매매와 전월세 간 매물 시소게임이 심상치 않은 이유?

서울아파트 매매가격은 실수요와 매도자 경계매물이 힘겨루기 중입니다. 한편 전세가격은 탄력적인 상승세가 이어지고 있습니다. 고금리 기조가 이어지면서 매매수요가 답보상태를 보이자 오히려 전세수요 쪽으로 쏠림현상이 나타나고 있습니다.

서울의 11월 월평균(1~8일 평균) 총매물건수(매매+전월세)는 13.3만건으로 전년동기 대비 -2.0% 감소했습니다. 10월 -3.6% 감소에 비해 감소폭이 줄어든 상황입니다. 그러나 11월 하순에 도달할수록 매매부문 매물이 누적되면서 전반적인 수급 흐름에 부담요인이 될 가능성이 있습니다.

서울의 월평균 매매부문 매물건수를 강북권역(14개구), 강남권역(11개구)으로 나눠 살펴봤습니다. 서울 전체(강북+강남)의 총매매부문 매물건수 증가율은 지난해 8월 전년동기 대비 58.3%를 정점으로 점차 완화되다가 2023년 6월 2.6%를 저점으로 재차 확장되는 양상입니다.

11월 기준 강남권역은 47.7% 증가했고, 강북권역은 35.1% 증가해 강남권역 증가율이 더 큽니다. 강남권역 매매부문 매물건수 비중은 지난해 평균 53.1%에서 올해 55.1%로 늘었습니다(강북권역 46.9%→44.9%). 강남권역 매물비중과 증가율 확대가 얼마나 시세에 영향을 줄지 지켜볼 일입니다.

서울의 월평균 전세부문 매물건수를 강북권역, 강남권역으로 나눠 비교했습니다. 서울 전체(강북+강남)의 총전세부문 매물건수 증가율은 올해 1월 전년동기 대비 74.3%를 정점으로 점차 완화되다가 2023년 8월부터 감소세로 전환됐습니다. 전환 후 감소 속도는 강북권역이 가팔랐습니다.

11월 기준 강남권역은 -23.5% 감소했고, 강북권역은 -46.5% 감소해 강남권역 감소율이 상대적으로 완만합니다. 강남권역 전세부문 매물건수 비중은 지난해 평균 61.5%에서 올해 63.0%로 늘었습니다(강북권역 38.5%→37.0%). 강북권역이 강남권역보다 전세 매물압력 부담이 낮습니다.

서울의 월평균 월세부문 매물건수의 강북권역, 강남권역 흐름을 알아봤습니다. 서울 전체(강북+강남)의 총월세부문 매물건수 증가율은 지난해 10월과 2023년 4월 50%대 이중천장 패턴 후 완만하게 추세가 바뀌었습니다. 2023년 8월부터 감소 전환 후 내림 속도는 강북권역이 가팔랐습니다.

11월 기준 강남권역은 -24.4% 감소했고, 강북권역은 -45.7% 감소해 강남권역 감소율이 완만합니다. 전세부문 흐름과 유사합니다. 강남권역 월세부문 매물건수 비중이 지난해 평균 66.4%에서 올해 65.5%로 줄었지만 (강북권역 33.6%→34.5%), 여전히 강북권역 매물압력이 낮습니다.

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