1+1으로 자본 차익과 임대 수익 2마리 토끼 잡기

100세 시대를 넘어 120세 시대를 바라보는 시기에 노후 준비는 필수다. 우리나라 65세 이상 경제활동인구는 37.3%로 OECD 국가 중 1위다. 노후 준비가 안되어 생업 전선에 뛰어 들어야하는 것이 가장 큰 이유다. 이번 칼럼에서는 자본차익과 임대수익이라는 2마리 토끼를 모두 잡아 노후준비를 할 수 있는 상품을 소개한다.

사업을 하는 L씨(64세)는 2017년에 용산 한남뉴타운 3구역에 소재하는 원룸 건물을 매입(당시 L씨의 나이는 57세)했다. 규모는 대지 192m²(58평), 건물 324m²(98평)로, 12실로 구성되었다. 당시 주택 공시가격은 9억4,000만원이었다. 건물 면적이 커서 아파트 2채(1+1)를 받을 수 있고, 매물이 귀하다는 얘기를 듣고 물건 본 당일에 과감하게 계약한 사례다.

1+1이란 재개발 또는 재건축에서 당해 물건의 종전 자산평가액 또는 주거전용면적 범위 내에서 아파트 2채를 받을 수 있는것을 말한다. 이중 1채는 반드시 전용60m²이하로 받아야 하고, 이전 고시일부터 3년간 전매가 제한된다.

1+1은 장점과 단점이 있다. 장점은 아파트 2채를 받기 때문에 면적이 큰 아파트 1채는 본인이 거주하고, 나머지 1채(전용60m²이하)는 월세로 임대를 놓아 노후 준비상품으로 활용 할 수 있다. 또는 자녀에게 1채를 증여해 자녀의 내집 마련을 도울 수도 있다.

단점은 2주택자에 해당하기 때문에 향후 매도시 양도 세중 과대상이 될 수 있고, 보유기간 동안 1채를 받은 것 보다 종합부동산세가 많이 나올 수 있다. 예를들어 1+1을 받지않고 40~50평형대 1채를 받는다고 가정해보자. 주택 공시가격이 1+1보다 낮아 종부세 부담이 줄고, 1주택자라면 장기 보유공제와 고령자 공제를 받을 수 있다.

필자의 생각으로는 다른 임대소득 등이 있어 노후 준비가 잘되어 있다면 1채를 받는 것도 좋은 선택이지만, 월세소득이 필요하거나 향후 자녀에게 증여까지 생각한다면 1+1이 더 나은 선택으로 판단된다.

자녀는 아파트를 증여받아 내집 마련을 할 수 있고, 입지가 좋은 아파트 소유로 향후 자산가치도 높일 수 있다. 무엇보다 전용60m²이하를 월세를 놓아 노후준비를 할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다.

한남뉴타운3구역 인근 한남더힐 전용 60m²의 월세는 보증금 1억원에 월세가 800만원에 달한다. 한남더힐은 연예인, 고소득 직장인, 사업가, 외국인 등이 선호하는 곳으로 임차수요가 풍부하다.

면적이 24평형으로 세대수가 많지 않고 방3개, 욕실 2개로 이뤄져 1~3인 가구에 임대가 잘 될 것으로 보인다. 향후 아파트 입주 후에 이 정도의 월세를 받을 수 있다면 노후 준비는 확실하게 마련된 셈이다.

L씨는 본 원룸 건물을 17억6,000만원에 매입했다. 당시 보증금이 3억2,000만원이고, 월세가 190만원이 나오는 물건 이어서 실제 투자 금액은 취득세를 제외하고 14억4,000만 원이다. 그리고 월세도 190만원을 받고 있어서 좋은 선택지였다.

이 물건의 권리가액은 37억원 수준으로 138m²(42평)형 아파트와 79m²(24평)형 아파트 등 2채를 받고도 3,000만원 정도를 환급 받을 수 있다. 향후 입주 시 시세가 3.3m²(평)당 1억2,000만원에 형성한다고 할 경우 80억원에 달한다. 약 15억원을 투자해 80억원의 자산가치가 됐으니 65억원 정도의 차익이 생길 것으로 예상된다.

그야말로 초대박이라고 할 수 있다. 한남3구역은 이주율이 97% 완료된 상황으로 아파트 입주까지는 앞으로 5년 정도 더 걸릴 전망이다. L씨는 운이 좋았다. 시기적으로 주택 시장이 살아나는 초기 단계에 매입했고, 워낙 입지가 좋은 재개발이라 감정평가 금액도 상당히 높게 받을 수 있었다.

지금도 자금력이 있는 투자자라면 1+1을 받는 근생 건물이나 원룸 건물을 매입해도 좋다고 판단된다. 사업성이 가장 좋은 곳으로 평가받는 용산 한남뉴타운이나 성수 전략 정비구역이 1순위이며 노량진뉴타운도 좋다.

상가나 꼬마빌딩 등 상업용 부동산이 침체된 시기에 입지가 좋은 1+1은 좋은 대안이 될 수 있다. 공실 우려가 없어 안정적인 현금흐름이 가능하고, 자본 차익도 크기 때문이다. 현재 상가는 경기침체로 공실이 발생하거나 임대료가 하락하고, 꼬마빌딩도 연 임대수익률이 2%대에 불과하다. 은행 정기예금 이자율이 3%인 거에 비하면 꼬마빌딩의 임대수익률은 매력도가 떨어진다.