2026년 부동산 시장을 읽는 눈, 시세보다 매물을 주목하라

2026년 부동산 시장은 악재와 호재가 교차한다. 경제성장률은 전년보다 다소 높아질 것으로 전망되지만, 내수 경기 회복 속도는 여전히 더딘 탓이다. 여기에 집값과 직결되는 아파트 입주 물량이 줄어들면서 수급 불균형이 심화할 가능성이 크다. 

또 6월 지방선거 이후 정부의 세제 개편 논의가 본격화할 수 있다는 점도 시장을 긴장하게 하는 변수다. 전세난에 따른 월세화 가속, 기후 위기와 소비 패턴 변화에 따른 상가 침체 등도 2026년 부동산 흐름에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다.

주요 연구 기관은 집값 전망을 ‘강보합’으로 정리한다. 한국 건설산업연구원은 2026년 전국 아파트 가격이 0.8%, 수도권은 2% 오를 것으로 예상했고, 대한건설정책연구원도 수도권 2% 상승이라는 비슷한 전망치를 내놓았다.

물가 상승률을 감안하면 실질적으로는 제자리걸음을 의미한다. 다만 필자는 서울 및 수도권의 상승세가 이어지더라도 전년보다 상승 폭이 둔화할 가능성이 높다고 본다. 반면 지방은 지난 몇 년간의 긴 침체에서 벗어나 회복 초입 국면으로 이동할 개연성이 크다.

2025년 한 해에만 6·27 대출 규제, 9·7 공급 확대, 10·15 토지거래허가구역 확대 등 세 차례 대책이 시행됐지만, 시장을 완전히 안정시키지는 못했다. 만약 새해에도 강남권 중심의 불안이 이어지면 정부가 마지막 카드로 세제 개편을 꺼내 들 가능성에 무게가 실린다. 다만 이재명 대통령이 대선 유세 당시 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”고 공언한 만큼 정부로서도 신중할 수밖에 없다.

문재인 정부 시절 과도한 세금 압박이 역풍을 부른 경험도 무시하기 어렵다. 이런 이유로 세율을 직접 건드리기보다 공시가격 현실화나 공정시장가액비율 조정 같은 ‘미세 조정형 증세’가 우선 활용될 가능성이 커 보인다. 현재 공동주택 공시가격은 시세 대비 약 69% 수준이며, 종부세 과세표준 산정에 활용되는 공정시장가액비율은 1주택자 기준 60%다.

즉 실제 과표는 시세의 41%에 불과하다. 세율을 올리지 않아도 이 비율만 조정하면 사실상의 증세 효과가 나타난다. 더구나 시행령 개정만으로 가능해 국회 충돌 없이 추진할 수 있다는 점에서 정부 처지에서는 부담이 작다.

또 하나의 관전 포인트는 다주택자 양도세 중과 유예(2026년 5월 종료 예정)의 재연장 여부다. 강남권과 한강 벨트 등 핵심 지역뿐 아니라 서울 강북과 경기권까지 모두 조정대상지역으로 묶인 상황이어서 양도세 중과세가 부활할지는 아직 미지수다.

개인적으로 부활과 재연장 가능성을 반반으로 보고 있다. 만약 유예가 끝난다면 일부 보유자가 만료 전 매도를 서둘러 매물 증가 요인이 될 수 있다. 반대로 고가 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%)가 축소되면 ‘똘똘한 한 채’ 수요에 직격탄이 될 수 있다.

최근 경제 수장들은 ‘보유세 인상, 거래세 인하’라는 고전적 원칙을 다시 언급하고 있다. 그러나 고령층이 급증한 한국의 인구 구조를 고려하면 보유세 인상은 상당한 반발을 초래할 가능성이 크다. 2024년 기준 60세 이상이 낸 종부세 비중이 57%에 달한다는 점이 이를 방증한다. 결국 정부가 어떤 조합으로 세제를 조정하느냐가 2026년 시장 심리를 결정할 중대 변수가 될 것이다.

2026년에는 전세난 문제가 심각하게 전개될 수 있다. 여러 정책으로 전세 유통 매물이 감소하고 있기 때문이다. 요즘 중개업소를 둘러보면 하나같이 전세 매물이 귀하다는 반응이다. 이런 현상이 나타난 이유는 그간 정부가 펼친 정책 등 다양한 변수가 작용해서다.

