서울 전세가격 전망지수는 지난해 12월 53.8에서 올해 2월 71.4로 올랐습니다. 전망지수 100 이상 지역이 7개월째 없습니다. 전국에서 가장 높은 지역은 세종, 5개광역시에서 가장 높은 지역은 울산, 낮은 지역은 대구입니다. 지방에서 가장 낮은 곳은 제주입니다.

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