부동산

2024년 부동산 시장을 보는 눈!!

박원갑 박사의 1월 부동산이야기
2024.02.07

읽는시간 4

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핵심 내용 요약

  • 2023년 10월부터 조정장세 진입… 소(小)박스권 장세 예상
  • 새해는 상저하고 가능성 있으나, 거래 불황 불가피
  • 타이밍과 가격 메리트를 동시에 고려해 판단 필요

주택시장이 본격 조정 국면 장세로 접어든 모양새다.

시장은 추세라는 것이 있다. 일단 상승세가 조정되었기 때문에 하락추세는 당분간 지속될 것이다.

하지만, 시장 하락세는 2010~2012년 처럼 길지는 않을 것으로 예상된다.

 

2024년 주택시장은 ‘상저하고(上底下高)’속에 소(小)박스권 장세가 나타날 것 같다.시세가 급등락하기보다는 작은 박스권에서 움직이는 양상을 보이며, 예년처럼 거래량은 많지 않아 불황 장세 가능성이 크다.

 

아파트 시장의 조정국면의 추세는 2024년 6월 말까지 이어질 것으로 전망된다. 상반기에는 고금리 영향 및 PF부실 문제로 수요자들의 심리가 살아나기 힘들 것으로 예상된다.

단,하반기에는 금리인하가 예상되어 여건이 나아질 것이다. 따라서, 내 집 마련을 하려면 올 해 2분기에 급매물을 검토해 보는 것도 좋을 것이다.

 

물론 상반기에 무조건 집을 사라는 뜻은 아니다. 주택시장의 흐름을 주시하며, 가격 메리트를 함께 봐야한다.‘내 집 마련’의 가장 큰 덕목은 저가매입이기 때문이다. 아파트 실거래가 기준으로 고점(2021년10월)대비 강남 등 인기 지역은 20~30%, 그 외 지역은 30~40% 싼 급매물을 중심으로 선별 접근해야 한다. 매수 타이밍과 가격 메리트는 ‘내집마련’실 수요자들이 꼭 기억해야 할 필요 충분 조건이다.

특히, 추세적 흐름은 통계를 보는 것이 좋지만, 단기적으로 대응할 때는 통계만 의존하면 한발 늦을 수 있음을 유의해야 한다. 2000가구 이상 대단지 아파트, 실 거래 가격지수, KB 선도 50 아파트 지수를 눈 여겨 보라, 주택시장의 흐름을 비교적 빠르게 읽을 수 있는 지표들이다. 또한 올해는 경매에 큰 장이 열릴수도있어, 실수요자들도 관심을 가질만 하다.

주택시장

지역별 주택 매매 및 전세가격 증감률

'지역별 주택 매매' 및 '전세가격 증감률'을 나타내는 이미지. 전국과 서울 수도권 5대 광역시 기타 지방이 있다.

자료: 23년 11월 대비 12월 기준

1. 매매가격 동향

  • 12월 전국주택매매가격 전월대비 하락전환
    *9월(0.06) →10월(0.06) →11월(0.00) →12월(-0.08)

  • 지역별 매매가격 동향
    - 수도권 : 서울·경기·인천(하락전환)
    - 5대 광역시 : 4대광역시(하락), 대전(보합)
    * 부산(-0.20), 대구(-0.17), 광주(-0.12), 대전(0.01), 울산(-0.12)
    - 기타 지방 : 대부분 지역(하락세)

2. 전세가격 동향

  • 12월 전국주택전세가격 전월대비 상승
    * 9월(0.14) →10월(0.20) →11월(0.18) →12월(0.09)

  • 지역별 전세가격 동향
    - 수도권 : 서울·경기(상승), 인천(소폭하락)
    - 5대 광역시 : 3대 광역시(하락), 대전, 광주(상승)
    - 기타 지방 : 대부분 지역(소폭상승)

3. 거래 동향

  • 전월 대비 감소
    *23년 10월, 주택매매거래량 4만 7799호 기록
      매매 거래량 회복세에서 최근 거래량 감소로 전환

주택 매매거래량 추이

'한국부동산원'이 출처인 이미지.  '주택 매매거래량 추이'를 나타내는 이미지.

자료: 한국부동산원

부동산시장 Trend

'2023년 전국 아파트 값’ 하락

한국부동산원에 따르면, 2023년 전국 아파트값은 5.12% 하락한 것으로 조사됨. 전국 아파트가격은 2020년 7.04%, 2021년 13.25% 상승, 2022년 -7.22% 하락세로 전환되어, 2년째 하락세로 확인됨.

특히, 수도권과 지방의 아파트 가격 양극화가 확대되는 양상으로 조사됨

올해 상반기 ‘스트레스 DSR’ 도입

금융위원회는 가계 부채 급증세에 대응하기 위해 2023년 상반기부터 ‘스트레스 DSR’를 도입할 예정임.

스트레스 DSR은 대출받는 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 계산하는 것으로 금리가 올라가면 차주가 상환해야하는 원리금 부담이 늘어나, 대출한도는 줄어들 전망임

KB 부동산 수석전문위원

부동산 시장을 있는 그대로 바라보는 균형 잡힌 시각, 미래를 읽는 인사이트를 제공합니다.

박원갑

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