금리 인하 신중모드! 통화정책 방향전환 언제?

신년 1월 관전포인트는 '리스크 관리를 통한 투자기회 선별하기'였습니다. 2024년 주택시장의 약세 흐름에 현명하게 대응하기 위해서는 무엇보다 리스크 관리가 중요합니다. 2024년은 통화정책의 방향성 전환이 기대되는 한해가 분명합니다. 다만 시장 및 정책관련 변수가 복잡하게 엮여 있어 피벗 시점은 불확실성에 노출되어 있음을 염두에 둬야 합니다.

2월 관전포인트는 '기준금리 인하 시점까지 재무환경 컨트롤 여부'입니다. 미국의 지난해 4분기 경제성장률이 3.3%였습니다. 시장 컨센서스 2%를 훌쩍 넘는 수준이죠. 경기연착륙에 대한 가능성이 더욱 높아졌다는 것은 美 정책금리의 조기 인하 시점이 종전 3월이나 5월에서 6월 이후로 이연될 수 있음을 시사합니다. 부동산에 우호적인 뉴스는 아닙니다.

국내 경기는 회복이 예상되지만, 기저효과 이상의 성과를 시장에서 인정받기 위해서는 수출과 더불어 내수경기가 뒷받침 되어야 합니다. 부동산 안정은 내수 활성화를 위한 소비와 투자 확대에 긍정적일테고, 금리 부담 완화가 가장 효과적입니다. 통화정책 방향전환으로 금리 인하가 시현될 때 기회를 찾을 수 있는 가계 재무환경 대응이 필요해 보입니다.

1월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복되는 지역입니다. 붉은색은 상승 지역입니다.

1월 서울 매매가격 전월 대비 하락률은 -0.12%로 2개월째 하락세입니다. 강남권역 하락률은 -0.1%로 2개월째 조정이고, 전월보다 하락률이 0.04%p 확대됐습니다. 강북권역 하락률은 -0.15%로 3개월째 약세이고, 전월보다 하락률이 0.05%p 늘었습니다. 강북권 14개구 중 상승 지역은 중구 1곳입니다. 업무지구와 인접했고, 갭투자가 적다는 특징이 있습니다.

강남권역은 상승구(區)가 10월 10곳으로 확대됐다가 11월 8곳으로 줄었고, 12월 4곳에 이어 신년 1월 1곳에 머물렀습니다. 반등세가 꾸준했던 강남구가 7개월째 오름세를 끝으로 하락 전환했고, 강동구도 경기 불확실성 우려로 하락 전환했습니다. 학군 인기지역인 양천구까지 하락했습니다. 유일하게 동작구만 저가 수요에 힘입어 상승세를 유지했습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 하락률은 -0.1%로 2개월째 약세입니다. 상승지역이 지난해 9월과 10월 15곳으로 늘었다가 12월 7곳에 이어 신년 1월은 1곳에 머물렀습니다. 대표적 강세지역이었던 화성도 약보합으로 마감했습니다. 강남에 근접해 인기를 모으고 있는 과천시가 GTX-C노선 착공 이슈가 반영되면서 0.13% 올라 유일하게 상승세를 유지했습니다.

경기도는 서울 근접성에 교통개발 이슈까지 어우러진 대표적 실수요자 선호지역입니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남ㆍ광명시와 화성 동탄은 인기 투자처입니다. 상기 4곳은 6월부터 과천을 선두로 상급지 이동수요가 더해져 회복을 주도했습니다. 한편 1월 들어 상대적 강세지역까지 급매물이 출회되면서 과천을 제외한 인기지역도 차별화 양상을 보였습니다.

1월 전국 주택매매가격 지수는 93.2으로 전년동기 대비* -3.5% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 4개월 반등과정에서 매물소화로 하락률이 6개월째 줄었습니다. 한편 단기추세를 가늠하는 전월 대비**는 3개월 짧은 회복을 끝으로 약세 진행 중입니다. 하락률은 1월 -0.08%에 이어 2월 -0.12%로 확대됐습니다. 상승 동력이 약합니다.

지난해 말 전월 대비** 하락률이 -0.06%로 마감했던 지방도시도 신년 1월 하락률이 -0.08%로 커졌습니다. 시세 반등이 컸던 경기도보다 오히려 수도권에 근접한 충북ㆍ강원 중심으로 저가 매수세가 유지된 결과입니다. 광역시 중에 선도단지 대기수요로 5개월째 회복세를 보였던 대전과 젊은 실수요층이 탄탄한 세종도 하락세를 벗어나지 못했습니다.

1월 전국 주택전세가격 지수는 92.1로 전년동기 대비* -3.4% 하락했습니다. 월세전환으로 인한 전세수요 위축을 극복하면서 낙폭이 6개월째 줄었습니다. 한편 전월 대비**로는 0.09% 상승해 5개월째 오름세입니다. 수도권 전세 매물이 전세사기대책에 힘입어 6개월째 줄었고, 경기 불안감이 이어지면서 매매 대기수요가 전세수요로 전환된 것이 원인입니다.

매매가격 하락률이 전세가격 하락률보다 더 큰 곳은 서울 강북, 경기도 등 수도권 지역으로 광역시, 지방보다 매매가격 상승률이 컸었습니다. 특히 강북은 강남보다 전세수요가 많아 투자가치보다 사용가치가 반영되는 경향을 보였고, 자본력 차이로 급매물도 출회됐습니다. 경기도는 일부 지역에 밀집된 공급부담이 매매가격 하락에 영향을 주고 있습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!