실거래가격 급락기에 유용한 테크니컬 기법은?

한국부동산원에서 발표하는 아파트 실거래가격지수의 지난해 말 기준 전년동기 대비 하락률은 전국 -16.8%입니다. 수도권이 지방보다 하락률이 컸습니다. 서울 하락률은 -22.1%, 5개광역시는 -14.1%, 지방도시는 -10.2%입니다.

서울의 지난해 말 실거래가격지수는 141.9인데요. 이는 아파트 거래가격이 2020년 6월, 즉 30개월 전으로 회귀했음을 시사합니다. 하락률만 보면 실거래가격지수를 발표한 2006년 이래 가장 낙폭이 커진 상황입니다.

아파트 실거래가격의 지난해 최고점 대비 하락률과 하락기간을 비교해 봤습니다. 전국 평균은 6개월 간 -18.1% 입니다. 수도권은 6개월 간 -24.0%, 지방은 5개월 간 -10.9%입니다. 가격 상승률이 컸던 수도권 대도시의 하향매도 거래가 영향을 줬습니다.

전국에서 하락률 1순위는 세종으로 하락률 -29.7%, 하락기간 13개월로 가장 깁니다. 2위는 서울로 -24.5%, 하락기간 6개월입니다. 3위는 경기도로 -23.8%, 하락기간 6개월입니다. 하락기간이 길수록 하락률도 컸는데요. 선제적인 하락조정이 반등기에 오히려 도움이 될지 지켜볼 일입니다.

표본조사로 아파트 시세를 조사하는 매매가격은 지수평활화(Exponential Smoothing) 영향으로 실거래가격과 다소 차이가 날 수밖에 없습니다. 그럼에도 불구하고, 2007~2022년까지 전국 비교에서는 알스퀘어(R2, 회귀식의 설명력을 나타내는 결정계수)가 0.749로 상관성이 매우 높습니다.

서울은 R2가 이례적 표본 증가와 가격편차로 인해 전국보다 낮지만, 역시 높은 상관성을 보입니다. 다만 2019년 이후부터는 R2가 낮아졌는데요. 이는 4년 간 전세계적 자산버블의 동조화 속에 상승기 추격매수와 조정기 하향매도로 시세흐름을 초월한 실거래 변동성이 나타났기 때문입니다. 경험적으로 이러한 추세가 앞으로도 지속된다고 단언하기 어렵습니다.

여기서 주목할 점은 매매가격과 실거래가격 간 지나치게 확대된 증감률 이격입니다. 이격이 확대된 시점은 실거래가격이 상승모멘텀일 때도, 하락모멘텀일 때도 나타납니다. 그런데 이격이 평균을 크게 상회했을 때 조만간 두 가격이 서로 근접하려는 속성이 나타날 수 있죠.

과도한 이격 후 빠르게 줄면서 상승모멘텀(▲)을 나타낸 경우가 총 4회입니다. 반대로 하락모멘텀(▼)이 나타난 경우도 4회입니다. 최근 실거래가격 급락으로 이격이 과도한 상황인데요. 자산시장의 불확실성은 남아 있지만, 테크니컬 접근 측면에서 이격을 염두에 둘 필요도 있지 않을까요?

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