미국 긴축속도 완화 모드, 국내 부동산에 영향줄까?

3월 4주차 시장동향입니다. 미 연방준비제도(Fed)가 현지시각 22일 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리를 0.25%p 인상해 4.75~5.00%에 도달했습니다. 3월 2주차까지만 해도 긴축속도 재가속이라는 시장관측이 지배적이었는데요. 실리콘밸리은행(SVB) 파산사태 등 금융불안 요인이 등장하자 긴축속도 완화 모드가 힘을 얻은 것입니다.

FOMC 위원의 올해 말 최종금리 수준은 5.1%(중간값)으로 향후 한차례 인상 룸이 남은 상황입니다. 한편 파월 의장은 올해 금리인하가 없음을 코멘트했습니다. 현지 언론은 당분간 연준이 인플레이션 진화와 금융불안 해소 사이에서 줄타기를 이어갈 것으로 봅니다.

미국 금리의 베이비스텝으로 4월 11일 한은 금융통화위원회의 기준금리 인상압력은 다소 완화될 것으로 관측됩니다. 다만 한미금리차는 미 상단기준 1.5%p(5.0-3.5)로 2000년 이래 가장 많이 확대됐습니다. 외국자본 유출압력이 있을지 지켜볼 필요는 있겠습니다.

지난주 한국부동산원 서울아파트 실거래가격이 전월대비 0.8% 반등해 시장 관심을 끌었습니다. 노도강이 포함된 동북권이 상승을 주도했는데요. 실거래가격 급락지역 중심으로 반등이 나오자 낙폭과대 저가매수, 바닥권 근접 시그널 등 희망적 의견도 일부 관측됩니다.

지난 1월 규제완화, 이사철수요, 특례보금자리론 출시, 공시가 최대폭 하락 등 재료가 시장의 테크니컬 리바운드 심리와 맞아 떨어진 셈입니다. 반면, 이미 시장은 바이어스마켓으로 전환됐기에 급매물 소진 후 수요자가 충분히 수용할 만한 가격수준까지 관망세가 이어진다고 보는 시각도 팽팽합니다.

3월 20일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 92.1로 전년동기 대비* -8.2% 하락했습니다. 중기 시세흐름은 여전히 약세 추세입니다. 한편 단기 시세흐름인 전주 대비** 하락률은 -0.43%로 3주째 확대됐습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

권역별로 기타지방은 전주 대비** -0.23% 하락했습니다. 하락률이 2주 연속 늘었습니다. 경기도는 -0.68% 하락해 하락률이 0.14%p 늘면서 2주째 전국 하락 1위입니다. 인천이 -0.67% 하락해 하락 2위입니다. 반면 서울 하락률은 -0.28%로 0.01%p 줄었습니다.

인천ㆍ경기도는 매물누적 영향 속에 하락률이 오르내리는데, 2주 연속 인천보다 경기 하락률이 컸습니다. 5개광역시 전 지역도 하락률이 늘었습니다. 광주 하락률이 -0.16%로 상대적으로 적었습니다. 가격부담이 크지 않고, 수급 상황도 상대적으로 안정됐기 때문입니다.

기타지방은 평균하락률이 -0.23%로 타 권역보다 꾸준하게 양호합니다. 수도권 접근성이 좋은 충북 하락률이 0.09%p 줄었습니다. 다양한 교통 및 관광관련 호재를 보유한 강원도 하락률이 0.04%p 줄어 2주째 감소했습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.28% 하락했습니다. 하락률이 0.01%p 줄었으나, 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 28주째 0개구이고, 약보합구 마저도 없어 하락구는 25개입니다. 광진구 등 13개구가 하락률이 줄었고, 강북구 등 12개구가 하락률이 늘었습니다.

주거단지가 많지 않은 중구가 상대적으로 적게 하락했습니다. 강남구는 인기지역답게 소형평형 대기수요에 힘입어 매물압력이 수주째 완화됐습니다. 적은 아파트 분포로 매물이 적은 종로구가 줄곧 안정되다가 전주는 급매물 거래로 하락률 -1.54%로 하락 1위입니다.

경기는 전주 대비** -0.68% 하락해 하락률이 2주째 확대됐습니다. 반면 경기도 내 인기지역 과천시가 9억원 미만의 구축단지가 거래되면서 상대적으로 하락률이 적었습니다. 화성시가 대단지 아파트 중심의 입주물량 과다로 하락률이 -2.25%에 달해 하락 1위입니다.

