GTX 타고 강남까지 9분! 은평구 재개발의 진짜 가치
KB부동산TV
25.09.08
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서울 서북권 은평구가 달라지고 있습니다. GTX-A 개통으로 강남 접근성이 획기적으로 개선되고, 대규모 재개발 단지들이 속속 들어서며 투자자와 실수요자 모두의 눈길을 끌고 있는데요. KB부동산이 직접 다녀온 은평구 현장을 통해, 교통·환경·재개발 투자 포인트를 정리했습니다.
GTX 개통, 은평구를 바꾸다
불과 몇 년 전 까지만 해도 은평구는 서울 외곽이라는 이미지가 강했습니다. 하지만 GTX-A가 개통되면서 분위기는 달라졌습니다. 현재 연신내역에서 서울역까지 단 5분, 2028년에는 삼성역까지 9분이면 닿게 됩니다.
이는 단순한 교통 편의 이상의 의미가 있습니다. 강남권과 은평구의 ‘심리적 거리’가 크게 줄어들면서, 은평구의 주거 가치가 재조명되고 있는 것이죠. 실제 현장을 찾은 전문가도 “혁신을 넘어 충격”이라는 표현을 쓸 정도로 기대감이 큽니다.
공기 맑고 안전한 주거 환경
은평구는 교통만큼이나 쾌적한 주거 환경으로도 주목받습니다. 서울시 25개 자치구 중 대기 환경이 가장 좋다는 평가를 받을 정도로 녹지가 풍부하고 산으로 둘러싸여 있습니다. 북한산, 백련산 등으로 이어지는 산줄기는 은평구만의 청정 이미지를 강화합니다.
또한 범죄율이 낮아 안전한 주거지로 꼽히며, 실제로 서대문·마포에서 이주해 오는 가구가 꾸준히 늘고 있습니다. 학군도 안정적입니다. 대성중·대성고는 은평구를 대표하는 명문학교이며, 갈현동·대조동 일대에는 학원가가 밀집해 있어 학부모 수요가 높습니다. 연신내 로데오거리 상권, 불광·녹번의 생활 인프라까지 더해지면서 ‘살기 좋은 은평구’라는 이미지가 자리 잡고 있습니다.
은평구 재개발 3대장: 대조·갈현·불광
은평구 재개발의 상징은 흔히 ‘3대장’이라 불리는 대조 1구역, 갈현 1구역, 불광 5구역입니다.
🍳 대조 1구역
2026년 10월 입주 예정으로 사업이 가장 앞서 있습니다. 평지 입지에 2,451세대 대단지가 들어서며, 입주 후 은평구 시세를 주도할 가능성이 큽니다. 다만 이미 프리미엄이 6억원 이상 붙어 총 투자금이 10억 이상은 필요해, 진입 장벽이 높은 편입니다.
🍳 갈현 1구역
은평구 최대 규모(4,329세대)로, 연신내 GTX 접근성이 뛰어나고 단지 내부에는 인피니티풀, 3.7km 산책로 등 고급 커뮤니티 시설이 계획돼 있습니다. 현재 프리미엄은 약 4억 후반대, 총 투자금은 8억대 수준으로 상대적으로 현실적인 진입이 가능하다는 평가입니다. 설계 디자인 우수상 수상 단지로, 발코니 확장이 일반 단지보다 넓어 실제 체감 면적이 더 크다는 장점도 있습니다. 전문가들이 가장 추천하는 투자처로 꼽는 이유이기도 합니다.
🍳 불광 5구역
불광역 초역세권 입지에 2,467세대 대단지로, 단지 안에 초등학교와 공원까지 품은 ‘초품아+숲세권’ 단지로 조성될 예정입니다. 다만 프리미엄이 5억 이상으로, 갈현 1구역보다 높은 진입 장벽을 보여줍니다. 입주는 2030년대 초로 예상돼 투자 기간이 긴 편입니다.
투자 관점에서 본 은평구의 매력과 리스크
은평구 재개발 투자 매력은 명확합니다. GTX라는 초대형 교통 호재, 대규모 단지의 브랜드 프리미엄, 생활 인프라와 학군까지 모두 갖춘 ‘올라갈 수밖에 없는 조합’이라는 점입니다. 특히 갈현 1구역처럼 입주 시점이 아직 여유롭고 총 투자금이 상대적으로 낮은 단지는 5억 내외 자본을 가진 투자자에게 현실적인 선택지가 될 수 있습니다.
하지만 리스크도 있습니다. 은평구는 2025~2026년 사이에만 수천 세대가 입주 예정이라 공급 과잉 우려가 있고, 추가 분담금 규모가 예상보다 늘어날 수 있습니다. 또 재개발 사업 특성상 행정 절차나 금융 규제 변화에 따라 속도가 달라질 수 있다는 점도 염두에 둬야 합니다.
은평구, 지금이 기회일까?
GTX 개통으로 은평구는 더 이상 ‘서울의 변두리’가 아닙니다. 쾌적한 환경, 안정적인 학군, 확장되는 생활 인프라, 그리고 대규모 재개발 단지가 어우러져 새로운 서울 주거 중심지로 부상하고 있습니다. 입주 물량 리스크는 있지만, 장기적 관점에서 본다면 은평구 재개발 투자는 여전히 매력적인 카드입니다. 특히 투자금 5억 내외라면, 갈현 1구역이 가장 현실적인 대안으로 꼽힐 만합니다.
