실수요자 눈여겨보세요. 1년 뒤 여기가 대박!

수도권과 지방 간 아파트가격지수를 비교하면 수도권은 오름폭이 금리 상승기에 컸고, 지방은 금리 하락기에 상대적으로 컸습니다. 금리 상승기에 현금보유력이 좋은 수도권 거주자 매입으로 수도권이 강세를 보이면서 수도권과 지방 간 (+)GAP이 발생됩니다.

지방이 강세였던 (-)GAP의 4가지 조건입니다. 첫째, 수도권 대비 가격메리트 발생. 둘째, 저금리 상황에서 실수요자 저가 매입 동참 (2012~2013년). 셋째, 수도권 아파트 차익실현 후 지방 교체수요 증가(2014년). 넷째, 혁신도시 등 개발로 장기투자수요 유입(2015년 이후) 등입니다.

2021년 인플레이션 헷지 측면에서 수도권 실물투자 수요가 확대됐지만, 2023년에는 고금리로 갭투자 상승이 컸던 수도권 하락세가 가팔랐습니다. 지방은 옥석가리기가 필요하겠지만, 낙폭과대, 배후수요, 구매력이 풍부하고, 매물 소화가 진행된 지역 중심으로 실수요가 증가할 수 있습니다.

한편 서울은 강남권역과 강북권역 간 아파트 가격지수 (+)GAP이 점점 확대됐습니다. 2023년 들어 더 확대된 이유는 강남 하락보다 강북 하락이 주효했습니다. 고금리 장기화로 금융비용에 노출된 강북 투자물건이 급매물화된 것이 원인입니다.

금융비용 부담이 증가하면서 실수요보다 자산가 역량이 커지는 상황이 이어질 수 있습니다. 초기 하락기에는 갭투자 매물이 출회되면서 강남도 시세충격에서 자유로울 수 없습니다. 그러나 시간이 경과할수록 자본력 우위인 강남권역 시세가 하방경직 측면에서 유리할 수 있습니다.

반면 2022년 1월 기준으로 5개 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)와 지방(수도권& 광역시 제외) 간 (-)GAP은 점점 확대된 상황입니다. 2023년 12월 말 기준으로 -7.3pt로 가장 커졌습니다. 지방은 2023년 하반기 들어 안정적이었으나, 5개 광역시는 매수 약화로 하락세입니다.

지방아파트는 절대 가격지수 수위가 5개 광역시 아파트보다 낮아 실수요자에게 부담이 적습니다. 2020~2021년 대세 상승기에 시세 상승폭이 컸던 광역시의 조정이 확대됐습니다. 수급 측면에서도 공급량이 광역시에 집중된 반면, 지방은 선별 공급되어 매물 압력에 차이가 납니다.

2022년 1월 대비 2023년 12월 가격지수 하락폭(GAP)은 전국이 -9.9% 하락했고, 전국보다 하락폭이 큰 지역은 7개입니다. 세종 -16.1pt(이하 생략)>대구 -15.8>인천 -15.6>경기 13.6>대전 -12.2>강북 -11.5>부산 -10.1 순서입니다. 강원도는 유일하게 상승한 지역입니다.

대구, 인천, 부산 등 공급량 증가 지역은 매물 소화가 충분하다면 기회요인이 올 수 있습니다. 서울은 실수요자 진입장벽이 낮은 강북이 -11.5로 강남 -7.2보다 하락폭이 컸습니다. 서울 대체시장으로 인기가 높은 경기도와 안정적인 실수요를 보유한 세종, 대전 등도 낙폭과대 지역입니다.

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