자산배분 기반의 부동산 포트폴리오 점검 타임

2월 3주차(2월 23일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.8로 전년동기 대비* -4.1% 하락했습니다. 하락률이 29주째 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소 중입니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.03% 하락해 하락률이 소폭 줄었습니다 (이하 전주 대비** 기준). 다만 지난해 11월 첫 주까지 13주간 짧은 회복을 끝으로 14주째 조정이 이어지고 있습니다.

한은 금통위가 기준금리를 연 3.5%로 동결했습니다. 지난해 2월부터 9회 연속 동결입니다. 4월 회의까지 현수준에서 통화정책이 유지됩니다. 지난달 금통위 의결문에서 '추가인상' 코멘트가 제외돼 기준금리 인상이 없음을 시사한 바 있죠.

그러나 1월 소비자물가상승률이 2.8%로 6개월 만에 2%대로 내려왔지만, 2% 목표치보다는 높습니다. 국제유가 상승 부담과 더불어 가계부채 증가세를 고려해 인하를 결정하지 못한 것으로 관측됩니다.

美 월가를 중심으로 연방준비제도(Fed)의 금리인하 시점의 지연 전망이 쏟아집니다. 금리인하 신중론은 美 1월 생산자물가 상승률 0.9%, 1월 소비자물가 상승률 3.1%(시장컨센서스 0.6% & 2.9%)로 보아 바뀔 가능성은 적습니다. 美 이코노미스트 설문결과에 따르면 빨라야 6월, 물가 부담이 지속되면 하반기 가능성도 배제키 어렵습니다. 美 정책금리 동결이 이어지면 한은도 상반기 피봇(Pivot, 통화정책전환) 결정이 쉽지 않다는 것이 중론(衆論)입니다.

피봇 지연 등 외적변수가 불거질 경우 어떻게 대응하면 좋을까요? 전술적 자산배분(Tactical Asset Allocation) 측면에서 보유자산의 포트폴리오 구성이 리스크 해지에 적합한지 점검하는 것이 필요합니다. 개인투자가도 전문운용자 못지 않게 자산배분의 모델을 설계하고, 리스크 분산을 통해 시장상황에 대응하는 절차가 필요합니다. 자산배분의 핵심목표는 보유자산의 손실 방지입니다. 몇가지 기본적인 아이디어는 이렇습니다.

첫째, 경제사이클에 따라 투자환경이 달라질 수 있으니, 치우치지 않은 시각으로 대내외 변수를 점검합니다.

둘째, 효율적인 포트폴리오(portfolio, 분산투자) 구성은 예상수익 대비 위험을 분산(分散)해 최소화하는 것이죠. 높은 수익에는 위험도 뒤따르므로 유리한 자산으로 모델을 구성합니다.

셋째, 자산배분을 기반으로 한 포트폴리오 구성 과정에서 현금보유비중의 설정은 레버리지 등 타인자본 리스크에 대한 헷지(Risk hedge)와 매수기회 확보 차원에서 중요합니다.

넷째, 부동산 자산가격은 금리 등 경기변수는 물론 정책변수에 민감합니다. 더군다나 벤치마크(benchmark, 투자성과 비교기준)할 인덱스(index, 지수) 추종이 어렵다는 한계가 있죠. KB경영연구소가 조사한 자산가(금융자산 10~100억원 미만)그룹의 2023년 평균 부동산자산 비중은 60.3%였습니다. 참고할 만한 가이던스(guidance)입니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.04% 하락했습니다. 지난 11월부터 반발매도세 압력이 커지면서 14주째 조정이며, 하락률은 횡보했습니다. 지난 1월부터 강남권역과 강북권역 간 실망매물이 주단위로 교차하면서 하락폭을 높이는 시소게임 양상이었죠. 금주는 강북권역 하락률은 -0.05%로 0.01%p 늘어난 반면, 강남권역은 -0.04%로 횡보했습니다.

