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AI가 만든 3줄 요약
등기부등본이란?
등기부등본은 부동산(토지 및 건물) 소유권과 권리관계 등 중요한 정보를 기록한 문서로, 본래 명칭은 '등기사항전부증명서'예요. 등기부등본을 조회하면 집주인이 누구인지, 해당 부동산에 설정된 권리가 무엇인지 등을 확인할 수 있어요.
이때 특히 꼼꼼히 봐야 할 부분이 근저당권이에요. 근저당권과 채권최고액*을 확인하면 부동산에 설정된 대출이나 채무 규모를 가늠할 수 있어요.
근저당권을 이해하려면 먼저 근저당이 무엇인지 알아야 해요. 근저당은 부동산을 담보로 대출을 받을 때 해당 부동산에 담보를 설정하는 것을 말해요. 즉, 집이나 땅을 담보로 대출을 받으면 그 부동산에 근저당이 설정될 수 있어요.
근저당이 설정되면 돈을 빌려준 사람이나 기관은 해당 부동산이 처분될 경우, 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리, 즉 ‘근저당권’을 갖게 돼요. 근저당권을 가진 사람이나 기관을 ‘근저당권자’라고 해요.
전세 계약을 할 때는 근저당권이 설정되어 있는지와 채권최고액을 확인하는 게 중요해요. 집주인이 대출금을 갚지 못해 해당 부동산이 경매 등에 넘어가면, 근저당권자가 세입자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있어 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있기 때문이에요.
등기부등본 조회 방법
등기부등본, 누구나 조회할 수 있어요
등기부등본은 누구나 대법원 인터넷등기소에서 발급 및 열람할 수 있습니다. 등기부등본 조회는 집주인이 아니어도 확인할 수 있으니, 임대차 계약을 앞두고 있다면 계약 전후로 조회해보시길 추천드려요.
다만 등기부등본만으로 확인이 안 되는 부분도 있어요. 만약 기존에 그 집에 살던 세입자가 전세나 월세로 집을 빌렸다는 사실이 등기부에 아직 등록되지 않았다면, 등기부등본에는 관련 내용이 나오지 않을 수 있어요. 이런 경우에는 전입세대 열람내역이나 확정일자 부여현황을 함께 확인해야 합니다.
💡 등기부등본 발급 시 반드시 말소사항 포함에 체크하세요
지금은 말소되었지만, 과거에 있던 권리 문제(예. 근저당권, 가압류, 경매 등)를 확인할 수 있어요.
표제부, 갑구, 을구
등기부 등본 보는 법
등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
출처: 주택도시보증공사
표제부는 부동산의 기본 정보를 담고 있어요. 해당 부동산이 토지인지 건물인지, 아니면 아파트나 오피스텔 같은 집합건물인지 알 수 있어요.
또한 주소, 면적, 토지 용도(지목) 등 부동산의 특성과 위치를 확인할 수 있습니다. 표제부에 적힌 내용이 실제 부동산과 일치하는지 계약 전 꼭 확인하세요.
출처: 주택도시보증공사
갑구는 부동산의 소유권에 관한 내용을 확인할 수 있는 부분으로, 현재 이 집을 소유한 사람이 누구인지와 소유권이 언제, 어떻게 이전되었는지 등을 확인할 수 있어요.
임대차 계약을 할 때는 계약하려는 집의 소유자와 갑구에 기재된 소유자의 이름과 주소 등 인적사항이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
또한 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 강제경매개시결정 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용이 있는지도 함께 확인하세요. 압류나 가압류가 적혀 있다면 집주인이 돈을 갚지 못해 해당 집의 처분이 제한된 상황일 수 있어요.
가등기나 가처분이 적혀 있다면, 소유권과 관련된 권리관계에 문제가 있을 수 있고, 강제경매개시결정이 적혀 있다면 해당 집이 경매 절차에 들어갔다는 의미예요. 따라서 이러한 항목이 적혀 있다면 구체적인 사유와 권리관계를 꼼꼼히 확인한 후 계약 여부를 결정해야 합니다.
출처: 주택도시보증공사
을구는 부동산의 소유권을 제외한 권리관계를 확인할 수 있는 부분이에요. 대표적으로 세입자가 보증금을 보호하기 위해 설정한 임차권*이나 전세권**, 부동산을 담보로 대출받을 때 설정하는 근저당권 등이 기재되어 있어요.
을구에서는 아래 3가지 사항을 꼭 확인해야 해요
근저당권이 설정되어 있다면 해당 부동산을 담보로 대출을 받았다는 뜻이에요. 근저당권의 채권최고액을 확인하면 해당 부동산에 설정된 대출 규모를 가늠할 수 있어요.
근저당권이 여러 개 설정되어 있다면 설정된 순서에 따라 돈을 돌려받는 순서에도 차이가 생길 수 있는데요. 집이 경매에 넘어가면 먼저 설정된 근저당권자가 먼저 돈을 돌려받고, 남은 금액이 있다면 그다음 순서의 권리자와 세입자가 보증금을 돌려받게 돼요.
이 때문에 근저당권이 여러 건 설정되어 있거나 먼저 설정된 근저당권의 채권최고액이 크다면, 경매로 집이 처분되더라도 세입자가 보증금을 돌려받을 금액이 부족할 수 있어요. 따라서 계약 전 근저당권의 설정 순서와 채권최고액을 꼼꼼히 확인해야 해요.
채권최고액은 집주인이 대출금을 갚지 못했을 때, 근저당권자가 받을 수 있는 금액을 미리 정해둔 한도예요.