인천은 -0.67% 하락해 하락폭이 0.16%p 늘었고, 전 지역이 22주째 보합조차 없습니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체가 계속 영향을 줍니다. 연수구가 입주부담으로 -1.13% 내렸습니다. 부평구도 입주물량 압박으로 -0.95% 하락했습니다.

3월 20일 기준 전국 아파트 전세가격지수는 89.6으로 전년동기 대비* -10.7% 하락해 5개월째 하락했고, 하락률도 계속 늘었습니다. 금리부담, 매물적체, 월세전환으로 수요가 약합니다. 한편 전주 대비** -0.32% 하락해 4주째 횡보입니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

지역별로는 기타지방이 -0.15% 하락해 하락률이 6주째 완화됐습니다. 입주물량이 몰린 인천과 경기도가 약세이고, 하락률도 늘었습니다. 반면 월세전환 부담 속에 다주택자 물건의 전세시장 유입으로 부쩍 약세를 보였던 서울은 하락률이 2주째 소폭 줄었습니다.

인천 하락률은 -0.59%로 입주부담으로 2주째 하락 1위입니다. 서울은 -0.34% 내렸지만, 하락 6위로 하락충격이 상대적으로 덜했습니다. 경기도는 -0.41% 내리면서 하락 4위에서 3위로 올랐습니다. 세종은 -0.36%로 하락률이 커지면서 하락 순위가 6위나 올랐습니다.

5개광역시는 하락률이 0.03%p 늘었습니다. 미분양이 큰 울산, 평범한 매물지역 광주, 공급부담이 큰 대구 등지가 매물소화 속에 하락률이 줄었고, 반면 신규물량이 늘어난 대전, 최근 하락률이 줄었던 부산이 하락률이 늘었습니다. 기타지방은 -0.15% 하락해 횡보입니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.34% 하락했습니다. 월세전환수요 증가와 신규 전세수요 위축으로 하락률이 이어졌지만, 전주 대비 하락률은 0.09%p 줄었습니다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 26주째 0개구이고, 하락구는 19주째 25개구로 횡보했습니다.

중구는 거래는 적지만 매물압력이 상대적으로 완만했습니다. 송파구는 저가물건 중심의 거래에 힘입어 하방경직성을 확보했습니다. 임차인 우위였던 광진구가 2주째 급매물 압력이 완화됐습니다. 종로구는 월세선호 증가로 -1.87% 내리면서 하락 1순위입니다.

경기도는 전주 대비** -0.41% 하락해 하락폭이 0.02%p 늘었지만, 서울 -0.34%보다 적게 하락했습니다. 양주시는 매물이 조금씩 소화되면서 소형 저가단지 중심으로 약보합세를 유지했습니다. 하락 1위는 안산시로 입주물량 부담이 누적되면서 -0.94% 하락했습니다.

인천은 -0.59% 하락해 전주 대비 0.13%p 하락폭이 늘었습니다. 또한 9주째 보합 없이 전 지역이 하락세입니다. 연수구가 입주부담으로 -0.91% 내려 하락 1순위입니다. 부평구가 주변도시의 공급물량이 유입되면서 -0.85% 내려 하락 2순위입니다.

전국 매수우위지수는 수도권 약세로 21.9에서 22.2로 소폭 올랐습니다. 서울은 26.7에서 27.7로, 경기는 18.1에서 19.5로 상승했습니다. 반면 인천은 19.5에서 19.4로 내렸습니다. 경기와 인천은 반등과 저항이 교차하면서 1개월째 오르내립니다. 5개광역시는 12.0에서 12.6으로 올랐습니다. 광주 5.5p, 부산 1.6p, 울산 0.6p 올랐고, 대구ㆍ대전은 하향세입니다.

지방은 31.6에서 30.3으로 하락했습니다. 제주 7.7p, 충북 7.0p, 경남 4.1p 올랐고, 나머지 지역은 모두 약세입니다. 3주 전 급등했던 강원도가 8.8p 급락하면서 2주째 약세이고, 전남북이 8.4p씩 내렸습니다. 경북과 충남은 각각 0.5p, 1.0p 내렸습니다. 경남이 36.9로 강원을 추월해 1순위입니다. 최저 지역은 대구로 9.3입니다.

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