부동산 매매 세금, 비용 총정리 | 중개수수료, 취득세 얼마나 드나요?

“5억원짜리 집을 살 때, 진짜 5억원만 있으면 되나요?”

집을 사려고 자금 계획을 세울 때 매매 가격만 보는 경우가 많아요. 하지만 취득세, 중개수수료, 등기 비용, 이사비까지 더하면 수백만원에서 수천만원이 추가로 들어요. 내 집 마련을 할 때, 매매 가격 외에 실제로 어떤 비용이 얼마나 필요한지 알아볼게요.

집을 사면 매도인에게 주는 매매 가격 말고도 각종 세금과 수수료, 기타 비용을 내야 해요.

• 세금: 취득세·지방교육세·농어촌특별세 등
• 수수료: 중개수수료, 법무사 수수료(등기 대행 비용)
• 기타 비용: 국민주택채권 매입 비용, 이사비 등
  

이 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 건 취득세이며, 중개수수료, 그리고 등기 비용과 이사 비용도 미리 알아두는 게 좋아요. 하나씩 살펴볼게요.

취득세는 집을 살 때 내는 세금이에요. 지방세의 한 종류로, 부동산뿐만 아니라 자동차를 살 때, 골프나 콘도 회원권을 소유하게 될 때도 취득세를 내는데요. 보통 '취득세'라고 하면 취득세 본세에 지방교육세, 농어촌특별세를 합친 금액을 말해요.

1세대 1주택 기준으로, 부동산 취득세율은 매매가에 따라 달라져요. 취득당시가액이 6억원 이하면 1%, 6억원 초과, 9억원 이하면 1~3%, 9억원 초과면 3%를 취득세로 내야 해요. 여기에 지방교육세(취득세액의 10% 수준)가 더해져요. 전용면적 85㎡ 이하라면 농어촌특별세는 내지 않아요. 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 추가로 붙어요.

1세대 1주택 취득세율

일정 요건을 갖추면 취득세를 덜 낼 수 있어요. 대표적인 감면 제도 두 가지를 비교할게요.

생애최초 취득세 감면, 출산·양육 취득세 감면 비교

생애최초 감면은 본인이 거주할 목적으로 취득해야 해요. 인구감소지역 주택은 한도가 300만원으로 올라가요.

출산·양육 감면은 출산일부터 5년 이내에 취득하면 대상이 돼요. 주택을 먼저 샀다면 출산 전 1년 이내 취득분도 포함해요. 자녀 1명당 1개 주택만 가능하고요.

두 감면 모두, 감면받은 뒤 3년 안에 집을 팔거나 증여하거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 내야 할 수 있어요. 배우자 지분 이전 등 일부 예외가 있으니, 자세한 조건은 관할 시군구 세무 부서에 확인하세요. 두 요건을 모두 충족하면 한도가 더 큰 출산·양육 감면이 유리해요.

생애최초 취득세 감면은 신고 기한(취득일부터 60일) 안에 관할 시군구 세무부서에 감면 신청서를 내 신청할 수 있어요. 주민등록등본과 가족관계증명서 등 무주택 확인 서류가 필요해요. 위택스 홈페이지로도 신청할 수 있지만, 지자체에 따라 방문 접수만 받는 곳도 있으니 미리 확인하세요.

부동산 중개수수료는 공인중개사에게 내는 거래 수수료예요. 법적 명칭은 ‘중개보수’이고, 매매가에 따라 상한 요율이 정해져 있어요.

부동산 중개수수료 요율표*

상한 요율은 ‘최대치’예요. 이 범위 안에서 중개사와 협의할 수 있어요. 여기에 부가가치세(일반과세자 기준 10%)가 별도로 붙고요. 예를 들어 5억원짜리 아파트라면 중개수수료 상한은 200만원이고, 부가가치세까지 합하면 최대 220만원이에요. 수수료 금액은 매매계약서에 명시하는 게 안전해요.

아이가 태어나면 나라에 출생신고를 하잖아요? 집도 마찬가지예요. 집을 사면 나라에서 관리하는 등기부등본이라는 서류에 도장을 찍고 내 이름을 올려야 해요. 이 과정을 ‘소유권 이전 등기’라고 하는데, 이때 드는 비용이 ‘등기 비용’이에요.

등기 비용에는 법무사 수수료, 국민주택채권 매입 비용, 인지세·등기신청수수료 등이 포함돼요.

• 인지세: 거래 금액에 따라 달라지는데, 1억원 초과~10억원 이하면 15만원이에요.
• 등기신청수수료: 1만8,000원이에요. 법무사에게 등기를 맡기면 수수료는 매매가에 따라 달라지는데, 5억원 기준 50만원~70만원 선이에요. 대출을 받으면 근저당 설정 등기도 함께 하기에 수수료가 더 들 수 있어요.

이사비는 이삿짐 양과 거리에 따라 다르지만, 일반 가정 기준으로 80만원~150만원 선이에요. 사다리차가 필요하거나 에어컨을 옮겨야 하면 비용이 더 늘어요. 잔금일에 맞춰 이사 일정을 잡아야 하니, 비용과 날짜를 미리 확인해 두세요.

매매가 외 비용이 실제로 얼마나 드는지, 5억원 아파트(전용면적 85㎡ 이하, 1세대 1주택)를 예로 정리했어요.

5억원 아파트 매매 부대비용 예시

5억원짜리 집을 사면서 매매가 외에 약 970만원이 추가로 들어요. 매매가의 약 2% 수준이에요. 다주택자이거나 9억원을 넘는 주택이라면 취득세율이 올라가 부대비용은 더 커지고요. 생애최초 감면을 받으면 200만원, 출산·양육 감면을 받으면 최대 500만원까지 취득세를 줄일 수 있어요.

이 시뮬레이션은 일반적인 사례 기준이에요. 농어촌특별세(전용면적 85㎡ 초과 시 부과), 인테리어 비용, 대출 관련 부대비용 등은 포함하지 않았으니, 내 조건에 맞는 금액은 관할 시군구 세무부서와 거래 은행에 확인하세요.

잔금일이 다가오면 매매가뿐만 아니라 부대비용까지 합해서 자금을 점검해야 해요.

취득세는 신용카드로 낼 수 있어요. 카드사에 따라 무이자 할부도 가능하고요. 다만 취득세 금액이 카드 한도보다 크면 결제가 안 돼요. 잔금일 전에 카드사에 한도 증액을 요청해 두세요. 한도 증액은 시간이 걸릴 수 있으니 여유 있게 신청하는 게 안전해요.

부대비용은 주택담보대출에 포함되지 않는 경우가 대부분이에요. 잔금일 전에 현금으로 따로 준비해야 하는 금액을 꼭 계산해 두세요.

집 사는 데 드는 돈은 결국 하나의 질문으로 정리돼요. ‘매매가 말고 얼마를 더 준비해야 하는가?’ 취득세 구조를 알고, 감면 요건을 확인하고, 중개수수료·등기 비용·이사비까지 더해서 총액을 계산했다면 자금 준비는 된 거예요.