부부 공동명의 집, 전세금은 누구에게 청구해야 할까?

가장 먼저 알아둘 부분은 공동임대인의 보증금 반환 책임입니다. 대법원은 건물의 공유자들이 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 받은 경우, 특별한 사정이 없다면 보증금 반환채무를 ‘불가분채무’로 보고 있습니다(대법원 2017년 5월 30일 선고 2017다205073 판결).

불가분채무는 말 그대로 임차인에 대한 책임을 지분 비율에 맞춰 단순하게 나누는 구조가 아니라는 의미인데요. 금액을 지분대로 나눠 각자 일부씩 부담하는 채무가 아니라, 공동임대인 각자가 임차인에게 전부를 반환할 의무를 진다는 뜻입니다.

예를 들어 부부가 각각 50%씩 소유한 주택에 보증금 3억원의 전세계약을 맺었다고 가정해 볼까요? 이때 세입자는 남편에게 1억5,000만원, 아내에게 1억5,000만원씩 따로 청구해야 하는 것은 아닙니다. 공동임대인 가운데 한 명에게 보증금 3억원 전액을 요구도 가능합니다.

따라서 채권자(세입자)는 공동채무자(집주인) 중 한 사람 또는 여러 사람에게 채무 전부나 일부의 이행을 요구할 수 있습니다. 한 임대인이 보증금을 모두 반환했다면 세입자에 대한 반환 의무는 이행된 것이고, 이후 공동임대인 사이에서 부담액을 어떻게 나눌지는 임대인들의 몫인 것이죠.

한 사람에게 보증금 전액을 요구할 수 있다고 해서 소송도 반드시 한 사람만 상대로 하는 것이 유리한 것은 아닙니다. 보증금 반환청구권 자체와 실제 돈을 받아내기 위한 강제집행은 다르기 때문인데요.

예를 들어 부부 공동명의 주택에서 남편만을 상대로 보증금 반환소송을 진행해 승소했다고 가정하겠습니다. 이 경우 남편을 상대로 한 집행권원은 확보했지만, 소송 당사자가 아닌 아내의 별도 재산까지 그 판결만으로 곧바로 강제집행할 수 있는 것은 아닙니다.

판결의 효력은 소송의 당사자에게만 미치므로, 정작 남편 명의로 된 재산은 많지 않고 아내 쪽에 재산이 있다면 절차를 다시 밟아야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 등기와 계약관계를 확인한 뒤 공동임대인 전원을 피고로 두는 방식이 안전합니다.

보증금을 안전하게 돌려받으려면 계약 단계부터 준비하는 것이 좋습니다. 먼저 등기사항증명서를 통해 실제 소유자가 몇 명인지, 각자의 지분이 어떻게 구성되어 있는지를 확인하세요. 공동명의 주택은 명의자 '전원이 반드시 직접 계약서에 서명해야 계약이 유효’한 것은 아니지만, 세입자의 안전을 지키기 위해서는 명의자 모두의 의사를 확인하는 것이 좋습니다.

한 사람이 다른 소유자 대신 계약한다면 위임장과 위임 범위 등 적법한 대리권을 확인하고, 가능하면 공동명의자 전원의 동의 사실이 계약서와 관련 서류에 명확히 남도록 준비하는 것이 안전합니다.

보증금 반환을 공식적으로 요구해야 하는 상황에서도 어느 한 명과만 연락하기보다 명의자 전원에게 내용증명 등 도달 여부를 입증할 수 있는 방식으로 근거를 남겨 두는 편이 향후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.