새로운 상승 시작, 어떤 시그널 보이면 확신 들까?

거래량은 모든 자산가격의 바로미터죠. 거래량이 선행되면 아파트가격이 탄력을 보이는 경우가 많았습니다. 2월 전국 아파트 거래량 증가율이 19% 증가했는데요. 향후 얼마나 견조하게 증가하느냐가 저점 확인에 포인트로 작용할 것입니다.

경험적으로 보면 매매가격지수 증감률이 +영역(A국면)에서 거래량이 증가할 때와 –영역(B국면)에서 증가할 때는 차이가 있습니다. 확실한 가격 상승이 확인됐던 시기는 충분한 가격조정 후 거래량이 증가하는 B국면이었습니다. 그만큼 가격조정은 메리트입니다.

미국 중앙은행(Fed)이 5월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 0.25%p 인상 후 연말까지 금리동결로 컨센서스가 모아지고 있습니다. 한은도 4월 기준금리를 3.5%로 연속 동결했습니다. 물가상승률 안정과 경기불안을 고려한 결정으로 최종금리를 3.5%로 보는 시각이 굳어지는 상황입니다.

과거 기준금리가 충분히 떨어진 후 매매가격지수가 상승세로 전환된 경우가 많았습니다. 금리 인하로 금융비용의 부담이 낮아져야 실수요자가 운신의 폭을 넓힐 수 있기 때문입니다. 특히 실질금리가 꾸준히 마이너스를 유지한 경우 실물자산이 선호되면서 가격상승도 지속됐습니다.

경제성장률은 대부분 자산가격과 궤를 같이 합니다. 다만 경기와 아파트가격 간 변동률은 다소 차이가 납니다. 경제성장에 영향받는 주식과 달리 부동산은 이 외에도 정책변수, 글로벌 경제이벤트, 안전자산 선호, 세대별 자산포트폴리오 이동 등 다양한 변수에 노출되기 때문이죠.

월별 경제성장률(전산업 생산지수)과 아파트가격지수의 방향성은 유사합니다. 다만 2009년 금융위기같은 충격 후 경제성장률은 기저효과로 인해 큰 폭 반등 후 재조정기에 진입하는데요. 재조정기가 끝나고, 경기활성화 대책과 맞물릴 때 자산가격이 팽창하는 경우가 많았습니다.

모든 자산가격은 금리 외에도 유동성에 영향받습니다. 풍부한 시중유동성이 저금리를 만나면 자산간 이동이 파워풀하게 전개되죠. 위험자산인 주식으로도 가고, 대체자산인 부동산으로도 이동합니다. 자산사이클이 회전하면서 안전자산인 예금이나 금, 채권으로도 관심이 쏠립니다.

부동산은 과잉유동성이 평균선을 상회하는 시점에서 관심을 받는 경우가 많습니다. 1월 과잉유동성은 5.1%p로 평균치인 5.3%p를 밑돌았습니다. 경제성장에 활용되지 못한 유동성은 결국 양질의 수익처를 찾기 마련입니다. 그것이 주식이든 부동산이든 가리지 않고 말입니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!