주택시장의 '턴어라운드'와 '데드 캣 바운스' 힘겨루기 승자는?

7월 3주차(7월 17일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 90.0으로 전년동기 대비* -10.6% 하락했습니다. 중기 하락추세가 완만하게 이어지고 있습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 하락률은 -0.05%로 소폭 줄었습니다 (이하 전주 대비** 기준). 실수요자 매수세에 힘입어 역전세 리스크로 인한 매물 충격을 흡수하고 있습니다. 

주택시장 낙관론은 최근 실수요자들의 매매 동참에 근거합니다. 3월부터 시세 하락률 축소, 거래량 증가, 실거래가의 빠른 회복이 수반됐는데요. 5월부터 강남3구를 중심으로 시세가 상승 전환했고, 상승지역이 강북권역 인기지역까지 확산했습니다. 기준금리 동결, 정책규제완화, '특례보금자리론' 등 금융지원 확대, 청약경쟁률 회복 등이 힘을 보탰습니다.

반면 비관론은 실수요자 회복력 대비 다주택자 잠재매물 충격이 클 것이라는 우려에 근거합니다. 금리 절대 수준이 높고, 역전세난은 다주택자 운신의 폭이 줄어들 수밖에 없다는 것이죠. 최근 전월세 감액갱신계약이 늘면서 전세금 반환부담이 증가하고 있는데요. 추가 차입보다 보유주택 매각으로 대응할 것이라는 것이 요지입니다. 

실수요자와 금융환경 변화에 힘입어 반등은 성공적입니다. 여전히 낙관론과 비관론은 힘겨루기 중입니다만, 시장 해석은 좀더 유연해진 모습입니다. 저점이 더 낮아지지 않겠지만, 수요 한계로 본격 반등은 시간이 필요하다는 중도희망론도 고개를 듭니다. 다만 양극화와 차별화 등 지역선택에 따라 결과가 달라질 수 있음에 늘 대비할 필요는 있겠습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.07% 하락했습니다. 지난주 나타났던 반발매도세 충격이 완화되면서 하방압력도 낮아져 하락률이 0.02%p 줄었습니다. 전체 25개구(區) 중 송파구 12주째, 강남구 10주째, 강동구 6주째 상승에 이어 서초ㆍ양천구가 3주째 상승세입니다. 마포구가 상승 4주 만에 하락세로 전환해 하락구는 19개로 늘었습니다.

지난주에 비해 하락률이 줄었으나, 하락구는 18개구에서 19개로 늘었습니다. 보합지역이 강보합에서 약보합세로 다소 퀄리티가 낮아지는 모습입니다. 전형적인 차별화인데요. 이런 현상이 옥석구분을 통해 양극화로 굳어질지 여부는 좀더 지켜봐야 하겠습니다. 송파구 상승률이 12주전 0.03%에서 확대되어 금주에도 0.19%에 달해 1위를 되찾았습니다. 

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.05% 하락해 전주 대비 하락률이 플랫합니다. 2주째 되돌림이 발생됐지만, 충격이 크지 않습니다. 송파구 12주째, 강남구가 8주째 상승세입니다. 마포ㆍ강동ㆍ동작구가 6주째 상승 랠리를 이어갔습니다. 강서구가 4주째, 서초구가 2주째 상승했고 양천구가 상승 전환해 상승구(區)는 7개에서 8개로 늘었습니다. 

강동구가 연속 2주째 상승 1위를 유지했고, 강남구도 거래 회복 속에 매물 압력이 완화되면서 2위에 올랐습니다. 공급부담이 컸던 마포구가 차분하게 매물소화가 진행되면서 연속 3위를 유지했습니다. 송파구는 잠실 신축단지 중심으로 계약갱신금액이 오르면서 꾸준히 상승세입니다. 서초구가 상승세를 굳히면서 강남권이 전세시장을 주도하는 모습입니다. 

경기 매매가격은 하남시가 과천시를 간발의 차로 눌렀습니다. 경기는 전주 대비** -0.02% 하락해 하락률이 0.02%p 줄었습니다. 경계매물 소화가 적극적으로 진행됐습니다. 하남시가 모처럼 상승 1위에 올랐습니다. 정주여건이 좋은 지역에 몰려있던 물건이 소진되자 구축단지로 수요가 확산되는 모습입니다. 강남 근접으로 최대 인기인 과천시가 상승 2위입니다. 

인천은 -0.05% 하락해 하락률이 0.04%p 줄었습니다. 지난주 빠른 회복에 따른 조정국면이 이어졌습니다만, 낙폭과대 인식 확산으로 수도권에서 하락률 축소가 가장 뚜렷했습니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체를 꾸준히 극복하는 모습입니다. 동구가 민간임대아파트 매물 소화에 힘입어 강보합세를 보였습니다.

경기 전세가격은 성남 12주째, 과천 11주째 상승했습니다. 경기도는 전주 대비** 0.02% 상승 전환했습니다. 2주 연속 강보합세로 마감 후 나타난 반등입니다. 화성시가 매수심리 회복으로 연속 2주째 1위를 유지했습니다. 시흥시가 대곡선 개통으로 소형 평형대 수요가 살아나면서 2위로 급등했습니다. 하남시가 10주째 오름세를 보이면서 3위에 랭크됐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비 -0.07% 하락해 하락률이 0.05%p 줄었습니다. 아직까지 물량 부담이 남아 주 단위의 숨 고르기로 오르내림을 반복하고 있지만, 매물소화력도 강해지는 중입니다. 연수구가 월세전환 수요가 완화되면서 상대적으로 양호한 약보합세를 보였습니다. 중구가 신축 입주물량 소화로 -0.01% 하락률을 나타내 지난주에 이어 선방했습니다.

전국 권역별 매매가격은 전 지역이 고르게 감소율이 줄었습니다. 수도권에 이어 서울의 회복이 눈에 띕니다. 서울에서 경기도로 확산된 상급지 갈아타기 수요가 반발 매도세로 강력해진 경계매물을 재차 압도하는 모습입니다. 반면 지방도시의 매물소화는 소강상태를 나타냈습니다. 수도권과 지방도시 간 시소게임 양상입니다. 세종이 6주째 상승했습니다. 

전국 권역별 전세가격은 매매가격에 연동해 하락률이 완화됐습니다. 권역별로는 경기도와 광역시의 하락률이 줄었습니다. 반면 서울은 역전세의 잠재적 우려로 하락률이 확대됐고, 지방도시도 3주째 보합세를 나타냈습니다. 세종시가 4주째 상승세를 유지하면서 상승 1위입니다. 대전시가 상승 전환했고, 경기도 역시 2주째 강보합세를 거쳐 상승 전환했습니다.

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