“보증금 깎아줄게요” 전월세 갱신계약 줄었지만, 감액계약 비중은 '역대 최대'

보통은 매매가 전세에 영향을 더 많이 줍니다. 그런데 역전세난 속에 금리부담, 전세사기로 전세 수요가 줄고, 오히려 전세 공급이 늘면 얘기가 달라집니다. 전세 하락률이 매매 하락률보다 커지면서 갭투자 억제 등 매매수요 위축을 유도해 매매가격 하락을 부추기기도 합니다.

주택시장 침체로 서울 전월세 전체계약은 1분기 7.6만건으로 전분기 대비 +19.9% 증가에서 2분기 5.4만건으로 -28.6% 감소로 반전했습니다. 그 중 갱신계약은 1분기 1.8만건으로 -6.0% 감소에 이어 2분기 14.3만건으로 -21.3% 감소했습니다. 3분기 연속 감소세가 이어졌습니다.

임대차계약 시 전월세 보증금을 종전보다 낮춰 계약하는 것을 ‘감액계약’이라고 합니다. 감액계약이 종전 보증금과 같은 ‘동액계약’이나 높아진 ‘증액계약’ 대비 빠르게 늘어난 것은 역전세난이 심화되면서 세입자 구하기가 어려워진 서울 전세시장의 심각성을 대변해 줍니다.

지난해 3분기까지만 해도 서울의 감액계약은 326건에 불과했으나, 4분기 2,031건에 이어 2023년 1분기 5,079건으로 늘었습니다. 2분기 4,751건으로 6.5% 감소했지만, 갱신계약 중 점유 비중은 33.3%로 국토교통부가 감액계약 통계를 발표한 2022년 6월 이래 최대 수준을 기록했습니다.

서울 전월세 감액계약 비중의 급등은 아파트 매매가격 약세가 원인을 제공했습니다. 전세계약 체결 2년 전인 2021년 6월 대비 2023년 6월 아파트 매매가격은 -2.5% 하락했습니다. 역전세난, 전세사기, 금리부담, 입주물량 증가로 전세가격은 2년 간 -10.6% 하락했습니다.

동일기간 전세가격 하락이 확대되면서 임대인은 2년 전 보증금으로 세입자를 구하기 어려워졌습니다. 감액계약을 통해서라도 임차인을 확보하려는 시장 분위기가 이어지는 것이죠. 전세가격 하락률이 매매가격 하락률을 상회하는 것은 불황국면에 나타나는 전형적 현상입니다.

다행스럽게 전세물량이 점차 소진됨에 따라 전세가격 하방압력이 올 2분기 들어 완화되는 모습입니다. 6월 전세가 하락률이 전월 대비 -0.1% 하락해 매매가 하락률 -0.3%보다 줄었습니다. 매매 대비 전세가비율은 5월 50.9%에서 6월 51.0%로 저점에 대한 기대가 커지고 있습니다.

그럼에도 감액계약 비중은 5월 32.7%에서 6월 35.7%로 상승했습니다. 세입자 구하기가 여전히 어려움을 시사합니다. 만약 감액계약비중이 확실히 줄어든다면 전세가격 하락도 든든히 방어되겠죠. 전세가 안정이 매매가 추세 반전에 얼마나 기여할지 지켜볼 일입니다.

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