금리 정점론과 집값 바닥론 무사히 이어갈 수 있을까?

6월 2주차(6월 12일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 90.3으로 전년동기 대비* -10.4% 하락했습니다. 중기 시세흐름은 여전히 하락률이 확대 중입니다. 한편 단기시세 흐름인 전주 대비** 하락률은 경계매물 출회로 -0.1%에 달했습니다 (이하 전주 대비** 기준). 청약흥행 등 시장회복과 지역간 수요 차별화 뉴스가 공존한 한주였습니다. 

한은 기준금리는 1월 0.25%p 인상을 마지막으로 3.5%를 유지 중인데, 7월에도 동결되리라는 시장기대가 커졌습니다. 미 연준이 FOMC 정례회의에서 기준금리를 연 5.00~5.25%를 유지했기 때문입니다. 지난해 3월부터 15개월간 10회에 걸친 금리 인상이 멈춘 것인데요. 5월 소비자물가 상승률이 4.0%로 안정되면서 인플레이션 완화 조짐이 주효했습니다. 

미국 기준금리의 일단 멈춤으로 한미금리 차는 1.75%를 유지했습니다. 국내 기준금리 인상 압력이 한숨을 돌리고, 최근 시중 대출금리까지 안정국면을 보이면서 디레버리징 조기종료에 대한 기대감도 보이는데요. 문제는 미국 근원물가 상승률이 5.3%에 달하는 등 인플레이션의 위협이 완전히 해소된 것이 아니며, 경기 상황도 양호하다는 점입니다. 

미 연준의 첫 금리 동결에 대해 시장은 하반기 인상 재개로 해석하는 분위기입니다. 금리 동결이 오히려 한 두차례 추가 금리인상 불씨를 남겨놓은 셈인데요.시장이 불편해 하는 것은 미래에 대한 불확실성이죠. 어쨌거나 국내 금리의 절대수위는 과거보다 높습니다. 대기수요가 신중모드에서 벗어나 실수요로 전환되는 시점은 언제쯤 일까요?

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.08% 하락했습니다. 경계매물이 2주째 영향을 주면서 하락률이 0.03%p 늘었습니다. 전체 25개구(區) 중 송파구 7주째, 강남구 5주째, 종로구 3주째 상승에 이어 강동구가 상승세로 전환해 하락구가 21개입니다. 21개 하락구 중 하락률이 줄어든 지역이 10개구에서 6개구로 줄면서 옥석이 가려지는 모습도 보입니다. 

송파구 상승률이 7주전 0.03%에서 점차 확대되어 금주에도 0.28%에 달했습니다. 강남구 상승률도 5주전 0.06%에서 금주 0.09%로 안정적입니다.서초구 하락률이 -0.12%로 늘었지만, 강동구가 상승에 동참해 강남구 집값 상승 견인은 뚜렷합니다. 한편 수급부담이 적은 종로구가 3주째 상승세입니다. 반면 도봉구는 수요부족으로 하위 1위를 지속했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.01% 하락했으나, 하락폭은 계속 줄었습니다. 월세전환수요에도 불구하고, 3~4월에 비해 하락률이 빠르게 안정되고 있습니다. 송파구 7주째, 종로구 5주째 상승했고, 강남구가 3주째 상승세를 유지했습니다. 마포ㆍ강동ㆍ구로ㆍ동작구가 상승에 동참했고, 성동ㆍ강서구가 강보합을 유지해 하락구(區)는 15개구입니다. 

송파구는 잠실 신축단지 중심으로 계약갱신금액이 오르면서 강한 상승세입니다. 종로구도 대형단지 전세 매물이 거의 소화되면서 상승세가 꾸준히 이어졌습니다. 강남구도 거래 회복 속에 매물 압력이 완화됐습니다. 낙폭과대 인식이 확산된 마포와 범강남권으로 부상 중인 동작구의 급전세가 소진되는 모습입니다. 수요가 부족한 도봉구가 하위 1위입니다.

경기 매매가격은 과천시 상승이 독보적입니다. 경기는 전주 대비** -0.11% 하락해 하락폭이 0.03%p 늘었습니다. 3주간 매물소화 후 경계매물이 나왔습니다.그럼에도 인기지역인 과천시가 5주째 회복해 상승 1위입니다. 성남시가 강남3구를 대신할 투자처로 떠오르는 수정구 회복에 힘입어 상승 전환했습니다. 의정부시가 옥정 매물로 하위 1위입니다. 

인천은 -0.1% 하락해 하락폭이 0.02%p 늘었습니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체 속에서 낙폭과대 인식이 확산되고 있지만, 수주째 하락률이 줄어들면서 경계매물도 점차 늘어나는 모습입니다. 한편 중구ㆍ연수구가 급매물 소진 속에 실수요자의 투자시각이 관망에서 저가 매수로 바뀌면서 상승 전환했습니다.

경기 전세가격은 성남 7주째, 과천 6주째 상승했습니다. 경기도는 전주 대비** -0.04% 하락해 횡보했습니다. 용인ㆍ하남ㆍ화성시의 매물 소화에 이어 안양까지 급전세가 정리되면서 상승지역이 6곳으로 늘었습니다. 과천시가 저가매물 소화로 상위 1위입니다. 성남시는 수정구 중심으로 인기가 높아지면서 7주째 상승세입니다. 화성시의 상승이 꾸준합니다.

인천 전세가격은 전주 대비 -0.1% 하락해 횡보했습니다. 낙폭과대 인식에 확산되면서 매물을 꾸준히 소화하고 있지만, 아직 물량 부담이 남아 주단위 숨고르기로 오르내림을 반복하고 있습니다. 한편 미추홀구가 입주물량 소화가 시작된 것으로 보입니다. 남동구가 신축단지 전세 거래가 회복되면서 상대적으로 적게 하락했습니다.

전국 권역별 매매가격은 수주째 이어졌던 수도권과 지방도시의 감소율 둔화를 일부 반납하는 모습입니다. 경계매물로 서울, 수도권, 광역시 하락률이 비슷하게 늘었습니다. 서울지역 실수요자와 상급지 갈아타기 수요로 인한 시세 상승이 잠시 숨고르기에 들어가는 분위기입니다. 한편 세종이 빠른 매물소화로 상승 전환했고, 대구가 하위 1위입니다. 

전국 권역별 전세가격은 서울, 수도권의 고른 하락률 축소로 하락세가 소폭 완화됐습니다. 수도권은 하방압력이 완화되는 모습입니다. 반면 광역시와 지방도시는 되돌림 현상으로 하락세가 확대됐습니다. 2월부터 하락률이 꾸준히 줄면서 1~2개월 되돌림을 반복하는 양상입니다. 대구와 울산이 수주째 하위 1~2위를 나타내고 있습니다.

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