서울 하락구가 21곳에서 22곳으로 늘었습니다. 강북권역 14개구 중 강보합은 1곳으로 전주와 동일하나 약보합이 1곳에서 2곳으로 늘면서 하락률이 확대됐죠. 노도강과 성북ㆍ서대문ㆍ은평구 하락률이 경계매물 출회로 소폭씩 확대됐습니다. 강남권역은 11개 전지역이 보합권 없는 약세지만, 하락률은 그대로입니다. 강남ㆍ금천구가 약했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.13% 상승해 상승률이 0.06%p 늘었습니다. 지난해 12월부터 상승률이 0.15% 미만으로 줄었고, 1월 중반에 상승률이 일시적으로 확대되기도 했었죠. 2월 들어 안정을 찾는듯 했다가 다시 늘어나는 양상입니다. 강북권역과 강남권역이 0.13%씩 동일하게 상승했습니다. 전주대비 0.06%p씩 오른 것도 유사합니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구는 전주 22곳에서 21곳으로 줄었습니다만, 강북권역은 물론 강남권역까지 상승률이 확대되면서 불안해지는 모습입니다. 강북권역 14개구(區) 중에서 중랑구가 -0.01% 하락했고, 종로구가 약보합세를 보여 12개구가 상승세를 유지했습니다. 강남권역 하락지역은 금천구가 유일하게 6주째 약세였으나, 강동구가 합세했습니다.

경기 매매가격은 양주시가 상승률 1순위를 지속했습니다. 경기는 전주 대비** -0.03% 하락해 하락률이 4주째 횡보했고, 13주째 조정국면입니다. 지난해 11월부터 누적된 매물이 출회되면서 하락률이 줄지 않습니다. 양주시가 저렴한 준신축단지 매수세에 힘입어 1위입니다. 과천이 GTX-C노선 착공호재 반영으로 2위, 김포가 서울편입 이슈로 3위입니다.

인천은 전주 대비** -0.02% 하락 횡보했습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 하락 등락이 순환반복 중입니다. 당분간 동 수준에서 시세 부침(浮沈)을 거듭하면서 매물소화가 예상됩니다. 의미 있는 반등을 위해서는 입주물량, 급매물 등 수급악재 희석과 매수를 유도할 특별한 이벤트가 필요합니다. 중구와 서구가 상대적으로 견조(堅調)합니다.

경기 전세가격은 시흥시가 3위에서 1위로 올랐습니다. 경기도는 전주 대비** 0.07% 상승해 상승률이 소폭 오르면서 27주째 상승세입니다. 수원시가 영통구 신학년 수요에 힘입어 2주째 1위를 유지하다가 3위로 내려갔습니다. 1위는 시흥시로 3위에서 급등했습니다. 대곡역 개통 이후 소형아파트 위주로 수요가 늘었습니다. 2위는 수급불안 지역인 광명입니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.11% 상승했습니다. 상승률이 0.06%p 늘었습니다. 1월 중순에는 조정 장기화로 가격 부담이 낮아졌고, 경계매물 압력도 완화됨에 따라 상승률이 0.14%에 달했습니다. 지난주 2주 만에 안정을 찾는듯 했으나, 재차 확대된 것이죠. 검단신도시의 인프라가 충족되면서 신학기 수요가 몰린 서구가 0.33% 올라 상승 1위입니다.

전국 권역별 매매가격 하락세는 서울ㆍ수도권에서 지방으로 연동됐습니다. 고금리 부담, 대출규제, 공사비 부담 등 투자환경이 약화된 상황에서 추세반전 모멘텀을 찾기 힘듭니다. 2월 들어 금리 인하시점이 늦어질 수 있다는 시장컨센서스가 확산되고 있죠. 사자와 팔자 간 호가 괴리가 좁아지지 않고, 갭투자 등 투자수요를 활성화시킬 요인도 부족합니다.

전국 권역별 전세가격은 서울이 수도권을 앞지르면서 강세국면을 선도했습니다. 금주 전세 상승률 1위는 0.13% 오른 서울, 2위가 0.11% 오른 인천, 3위는 0.07% 상승한 경기입니다. 매매시장 불확실성이 확대되면서 전세수요가 늘었고, 공급물량도 부족합니다. 직주근접이 가능한 서울 도심권과 서울 외곽지역에 대한 전세 수요가 투 트랙으로 집중됐습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!