美 신용등급, AA+로 한 단계 강등, 국내 주택시장 영향은?

8월 1주차(7월 31일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 90.0으로 전년동기 대비* -10.5% 하락했습니다. 중기 하락추세가 완만하게 이어지고 있습니다만, 하락률은 줄어들고 있습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 하락률은 -0.02%로 소폭 줄었습니다 (이하 전주 대비** 기준). 실수요에 힘입어 역전세 경계매물 충격을 3주째 흡수 중입니다. 

8월 첫날 글로벌 자산시장에 악재가 발생됐습니다. 국제 신용평가사 피치가 미국 국가신용등급을 AAA에서 AA+로 한 단계 강등했습니다. 5월 등급전망을 '안정적'에서 '부정적 관찰대상'으로 하향한 뒤 연이은 결과여서 시장 충격이 컸습니다. 미 재정적자규모가 GDP대비 2022년 3.7%에서 2023년 6.3%로 전망되면서 금리 부담 우려가 확산되는 분위기입니다. 

전문가들은 미국 경제의 연착륙 기대가 커서 2011년 S&P가 똑같이 강등했을 때보다 충격이 제한적이리라 예측했습니다. 그러나 글로벌 자산시장은 휘청거렸습니다. 금융 불확실성이 커지면서 아시아시장에서 주식 등 위험자산의 투자자금이 빠르게 안전자산으로 이동하는 모습도 관측됐습니다. 긴축종료 등 투자환경 개선 기대감이 희석된 것입니다. 

국제유가가 위험자산 회피와 안전자산 선호에 따른 달러강세로 하락했습니다. 등급 하락에 국채 이자부담이 한몫 한 것도 지켜볼 부분입니다. 미 국채 발행물량 소화를 위해 상향금리가 요구되지만, 국채이자 부담 때문에 기준금리 인상을 고집하긴 어렵죠. 긴축종료 후 머니무드가 재현되면 부동산ㆍ인프라 등 안전성 높은 대체시장이 관심받는 기회가 됩니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 강보합세로 전환했습니다. 반발매도세 충격이 3주째 완화되면서 하방압력도 낮아져 하락률이 0.02%p 줄었습니다. 전체 25개구(區) 중 송파구 14주째, 강남구 12주째, 강동구 8주째 상승했고, 서초ㆍ양천구가 5주째 상승세입니다. 마포ㆍ성동구가 2주째 상승한데 이어 광진ㆍ중구가 상승 전환해 상승구는 9개입니다. 

지난주에 비해 하락률이 줄어들면서 하락구는 16개구에서 14개로 축소됐습니다. 종로구가 강보합을 2주째 이어갔고, 관악구도 약보합세를 나타내는 등 보합지역도 확대됐습니다. 14개 하락구 중 강북권은 9개, 강남권은 5개로 차별화 양상이 강화되는 모습입니다. 마포구가 신축단지의 매물소화에 힘입어 상승률이 0.09%에 달해 1위에 올랐습니다. 

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 강보합세를 2주째 이어가면서 월초 되돌림 충격을 받아내고 있습니다. 송파구 14주째, 강남구가 10주째 상승세입니다. 마포ㆍ강동ㆍ동작구가 8주째 상승 랠리를 이어갔습니다. 강서구가 6주째, 광진ㆍ성동구가 2주째 상승했으나, 서초구가 약보합세로 전환되면서 상승구(區)는 9개에서 8개로 줄었습니다. 

강동구가 0.44% 큰 폭으로 상승하면서 상승 1위입니다. 동작구도 아크로리버하임 등 신축대단지 수요와 역세권 소형아파트 물건이 인기를 끌면서 2위로 랭크됐습니다. 준강남권에 대한 관심이 늘었습니다. 성동구는 상급지 이동수요가 늘어나면서 3위로 집계됐습니다. 송파구는 잠실 신축단지 중심으로 계약갱신금액이 오르면서 꾸준히 상승세입니다.

경기 매매가격은 과천시와 하남시의 순위경쟁이 치열합니다. 경기는 전주 대비** 0.01% 상승해 플랫했습니다. 2주째 경계매물 소화가 적극적으로 진행됐습니다. 강남 근접으로 최대 인기인 과천시가 상승 1위입니다. 하남시가 상승 2위를 유지했습니다. 미사강변 주변의 정주여건이 좋은 지역에 몰려있던 물건이 소진되면서 수요가 점차 확산되고 있습니다. 

인천은 -0.05% 하락해 하락률이 0.01%p 늘었습니다. 2개월째 1~2주 단위로 하락률 회복과 조정국면이 번갈아 나타나고 있습니다. 다만 낙폭과대 인식 확산으로 수도권에서 하락률 축소가 꾸준한 모습입니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체를 극복 중입니다. 동구가 민간임대아파트 매물 소화에 힘입어 3주째 강보합세입니다. 

경기 전세가격은 성남 14주째, 과천 13주째 상승했습니다. 경기도는 전주 대비** -0.02% 하락 전환했습니다. 강보합세와 상승전환을 4주째 이어가다가 나타난 경계매물 충격입니다. 과천시가 장군마을 재건축 이주 수요와 방학수요 등에 힘입어 상승 1위입니다. 하남시가 신도시 수요에 힘입어 12주째 오름세를 보이면서 2위에 랭크됐습니다. 

인천 전세가격은 전주 대비 -0.05% 하락해 하락률이 0.04%p 줄었습니다. 아직까지 물량 부담이 남아 주 단위의 숨 고르기로 오르내림을 반복하고 있지만, 매물소화력은 탄탄합니다. 중구가 신축 입주물량 소화로0.12% 상승률을 보여 상승 1위입니다. 연수구가 월세전환 수요가 완화되면서 0.09% 상승해 상승 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울이 강보합세로 전환됐습니다. 서울이 하락세에서 벗어난 것은 2022년 7월 3주차 하락전환 이래 53주 만입니다. 수도권에서는 경기도가 2주째 상승세입니다. 서울에서 경기도로 확산된 상급지 갈아타기 수요가 반발 매도세로 강력해진 경계매물을 압도하고 있습니다. 지방도시의 매물소화는 세종과 강원이 주도하고 있습니다. 

전국 권역별 전세가격은 경계매물 출회로 하락률이 소폭 늘었습니다. 권역별로는 서울이 2주째 강보합을 유지한 반면, 경기도는 역전세의 잠재적 우려로 4주 만에 하락 전환했습니다. 서울을 제외한 수도권, 광역시, 지방도시 모두 매물압력이 높아졌습니다. 전세수요가 안정적인 세종시가 6주째 오르면서 상승 1위입니다. 대전시가 3주째 상승했습니다.

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