실거래가와 매매가로 살펴본 안전수익 랭킹은?

한국부동산원에서 발표하는 아파트 실거래가격은 거래된 아파트를 전수조사해 제작한 지표이므로 거래가 적고, 가격 변동성이 큰 시기에 유용한 시장지표입니다. 한편 매매가격은 표본조사로 아파트 시세를 조사하기에 시세흐름을 투영해 시장 나침반 역할을 수행합니다.

실거래가격과 매매가격을 5개 권역별로 평균수익률(2007~2023년 최근까지 전년동기 대비 기준), 변동성(수익률의 표준편차)을 알아봤습니다. 대부분 ‘실거래가격>매매가격’입니다. 실거래가격은 매매가격 변화를 정확히 알 수 있기 때문에 변곡점을 관측하는데 용이합니다.

실거래가격과 매매가격의 평균수익률을 살펴봤습니다. 전반적인 순위가 실거래가격이 높습니다. 실거래가격 평균수익률은 서울>수도권>광역시>전국>지방 순서입니다. 가격 상승률이 높은 대도시 아파트가격이 ‘상승기 추격매수’로 시세흐름을 초월한 실거래 변동성이 나타났습니다.

매매가격 평균수익률은 광역시>수도권>전국>서울>지방 순서입니다. 공급 및 입주물량 등 수급요인이 반영되면서 광역시와 수도권에 영향을 준 것으로 보입니다. 실거래가격와 매매가격 공통적으로 지방도시의 수익률이 가장 저조했습니다.

실거래가격과 매매가격의 변동성을 살펴봤습니다. 실거래가격이 Top3를 점유했습니다만, 매매가격도 수도권의 경우 4위를 점유했습니다. 실거래가격 변동성은 수도권>서울>전국>광역시>지방 순서입니다. 20~30대 내집마련 붐으로 인천, 경기 등 수도권 변동성이 집중된 반면, 지방은 하락기 하향매도가 적어 변동성이 상대적으로 적었습니다.

매매가격 변동성은 수도권>서울>광역시>지방>전국 순서입니다. 실거래가격보다는 적지만 인천, 경기 등 수도권 매매가격에는 동일하게 변동성이 높게 나타났습니다.

마지막으로 변동대비 수익배수를 살펴봤습니다. 투자효율을 평가하는 방법 중 기장 직관적인 방법으로 투자위험을 고려한 안전수익으로 볼 수 있습니다. 변동성이 높은 지역은 제 때 매매타이밍을 포착 못하면 수익을 확보하기 어렵습니다. 혼재된 모습이지만, 실거래가격이 우위입니다.

실거래가격의 안전수익은 광역시>지방>전국>서울>수도권 순서입니다. 변동성이 가장 적은 광역시와 지방이 1~2위입니다. 매매가격의 안전수익은 전국>광역시>지방>서울>수도권 순서입니다. 변동성이 적은 광역시ㆍ지방이 서울ㆍ수도권 대비 양호했습니다.

결론적으로 이상적인 최저점 매매가 아니라면 수도권 실거래 매매가 항상 평가수익률이 높은 것은 아닙니다. 오히려 광역시ㆍ지방도시의 경우 수익률은 낮지만, 변동성 리스크가 적어 안전수익 측면에서 유리할 수도 있습니다. 투자부담이 상대적으로 적은 지방에서도 잘 찾아보면 투자성공 케이스가 나올 수 있음을 시사합니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!