재개발 동의율 75%→70% 추진… 정비사업 빨라질까?

이번 대책은 정비사업의 조합설립부터 시공사 선정, 이주까지 사업 단계별 병목을 줄이는 데 초점을 맞췄습니다.

우선 민간 재개발의 조합설립 동의율을 현행 75%에서 재건축과 같은 70%로 낮출 계획입니다. 공공재개발·재건축의 사업시행자 지정 동의율도 67%에서 60%로 완화할 계획입니다.

조합설립 절차에 걸리는 시간도 줄어들 전망입니다. 조합설립인가를 신청하기 전 토지등 소유자에게 관련 내용을 알리는 통지기한도 기존 60일에서 30일로 단축하기로 했습니다. 재개발 조합설립 동의율 완화와 함께 사업 초기 단계에서 발생하는 행정 대기기간을 줄여 정비사업 속도를 높이겠다는 취지입니다.

시공사 선정 과정에서는 경쟁입찰에 한 곳만 참여해 유찰될 경우 재입찰 공고기간을 단축하는 등 절차를 간소화하고, 공사비 분쟁을 줄이기 위해 자재 물량과 단가 등 세부내역 제출을 통해 공사비 분쟁도 줄이기로 했습니다. 공사비와 인허가 등을 둘러싼 갈등을 다룰 정비사업 전문 중재기구 신설도 추진합니다.

이주 단계에서는 이주비 대출 LTV 비율은 40%로 유지하되, 담보가치를 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액으로 산정하도록 개선했습니다. 여기에 빠르게 착공하는 재개발 사업에 취득세 감면과 PF 보증 등 인센티브도 제공합니다.

이번 8·13 대책 내용만으로 전체 정비사업 기간이 일률적으로 몇 개월 또는 몇 년 줄어든다고 단정하기는 어렵습니다. 하지만 사업 진행에 필요한 필수 요건들이 완화되면서 정부가 분석한 정비구역 지정부터 준공까지 평균 약 13년이 걸릴 정도로 장기간 진행되는 사업이 다소 줄어들 수 있을 것으로 보입니다.

재개발은 재건축보다 토지와 단독·다가구·다세대주택, 상가 등 이해관계자가 복잡한 경우가 많습니다. 사업에 찬성하는 주민의 동의를 상당 부분 확보한 뒤 마지막 몇 %를 채우는 과정에서 오랜 시간이 걸리는 사업장도 있습니다.

현행 도시정비법상 재개발 조합을 설립하려면 토지 등 소유자 75% 이상과 토지면적 50% 이상의 동의가 필요합니다. 예를 들어 토지 등 소유자가 1,000명인 사업장을 단순 가정하면, 기존에는 750명의 동의가 필요했지만 70%가 적용되면 700명으로 줄어듭니다(토지면적 50% 이상 동의 요건은 그대로 유지).

5% 포인트 차이는 작아 보여도 동의 확보가 막판으로 갈수록 어려워지는 정비사업 특성상, 조합설립 시점을 앞당길 수 있는 효과가 기대됩니다. 이미 동의율이 70% 안팎까지 올라온 사업장이라면 조합설립 문턱을 넘는 데 도움이 될 가능성이 있습니다. 다만 법 개정이 필요한 만큼 실제 적용 시점은 후속 입법 과정을 확인해야 합니다.

제도가 개선돼도 실제 사업 속도는 사업성에 따라 달라질 수 있습니다.

실제로 한국건설기술연구원에 따르면, 2026년 7월 주거용 건물의 건설공사비지수는 135.57로, 2021년 들어 코로나19 이후 글로벌 경기부양과 공급망 차질이 맞물리면서 철근과 철강재, 구리 등 주요 원자재 가격이 급등했습니다.

최근에는 한동안 둔화했던 공사비 상승세가 다시 가팔라지고 있는데요. 중동 지역의 지정학적 불안과 원자재 가격 상승, 높은 환율 등이 겹친 가운데 철근을 비롯한 철강·전기·설비 자재가격이 오르면서 공사비 부담이 다시 커지는 분위기입니다.