집이 경매에 넘어갔을 때 집값에 비해 근저당권의 채권최고액과 세입자의 보증금이 크다면, 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어요. 이처럼 집값보다 근저당권의 채권최고액과 세입자의 보증금이 큰 경우를 흔히 ‘깡통전세’라고 불러요.
깡통전세가 우려된다면 계약을 서두르기보다 집값과 근저당권의 채권최고액, 보증금 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
🚨 이런 상황을 조심하세요!
근저당권의 채권최고액 + 임차보증금이 집의 현재 시세보다 큰 경우
👉 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어요. 이런 집을 흔히 ‘깡통전세’라고 불러요.
채무자는 돈을 빌린 사람으로, 보통 임대인인 집주인이 해당해요. 근저당권자는 돈을 빌려준 사람이나 기관으로, 보통 집주인이 대출받은 금융기관이에요.
등기부등본의 채무자를 확인하면 실제로 돈을 빌린 사람이 계약하려는 집주인과 일치하는지 확인할 수 있어요. 만약 채무자가 집주인이 아닌 제3자로 되어 있다면, 왜 다른 사람의 대출을 위해 이 집이 담보로 잡혀 있는지 확인해봐야 해요.
근저당권자도 함께 확인하면 좋아요. 근저당권자가 은행 등 제1금융권이 아니라면, 집주인의 자금 사정이나 대출 조건을 조금 더 자세히 살펴 보세요.
근저당 설정되면 바로 알려드려요
KB스타뱅킹 부동산 등기 변동 알림 서비스
계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인했다고 해도, 계약 후까지 안심하기는 어려워요. 계약 이후에도 집주인이 대출을 새로 받거나, 근저당권을 추가로 설정하는 등 부동산의 권리관계가 달라질 수도 있기 때문이에요. 그렇다고 계약 기간 내내 등기부등본을 수시로 열람하며 변동 사항을 확인하기도 번거롭고요.
내 보증금과 관련된 문제인 만큼, 계약 후에도 권리관계에 변동이 없는지 확인하는 게 중요한데요. KB스타뱅킹의 부동산 등기 변동 알림을 활용하면 등기부등본의 변동 사항을 알림으로 받아볼 수 있어요.
부동산 등기 변동 알림은 내가 거주하는 집 등기사항에 변동이 생기면 알려드리는 서비스예요. 집주인 변경, 압류, 근저당권 설정처럼 세입자가 꼭 알아야 하는 등기 변동 사항을 바로 받아볼 수 있어요.
근저당권 설정이나 가처분 신청 등 내 보증금에 영향을 줄 수 있는 등기 변동을 알림으로 빠르게 확인하고 대응할 수 있어요.
집주인이 바뀌더라도 대항력을 갖춘 임차인이라면 기존 임대차계약의 효력이 유지돼요. 하지만 새로운 집주인이 기존 계약 내용을 제대로 파악하지 못하면 혼선이 생길 수 있어요.
등기 변동 알림을 받으면 소유권이 바뀐 사실을 빠르게 확인할 수 있으니, 새로운 집주인에게 기존 계약 내용을 안내하고 불필요한 분쟁을 예방하는 데 도움이 돼요.
등기부등본을 조회할 때마다 대법원 인터넷등기소에서 수수료(열람 700원, 발급 1,000원)를 내야 하지만, 부동산 등기 변동 알림 서비스를 이용하면 등기 변동 사항을 알림으로 확인하고, 필요한 경우에만 등기부등본을 발급받을 수 있어 비용을 아낄 수 있어요.
KB스타뱅킹 부동산 등기 변동 알림 서비스
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조회 가능한 등기 변동 내역
| 분류 | 내용 |
| 소유권 | 소유권 보존/이전, 압류말소 등 |
| 지상권 | 지상권 설정/변경 등 |
| 지역권 | 지역권 설정/변경 등 |
| 전세권 | 전세권 설정/전세권이전 청구권 가등기 등 |
| 저당권 | 근저당권 설정/변경 등 |
| 채권담보권 | 담보권 설정/변경/말소 등 |
| 임차권 | 임차권 설정/변경, 임차권이전 청구권가등기 등 |
| 부동산 환매권 | 환매권 이전/경정/말소 등 |
| 대지권/가등기/가처분예고등기/환지등기 | 대지권 표시변경, 대지권 취지 경정 등 |
| 합필/분필/멸실/신설 | 토지합필, 건물합병, 구분건물합병, 건물분할 등 |
| 변경/경정 | 건물표시 경정, 권리경정 등 |
| 말소 | 권리말소 등기, 권리존속말소, 말소회복 등 |
등기부등본 보는 법
자주 묻는 질문
A. 네, 등기부등본은 집주인 동의 없이도 누구나 열람 및 발급할 수 있어요. 등기부등본은 부동산 권리관계를 공개하는 공적 문서라서, 대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 확인이 가능해요. 계약 전이라도 미리 조회해보는 걸 추천해요.
A. 등기부등본은 계약 전후로 모두 확인하는 게 안전해요. 계약 전 조회한 내용이 계약 당일 바뀌어 있을 수도 있기 때문에, 계약 직전에 한 번 더 확인하고 거주 중에도 등기 변동 알림 등을 통해 주기적으로 살펴보는 게 좋아요.
A. 용도에 따라 다르게 선택하면 돼요. 단순히 내용을 확인하고 싶다면 열람용(700원)으로 충분하고, 관공서나 금융기관에 제출해야 한다면 법적 효력이 있는 발급용(1,000원)을 선택해야 해요.
금융용어사전
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