착공과 입주환경 다를 수 있어, 공급스케줄 살펴보기

부동산R114 REPS에 따르면 올해 민간아파트 분양물량(공공분양, 임대ㆍ오피스텔 제외)은 전년동기 대비 29% 감소한 26.7만호로 집계됐습니다. 2013~2022년 평균분양물량 36.9만호를 적정한 분양물량이라고 가정했을 때 10.2만호나 적은 수준입니다.

이렇게 분양물량이 적은 이유는 뭘까요? 금리인상에 따른 PF대출부담과미분양아파트가 급증하는 시장환경으로 다수 시행사가 분양사업을 연기했습니다. 시공사인 건설사도 물가상승에 따른 공사비 증가로 사업계획을 보수적으로 전환했습니다.

냉각된 분양시장 속에서도 2020~2022년 3년 평균 분양물량 대비 2023년 분양이 늘어난 지역이 있습니다. 광주가 5,004호에서 1만3,662호로 173% 증가하고, 부산이 1만5,553호에서 2만5,165호로 62% 증가하며, 서울이 2만5,658호에서 3만564호로 19% 증가할 계획입니다.

광주ㆍ부산ㆍ서울은 과거 3년 분양 마켓셰어링이 12.3%였으나, 2023년에는 26%로 비중이 높아집니다. 반면 최근 미분양이 빠르게 증가한 지역이나, 입주부담이 늘어난 지역, 수요기반이 취약한 지방은 감소폭이 더 커진 경향이 있습니다.

분양계획이 늘어난 지역은 미분양 리스크가 적었습니다. 광주ㆍ부산ㆍ서울 미분양규모(2021년말 vs. 2022년말)를 비교했습니다. 광주는 27호→291호로 978% 증가했지만, 절대규모가 적습니다. 부산은 949호→2,640호로 증가했는데, 전체 미분양주택 내 점유비중은 5.4%→3.9%로 줄었습니다. 서울은 54호→953호로 늘었는데, 2023년 점유비중이 1.4%로 위협적이지 않습니다.

그런데 분양예정물량 축소보다 더 심각한 문제는 착공물량의 감소입니다. 과거 10년간 분양물량과 착공물량은 상관관계가 높습니다 (R2=0.6885). 즉 분양물량이 많아지면 착공도 순조롭게 이어졌고, 반대로 분양물량이 축소되면 착공도 지연되는 결과를 낳습니다.

과거 분양물량과 착공물량의 상관관계를 적용해 산출한 2023년 주택착공물량은 전년동기 대비 44% 감소한 21.4만호입니다. 2013~2022년 평균 착공물량 53만호 대비 40% 수준입니다. 점차 금융환경이 변화되면서 회복되겠지만, 착공이 활발해야 실수요자 주택마련이 쉬울 것입니다.

착공 후 입주까지는 짧게는 30개월, 길게는 36개월이 소요됩니다. 착공환경과 3년 뒤 입주환경은 다를 수 있습니다. 고금리, 미분양, 공사비 급증 등 얼어붙은 시장환경으로 착공을 미루면 3년 뒤 공급부족으로 가격 변동성이 커질 수 있습니다. 그래서 서민들의 안정적인 내집마련을 위해서는 지역별로 균형있고, 스테이블한 분양 및 착공 등 주택공급 실천이 필요합니다.

착공물량 증가지역은 미분양주택이 늘었지만, 물량 조절으로 리스크를 줄이는 모습입니다. 제주는 미분양규모(2021년말 vs. 2022년말)가 836호→1,676호로 늘었지만, 전체 미분양주택 내 점유비중은 4.7%→2.5%로 감소했습니다. 울산은 397호→3,570호로 늘었지만, 이미 분양예정물량이 줄었습니다. 강원 역시 1,648호→2,648호로 늘었지만, 점유비중은 9.3%→3.9%로 줄었습니다.

불황 속에서 건설사 착공은 공급측면에서 응원할 만합니다. 다만 실수요자의 내집마련 꿈을 이루기 위해 양질의 저렴한 주택공급이 많아졌으면 좋겠습니다. 주택의 실거주가치가 커지기를 기대한다는 유명 부동산 전문가의 코멘트가 인상적인 요즘입니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!