우리도 강남인데… 개발 정체된 양재동, 고층 아파트 들어설까?

서울시가 지난 3월 말 보도한 자료에 따르면, 제4차 도시∙건축공동위원회에서 ‘양재택지 지구단위계획 결정(변경)안’이 수정가결 됐습니다. 양재택지 지구단위계획구역은 양재IC 일대 약 300㎡ 구역인데요.

서울시가 양재∙우면 일대를 새로운 혁신거점으로 조성하기 위해 2016년 양재 테크시티 등 연구개발 육성방안을 마련한지 7년 만에 지구단위계획이 재정비된 것입니다.

결정안의 주요 내용을 보면 우선 양재IC 일대 유통업무설비가 모여 있는 상업지역을 특별계획구역지정을 통해 도시계획시설 해제를 허용하기로 했습니다. 이를 통해 연구개발(R&D)용도의 복합개발을 유도할 계획입니다.

또한 대규모 연구시설 부지(LG, KT)는 특별계획구역으로 지정하거나 사전협상 대상지로 선정해 신∙증축 개발을 허용할 방침이고요.

특히 눈에 띄는 점은 그동안 블록단위 공동주택 개발 시 있었던 7층 높이 규제를 폐지한다는 점입니다. 층수 규제가 폐지되면 양재IC 일대 고층 아파트도 들어설 수 있게 됩니다.

이와 함께 시민의 숲 역 주변은 주거지의 경우 용도지역조정가능지 지정을 통해 1,000~1,500㎡ 규모의 공동개발을 추진하면 준주거까지 용도지역을 상향해 줄 예정입니다.

또한 서울시는 양재역 중심지구 약 25만㎡ 일대에 대해 ‘양재 GTX 환승거점 통합개발 마스터플랜 수립’ 용역을 본격적으로 시행한다고도 밝혔습니다. 향후 광역교통 환승체계와 연계한 양재역 일대 주요거점시설에 대한 입체복합 개발 방안을 마련하기 위해선데요.

양재역은 기존 3호선 및 신분당선에 이어 수도권광역급행철도(GTX)-C 건설이 예정됨에 따라 트리플 역세권으로 거듭나게 됩니다. 게다가 경부간선도로 서초 IC에 인접해 서울 진입 광역버스 환승을 위한 최적의 입지 여건을 갖춘 곳으로 서초구복합청사 개발과 연계해 GTX 환승센터도 구축될 예정입니다.

이에 양재역 GTX 환승거점 마스터플랜에는 상위계획과 전략 목표에 부합하는 양재역 중심지구일대 미래상을 제시하게 됩니다. 또 마스터플랜을 수립, 이를 실행하기 위한 주요핵심 시설 간 통합개발 방안 및 단계별 실행전략을 담게 됩니다.

특히 2025년부터 추진을 이어오다 다소 주춤했던 서초구 복합청사 개발 방향도 이번 마스터플랜에 따라 활로를 되찾을 것으로 전망되고 있습니다.

우선 개발 소식에 가장 크게 환영하는 곳은 양재동 주택 재개발 사업지입니다. 그동안 지구단위계획에 묶여 민간개발이 쉽지 않았던 것인데요. 이번 양재택지 지구단위계획 결정(변경)안을 통해 7층으로 묶인 층수 제한이 폐지되면 좀더 수월하게 개발이 진행될 것으로 보입니다.

특히 양재2동은 최근 모아타운으로 개발 추진되는 곳으로, 이번 층수 제한 폐지가 직접적인 호재로 작용할 것으로 보입니다.

이러한 기대감은 최근 양재2동 지역 내 부동산 거래현황에서도 살펴볼 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 양재동 266-9번지 서담빌리지 전용 29.7㎡은 지난 4월 4억2000만원에 실거래됐습니다.

지난해 8월 같은 평형대가 3억9000만원에 거래된 것과 비교해 보면 3000만원이 상승한 것입니다. 양재동 352-12 빌라 전용 17.8㎡도 지난 2021년 10월 1억8000만원에 실거래되고 난 뒤 한동안 거래가 없다가 지난 4월 2억7500만원에 거래되며 신고가를 경신했습니다.

역세권 개발 호재로 들썩한 양재역 일대 주거단지들도 최근 과거시세보다 높은 가격으로 거래되고 있는데요. 양재역 도보 4분 거리인 도곡그린빌 전용 48.5㎡는 2019년 10월 4억9300만원에 실거래된 이후 3년이 넘도록 거래가 없었다가 이달 16일 5억2000만원에 실거래됐습니다.

양재동 일대 개발 계획들이 가시화되고 있긴 하나 아직까지 부동산 거래가 활발하게 진행되고 있지는 않은 모양새입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 양재동에 위치한 아파트나 오피스텔, 빌라 등의 거래를 살펴보면 최근 거래가 몇 년 전에 이뤄진 곳들이 대부분을 차지하고 있는데요.

앞서 설명한 것처럼 거래가 되는 곳들은 수천만원 높아진 가격대로 거래가 이뤄지고 있습니다. 아무래도 현재 부동산 시장이 침체기에 접어든 상태로 위축된 투자심리가 여전히 저변에 깔려 있기 때문으로 판단됩니다.

하지만 수십년간 7층 규제에 갇혀 고층 아파트를 볼 수 없었던 양재동에 이번 지구단위계획 변경을 통해 기여 방식에 따라 고층 아파트가 가능해지면서 재개발에 탄력이 붙을 것으로 보입니다. 현재 양재2동의 경우 총 7개 구역으로 나눠 모아타운을 추진 중에 있는데요.

만약 이들 지역에 투자를 원한다면 모아타운을 추진하기 위해 필요한 요건들, 예컨대 50% 이상의 노후도, 주민 동의율 등을 잘 따져서 투자 결정을 해야 할 것입니다. 또한 생각보다 투자 시간이 길어질 수 있는 만큼 임대를 잘 놓을 수 있는지, 실거래 해도 문제없는 컨디션인지 등을 살펴 투자하시는 것이 좋겠습니다.

지금까지 양재동 일대 개발 계획 및 부동산 현황 등에 대해서 살펴봤습니다. 강남권 내 대형 호재임에도 불구하고 시장 분위기 때문에 아직까지는 조용한 분위기인데요. 향후 양재동 일대 개발호재가 어떤 지형 변화를 일으킬지는 좀더 두고 봐야겠습니다.