전월세 안심신탁 | 집주인 대신 HUG에 맡겨요

전월세 안심신탁은 시장에 나온 월셋집을 공공기관이 전셋집으로 바꿔 세입자에게 공급하는 주거지원 사업이에요. 지난 8월 20일 국토교통부가 8·13 주택 신속 공급 방안의 후속 조치로 발표했는데요. 전세를 찾는 세입자와 월세 수익을 원하는 임대인 사이의 간극을 메워주는 것이 핵심이죠. 오는 9월 말 사업 공고를 거쳐 10월부터 신청받을 예정이에요.

전월세 안심신탁이 등장한 배경에는 빠르게 진행되는 전세의 월세화가 있어요. 국토교통부 주택통계에 따르면, 올해 1~7월 전국 월세거래량 비중은 68.3%를 기록해, 전년 동기(61.8%) 대비 6.5%p 높아졌는데요. 전세사기 여파로 빌라 등 비아파트에서 전세를 꺼리게 된 데다, 전세대출 규제까지 강화되면서 아예 보증금을 낮추고 월세로 돌린 매물이 늘어난 영향이에요. 이렇게 월세 비중이 늘면서 세입자가 다달이 짊어지는 주거비 부담도 커졌죠.

이번 사업의 중심에 선 것은 전월세 안정화기구인 주택도시보증공사(HUG)예요. 전월세 안심신탁은 HUG와 임대인, 임차인이 3자 계약을 맺는 구조로 운영되는데요. 임차인이 전세보증금을 집주인 대신 HUG에 맡기면, HUG가 이를 운용해 임대인에게 매달 월세만큼의 수익을 지급하죠. 계약이 끝나면 보증금 반환도 HUG가 직접 책임져요.

기존 전세는 세입자가 집주인에게 거액의 보증금을 이자 없이 빌려주는 개인 간 사금융에 가까웠어요. 그 돈이 갭투자나 위험 자산에 흘러가도 이를 막을 법적 장치가 마땅치 않았는데요. 하지만 안심신탁에서는 공적 기구인 HUG가 중간에서 보증금을 관리해요. 그동안 개인끼리 주고받던 목돈을 공공의 관리 아래 두는 셈이죠.

안심신탁은 매달 월세를 내기보다 전세로 살고 싶은 세입자에게 특히 유용해요. 집주인이 아니라 전월세 안정화기구가 직접 보증금을 관리하기 때문에 돈을 돌려받지 못할 위험이 원천 차단되는데요. 계약이 끝나면 HUG가 보증금 반환까지 책임지는 만큼, 별도의 전세금반환보증이나 전세대출보증에 가입할 필요도 없어 보증료 부담도 아낄 수 있어요.

주거비 부담도 덜 수 있어요. HUG는 보증금 1,000만원에 월세 74만원이던 빌라가 안심신탁을 통해 전세 2억원 매물로 바뀌는 경우를 예시로 이를 설명했는데요. 세입자가 보증금의 80%인 1억 6,000만원을 연 3.97% 전세대출로 마련하면 매달 이자는 약 53만원이 돼요. 월세보다 20만원가량을 아낄 수 있는 거예요.

이번 사업의 관건은 임대인이 얼마나 참여하느냐예요. 임대인이 보증금을 직접 굴리지 못하고 공공의 테두리 안으로 들어와야 하는 만큼, 매력적인 유인책이 필요한데요. 현재 HUG는 임대인에게 연 4.35% 수준의 고정 수익을 매달 지급하는 방안을 논의 중이라고 해요. 최종 수익률은 9월 말 임대인 모집에 들어갈 때 국토교통부와 협의해 확정할 예정이죠.

임대 수익에 붙는 세금도 줄어들 것으로 보여요. 최인호 HUG 사장은 주택임대소득 분리과세 세율을 현행 14%보다 낮추는 데 관계부처와 이미 뜻을 모았다고 밝혔는데요. 인하 폭은 아직 확정되지 않았지만 한 자릿수 세율에 무게가 실리죠. 보증료 절감과 세제 혜택까지 더하면 임대인의 실질적인 수익 효과가 연 4.75~4.8% 수준까지 오를 수 있다는 이야기도 나와요.

임대인은 월세가 밀릴 걱정도 덜 수 있어요. 세입자에게 직접 월세를 받는 대신 HUG로부터 매달 수익을 지급받는 구조라, 월세가 미납될 위험 자체가 사라지는데요. 세입자를 구하지 못해 공실이 생기더라도 최대 2개월간은 HUG가 월 수익을 그대로 보장해요. 주택에 근저당이 설정돼 있어 세입자를 구하기 어려웠던 임대인도 HUG의 공적 신용을 바탕으로 한결 쉽게 임차인을 구할 수 있죠.