하락폭 큰 지역, 활용방법 달리해야 하나?

지난해 최고점을 기준으로 지금까지 하락률과 고점 대비 경과기간을 전국 권역별로 살펴봤습니다. 경과기간이 길수록 하락률이 컸습니다. 회귀식의 상관성을 0~1 사이에서 측정해 주는 알스퀘어(R2)가 0.6065에 달하는 등 상관분석에 대한 설명력이 높았습니다.

경기도 평균 하락률은 -13.9%입니다. 하락률 내림차순은 지방 -5.7%>서울 -9.8%>전국 -10.5%>광역시 -11.0%>수도권 -12.9%>경기남부 -13.3%>경기도 -13.9%>경기북부 -15.3% 순서입니다. 고점 대비 경과기간이 길다는 것은 타 지역보다 빨리 하락하기 시작했음을 의미합니다.

하락률이 적은 지역은 두가지 특징이 있습니다. 지방처럼 투자보다 장기거주 목적에 충실하다 보니 수급 밸런스가 안정적입니다. 거래량도 횡보하고, 시세 부담도 적습니다. 또 다른 경우는 서울처럼 가격측면에서 진입장벽이 높아 매매가 제한적인 지역입니다.

반면 하락률이 큰 지역은 가성비 측면에서 실수요자 관심과 타이트한 수급으로 시세 분출(噴出)이 컸습니다. 경기도 경기북부 지역에서도 지난해 조정기 이후 하락이 컸는데요. 시세에 영향을 줄 신도시, GTX 연장, 미군기지 및 산업단지 개발호재가 부각됐던 지역의 낙폭이 컸습니다.

경기남부 평균 하락률 -13.3%보다 적게 하락한 시(市)는 10곳입니다. 하락률 내림차순은 과천 -6.8%>평택 -8.4%>이천 -8.5%>성남 -9.4%>안성 -10.2%>하남 -10.9%>부천 -11.6%>시흥 -12.3%>광주 -13.1%>용인 -13.1% 순서입니다.

생활인프라가 잘 갖춰져 있고, 배후수요가 탄탄해 인기지역인 과천ㆍ평택ㆍ성남의 하락률이 적었습니다. 고점 대비 경과기간이 길수록 하락률이 컸지만, 70주 내외에 밀집되어 있습니다. 적은 변동성과 조정기간이 분산되지 않아 시세를 방어하는 지지력 측면에서 상위권입니다.

경기남부 평균 하락률 -13.3%보다 많이 하락한 시(市)는 8곳입니다. 하락률 내림차순은 안산 -13.8%>안양 -14.6%>수원 -16.2%>화성 -17.6%>광명 -17.6%>의왕 -17.7%>오산 -18.2%>군포 -19.7% 순서입니다. 하락률 최소 지역인 과천시와 최대 지역인 군포시 간 갭은 12.9%p입니다.

고점대비 경과기간이 길수록 하락률이 커지는 경향이 미미하게 관찰됩니다(R2=0.0064). 고점 대비 경과기간도 71~96주에 걸쳐 넓게 분산되면서 하락했습니다. 큰 하락률과 긴 하락기간이 지역별로 함께 나타났다는 단점이 있지만, 낙폭과대 차원에서는 새로운 기회가 될 수도 있습니다.

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