‘입주권 나오겠지’ 하고 재개발 빌라 샀다 낭패… 현금청산 피하려면?

재개발 매물에 적힌 ‘뚜껑’, 무슨 뜻일까요? KB부동산에서 매물을 찾다 보면 매물 정보란에 ‘뚜껑’이라고 적힌 경우가 있는데요.

보통 토지 소유권 없이 그 위의 무허가건축물만 소유한 물건을 ‘뚜껑’이라고 불러요. 법률용어라기보다는 부동산 현장에서 사용하는 표현이죠.

재개발에서는 토지와 건물 중 하나만 소유한 경우에도 일정 요건을 충족하면 조합원 분양 대상이 될 수 있어요. 하지만 뚜껑 매물이라고 해서 무조건 새 아파트 입주권이 나오는 것은 아니에요.

서울은 특히 건축물의 시점이 중요해요

서울시 조례에서는 일정 요건에 해당하는 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물을 특정무허가건축물로 규정하고 있어요. 이 가운데 조합 정관 등이 정한 요건을 충족하면 분양 대상이 될 수 있어요.

반대로 요건을 충족하지 못하면 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 가능성도 있어요.

따라서 뚜껑 매물을 살 때는 중개사의 설명만 믿기보다는 기존무허가건축물확인원, 조합 정관, 관리처분계획, 해당 지번의 권리관계 등을 반드시 확인하는 것이 중요해요.

단독·다가구주택을 다세대로 바꾸거나 토지를 나눠 입주권 수를 늘리는 '지분쪼개기'도 주의해야 해요.

분양 받을 권리는 권리산정기준일을 기준으로 제한되는데요. 권리산정기준일 이후 다세대주택을 신축해 지분을 쪼갠 물건을 사면 각각의 소유자가 분양 받을 권리가 인정되지 않는, 이른바 ‘물딱지’가 될 수 있어요. 따라서 언제 건물이 지어졌고 구분소유권이 형성됐는지를 확인해야 해요.

물론 기준일 이후 집을 샀다고 무조건 입주권이 사라지는 것은 아니에요. 서울시 조례는 권리산정기준일 이후 이뤄진 다세대 전환, 필지 분할, 신축을 통한 소유자 증가 등에 제한을 두고 있어요.

권리산정기준일 다음 날까지 사용승인과 보존등기 등 구분소유권이 확보된 다세대주택 등은 권리산정기준일 이후 취득했더라도 분양 받을 권리가 있는 것으로 설명하고 있어요. 따라서 매수일만 볼 것이 아니라 해당 주택과 지분이 언제 만들어졌는지를 확인하는 것이 중요해요.

도시정비법상 투기과열지구 내 재개발 사업에서 관리처분계획인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없어요. 이미 재개발 사업이 상당 부분 진행된 곳을 매입할 경우, 관리처분인가를 받았는지, 받기 전인지 확인하는 것은 필수예요.

물론 매도인이 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 살았다면 조합원 지위를 이어받을 수 있고, 세대 전원의 이전, 상속으로 취득한 주택 등 법에서 정한 예외는 있어요. 이 규정은 2018년 1월 25일 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청한 재개발사업부터 적용되므로, 오래된 사업장은 적용 여부를 별도로 확인해야 해요.

또 투기과열지구 내 재개발 정비사업에서 조합원 분양대상자로 선정된 사람과 그 세대에 속한 사람은 최초 관리처분계획인가일부터 5년 이내에는 다른 투기과열지구 정비사업에서 원칙적으로 분양신청을 할 수 없다는 점도 기억하세요(상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우 등은 예외).

따라서 재개발 구역 안에서 부동산 매입을 고려한다면, 등기사항증명서와 건축물대장, 정비구역 지정 고시와 권리산정기준일, 조합 정관과 분양대상 기준, 조합설립인가·관리처분계획인가 등 사업 단계를 차례로 확인해야 해요.

애매하다면 조합·추진위원회와 관할 구청에 확인하고, 중요한 거래는 정비사업 관련 전문가의 검토도 받아보세요.