금리 인하 기대 몽글몽글! 반영 시기는?

1월 1주차(1월 5일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 90.0으로 전년동기 대비* -6.0% 하락했습니다. 하락률이 23주째 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소됐습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.03% 하락했습니다 (이하 전주 대비** 기준). 11월 첫 주까지 13주간 회복을 뒤로한 채 8주째 조정입니다.

글로벌 긴축완화 기대 속에 2024년 한은 통화정책 회의가 다음주 11일 개최됩니다. 미 중앙은행(Fed)이 정책금리를 연 5.25~5.50%로 동결했지만, 한미 금리역전이 19개월째입니다. 한미 금리 차이는 상단기준 2.0%p에 달해 사상 최대 수준이죠. 올해 연준의 금리 인하폭에 대한 시장 컨센서스는 1.0%p입니다. 금리역전 상황이 장기간 이어짐을 시사합니다.

과거 대비 높아진 금리로 인해 부동산시장은 보수적 시각이 우세합니다. 혹시 한미 금리역전의 장기화가 새로운 걸림돌이 될지 시장은 주목하고 있습니다. 고금리 부담 해소 등 외에도 상반기까지는 확인해야 할 변수가 많죠. 공사비 증가, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 등 공급이슈와 금융부담으로 인한 매물 출회 및 투자수요 위축 등입니다.

길게 보면 피벗이라는 호재가 있어 시세조정은 과열 해소와 새로운 기회요인을 제공합니다. 실질적인 금리 인하 사이클이 시작되고, 규제완화가 가시화되면 실수요자 매입 의사도 분명해지겠죠. 다만 인하 시점 도래까지는 매매보다 전세에 대한 관심이 우선될 수 있습니다. 과거에도 전세가격 절대 수위가 높아지면 전세수요가 매매수요로 전환되곤 했습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.03% 하락했습니다. 지난 11월 초까지 12주 회복세를 끝으로 반발매도세 압력이 커지면서 조정국면이 8주째 이어졌습니다. 하락률이 확대되지 않았지만, 실망매물이 나오면서 수주째 -0.03% 전후로 하락 횡보입니다. 전체 25개구(區) 중에 상승구(區)가 1곳에 불과한 반면, 하락구가 22곳에서 18곳으로 줄었습니다. 

보합권이 6곳에 달했기 때문입니다. 마포ㆍ종로ㆍ서초구가 강보합이고, 광진ㆍ은평ㆍ강남구가 약보합입니다. 유일하게 상승한 지역은 0.03% 오른 중구입니다. 강남4구 중 유일하게 보합으로 선방한 지역은 서초구입니다. 강북권역과 강남권역 모두 2주 연속 -0.03%씩 하락했습니다. 강남권역 11개구 중 마지막까지 상승했던 양천구까지 2주째 하락했습니다. 

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.03% 상승했습니다. 지난해 12월부터 상승률이 0.07~0.09%로 이전보다 줄었고, 연초 상승률은 더욱 완화된 모습입니다. 그러나 약세 기조가 지속 중인 매매가격과 달리 서울 전지역으로 전세 순환매가 확산됐습니다. 전세가격 상승률은 반으로 줄었지만, 전체 25개구(區) 중에 하락구는 4곳에서 1곳으로 축소됐습니다. 

강남권역에서는 강남4구의 강세 흐름 속에 강북권역보다 상승률이 견조(堅調)합니다. 강남권역 11개구 중 금천구가 유일하게 강보합이고, 10곳이 상승했습니다. 강북권역 14개구(區) 중에서 중랑구 1곳 만이 -0.03% 하락했고, 광진ㆍ노원구가 강보합입니다. 여타 지역에서 상승률이 소폭 완화됐지만, 강세흐름은 강남권역과 강북권역 모두 유지됐습니다. 

경기 매매가격은 과천시가 유일하게 보합입니다. 경기는 전주 대비** -0.03% 하락해 7주째 하락세입니다. 16주간의 회복 과정에서 누적된 매물로 하락률이 좀처럼 줄어들지 않습니다. 인기지역인 과천 만이 GTX-C노선의 연내 착공 소식이 꾸준히 반영되면서 강보합세를 유지했습니다. 양주시가 상대적으로 저렴한 준신축단지 문의에 힘입어 약보합세입니다. 

인천은 전주 대비** -0.04% 하락했습니다. 2주째 이어졌던 하락폭이 재차 확대됐습니다. 그러나 지난해 9월부터 낙폭과대 지역을 중심으로 반등과 조정이 반복되고 있어 급격한 조정 충격은 제한적일 것으로 보입니다. 다만 고금리 환경으로 입주물량, 급매물, 노후단지 수요 정체 등 악재요인에 반응 중입니다. 서구가 유일하게 0.01% 상승했습니다. 

경기 전세가격은 양주시가 1위에 올랐습니다. 경기도는 전주 대비** 0.03% 상승했습니다. 상승률이 소폭 톤 다운됐지만 21주째 오름세입니다. 양주시가 옥정지구 입주 마무리로 0.16% 상승하면서 3위에서 1위로 순위가 올랐습니다. 구리시가 올해 8호선 개통예정 재료로 유입된 외부수요에 힘입어 상승 2위입니다. 수원시가 영통구 신학년 수요로 3위입니다. 
 
인천 전세가격은 전주 대비** -0.02% 하락 전환했습니다. 지난주 4주째 조정을 마무리하는듯 했지만 서구와 중구를 제외하고 여타 구에서 경계매물이 나오고 말았습니다. 서구가 백석동ㆍ가정동ㆍ청라동 대단지 입주물량이 소진되면서 0.12% 올라 상승 1위입니다. 중구가 교육환경과 정주여건이 양호한 운서동, 중산동 단지 문의에 힘입어 0.03% 올랐습니다. 

전국 권역별 매매가격은 약세기조가 확대되고 있습니다. 호가 부담과 거래 피로감이 해소되지 않아 서울과 수도권의 매수세가 응집되지 못하는 양상입니다. 실질적 금융비용 부담이 완화되기 전까지 실수요자의 관망세가 이어질 수 있습니다. 전문가들은 금리 인하를 비롯해 부동산 연착륙 대책에 대한 기대감이 반영될 중반기까지 보수적 흐름을 예상합니다. 

전국 권역별 전세가격은 서울 중심으로 강세국면입니다. 서울이 전세선호로 23주째 회복세를 유지하면서 상승세가 가장 강합니다. 그 뒤를 대전과 충북지역이 따라가는 모습입니다. 지방도시가 지난주부터 순환매를 형성하면서 전세가격의 오름세가 확인되고 있습니다. 실수요가 많은 경기도 역시 금리 부담으로 매매보다 전세에 대한 관심이 꾸준합니다. 

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