청약, 예전처럼 하면 떨어진다? 지금 당첨 확률 높이는 방법

요즘 혼란스러운 부동산 시장 속, 청약 시장 분위기는 어떨까요? 이에 박지민 대표는 “전반적인 분위기가 썩 좋다고 보긴 어렵다”고 진단했습니다. 기다리는 수요는 여전히 많은데 분양가는 예상보다 훨씬 높아졌고, 반대로 가격이 상대적으로 낮게 나오면 청약 수요가 한꺼번에 몰리면서 양극화가 더 뚜렷해졌다는 설명입니다.

실제로 최근 분양 예정인 방화뉴타운 래미안엘라비네의 경우, 전용 84㎡ 기준 약 18억 원 수준으로 분양됐습니다. 비교 대상으로 자주 언급되는 단지가 2024년 분양한 등촌1구역 힐스테이트등촌역인데, 당시 전용 84㎡ 기준 분양가는 14억 원대였습니다. 불과 1년 4개월 사이에 분양가가 약 30% 가까이 오른 셈입니다.

그만큼 시장 예상보다 훨씬 높은 가격에 분양가가 형성되고 있다는 이야기입니다. 이런 흐름은 결국 주변 시세 상승과도 연결됩니다. 인근 시세가 높아지면 분양가 역시 그 수준에 맞춰 책정되는 구조인데요. 문제는 서울 전역에 분양가상한제가 적용되는 것이 아니라는 점입니다.

현재는 강남 3구와 용산구를 중심으로 분양가상한제가 적용되고 있어, 그 외 서울 지역은 투기과열지구라고 하더라도 시세를 반영한 분양가 책정이 가능하다는 설명입니다. 결국 서울 청약 시장은 수요는 여전히 많지만, 가격 부담은 더 커지는 방향으로 흘러가고 있다고 볼 수 있습니다.

과거에는 이른바 ‘선당후곰’, 즉 일단 청약에 당첨되고 나서 고민하자는 전략이 많이 쓰이기도 했는데요. 박지민 대표는 지금은 이 전략을 쓰면 안 된다고 선을 그었습니다. 무순위 청약처럼 당첨 후에도 별다른 페널티가 없는 경우는 예외일 수 있지만, 일반 청약은 재당첨 제한이 강화됐고 한 번 잘못 선택하면 장기간 기회를 잃을 수 있기 때문입니다.

특히 자금 계획을 충분히 세우지 않은 채 청약을 넣는 경우가 많다고 지적했습니다. 계약금이 10%일 것으로 생각했는데 실제로는 20%를 준비해야 하는 식으로, 예상보다 현금 부담이 커지는 경우도 적지 않다는 겁니다. 그래서 지금은 ‘당첨부터 받고 보자’가 아니라, 자금 조달 계획과 납부 일정을 먼저 꼼꼼히 따져본 뒤 청약에 들어가야 한다는 점을 강조했습니다.

청약에 당첨된 뒤 입주를 앞두고 중요한 과정 중 하나가 바로 ‘사전점검’입니다. 점검해야 할 항목은 생각보다 많아, 전문 업체에 맡기는 경우도 적지 않습니다. 기본적인 점검 방식은 전셋집이나 매매 집을 볼 때와 크게 다르지 않습니다. 현관문이 잘 열리고 닫히는지 확인하고, 바닥 타일 상태를 살펴보는 것부터 시작해 눈에 보이는 부분을 꼼꼼하게 체크하면 됩니다. 대표적인 눈에 보이는 하자는 벽지 오염이나 도배 찍힘, 창틀 뒤틀림, 문 손상, 타일 파손 같은 것들입니다.

다만 더 중요한 것은 ‘중대한 하자’ 입니다. 이런 문제는 눈에 잘 보이지 않는 경우가 많습니다. 예를 들어 누수 문제, 배관 이상, 타일을 두드렸을 때 속이 비어 있는 소리가 나는 경우, 화장실 배수 문제 등이 이에 해당합니다. 이런 부분을 중심으로 점검하는 것이 중요합니다.

또 최근 입주자들이 많이 신경 쓰는 부분이 라돈이나 유해 물질 같은 실내 환경 문제입니다. 이런 항목은 전문 장비가 필요하므로 점검 업체를 통해 확인하기도 합니다. 다만 일반적인 하자는 입주 후에도 일정 기간 보수가 가능합니다. 보통 하자보수 기간이 약 2년 정도 주어지기 때문에, 생활하면서 발견되는 부분은 그 기간 보수를 받을 수 있다는 점도 참고할 필요가 있습니다.

입주 절차는 보통 기존 집에서 나오면서 동시에 새집으로 들어가는 방식으로 진행됩니다. 예를 들어 오전에 기존 집에서 이사를 나와, 오후에 새집으로 들어가는 식입니다. 먼저 입주 예정 아파트의 관리사무소나 입주 지원센터에 이사 날짜를 예약해야 합니다.

대단지 아파트의 경우 입주 기간이 보통 두 달 정도 주어지는데, 천 세대 규모라면 두 달 안에 모든 세대가 이사를 진행해야 하므로 엘리베이터 사용 예약이 필수입니다. 이사 당일에는 기존 집에서 짐을 빼고, 그 사이에 잔금 처리를 완료해야 합니다.

기존 집 보증금을 받아 새집 잔금을 납부하고, 중도금 대출 정리나 이자 정산 등을 마치면 잔금 처리가 완료됩니다. 잔금이 처리된 뒤 열쇠를 수령하고 나서야 이삿짐을 새집으로 들일 수 있습니다. 절차 자체는 일반적인 이사와 비슷하지만, 분양 아파트의 경우 분양사무소에서 진행하는 잔금 정산과 대출 관련 처리가 추가된다고 보면 됩니다.

10·15 대책 이후 청약 시장은 어떻게 달라졌을까요? 20~30대 청년·신혼부부라면 지금 같은 시장에서는 어떤 전략을 세우는 게 좋을까요. 또 청약 당첨 확률을 높이려면 무엇을 준비해야 할까요.

청약 전문가 월용이 박지민 대표가 짚어주는 현재 청약 시장의 변화와 실전 전략을 KB부동산 TV <월용이 박지민 대표 편>에서 확인해 보세요. 총 3편으로 알차게 담았습니다. 자세한 내용은 KB부동산TV에서 확인해보세요!