우선 2020년 7월 시행된 ‘주택 임대차 2법(계약 갱신청구권·전월세 상한제)’으로 기존 세입자가 장기 거주를 선택하면서 신규 전세 물량이 크게 줄었다. 여기에 2025년 6·27 대책으로 ‘대출을 받아서 집을 사면 6개월 내 입주해야 한다’는 조건이 붙으면서 투자 목적의 매입이 급감했다. 임대를 놓을 수 있는 여지도 줄었다.

2025년 10월 20일부터 시행된 토지거래허가구역 확대 조치도 전세 시장에 불똥이 튈 수 있다. 서울 전역과 경기 남부 벨트 12곳에서 아파트를 사려면 2년 이상 실거주해야 한다. 집을 사도 세를 놓을 수 없다는 뜻으로, 이는 곧 전세 공급 감소로 이어진다. 가뜩이나 빌라 전세 사기 여파로 전세 수요가 아파트로 몰리는 상황이다.

최근에는 전세를 놓고 전세로 살던 고가 1주택자가 양도세 장기보유특별공제를 받기 위해 자기 집으로 입주하는 사례도 늘었다. 이 같은 요인이 겹쳐 전세 품귀 현상을 심화할 수 있다. 이미 매물이 절대적으로 부족한 상황이라 작은 충격에도 시장이 요동칠 수 있다.

2021년 말까지 수도권과 지방 부동산 시장은 동조화 현상을 보였으나 이후 그 흐름이 끊겼다. 지방은 넘쳐나는 미분양에 젊은 층 이탈, 지역 경제 침체로 서울·수도권과는 따로 노는 장세가 나타나고 있다.

하지만 2026년에는 깊은 침체의 수렁에 빠진 지방 아파트 시장이 꿈틀거릴 가능성이 크다. 거래가 늘면서 일부 지역에서 가격 회복세를 보일 전망이다. 이처럼 지방 부동산 시장이 바닥 탈출 기미를 보이는 이유는 대출 규제에서 제외된 점이 1차 영향을 미친 것으로 분석된다.

지방은 6·27 대출 규제 대상에서 빠졌을 뿐 아니라 2025년 7월부터 시행한 3단계 스트레스 총부채 원리금 상환 비율(DSR)도 6개월간 유예됐다.

또 지방도 2026년부터 입주 물량이 줄어드는 데다 정부의 준공 후 미분양 주택에 대한 양도세·종부세 혜택과 세종시 행정수도 완성, 2차 공기업 지방 이전 같은 대선 공약도 무시할 수 없다. 이 가운데 2차 공기업 이전은 수도권의 튼실한 주택 수요를 ‘남하’시키는 효과가 있다.

KB부동산 통계를 보면 2011년 수도권은 하우스푸어로 고통을 겪었지만, 지방은 5대 광역시 아파트를 중심으로 20.3% 뛰었다. 혁신도시 개발과 공기업 이전에 대한 기대가 폭발했기 때문이다.

지방 아파트 시장을 한 덩이로 묶어서 볼 게 아니라 미분양과 기존 아파트를 구분해서 접근해야 한다. 두 시장을 나누지 않고 통계만 보면 착시 현상에 빠질 수 있어서다. 즉 기존 아파트 가격이 회복된 다음 미분양이 점차 해소되는 과정이 나타날 것이라는 얘기다.

지방 아파트 시장은 지역마다 울퉁불퉁할 수 있으나 수도권과 간격을 좁히면서 회복세를 보이는 곳이 많을 것이다. 하지만 시장 체질의 기초 체력이 강하지 못해 그 속도는 더디지 않을까 싶다.

2026년 내 집 마련을 준비하는 수요자들이 가장 유심히 봐야 할 것은 통계 시세가 아니라 실제로 거래되는 ‘개별 매물 가격’이다. 시세는 대체로 느리게 움직이는 평균값이다. 하지만 가격의 방향을 먼저 바꾸는 것은 항상 개별 매물이다. 특정 세대가 갑자기 가격을 내리거나, 반대로 희소 매물이 빠르게 소진될 때 반전 신호가 시작된다.

새해 시장에서 매물 움직임을 읽는 능력이 그 어느 때보다 중요해졌다. 다시 말해 내 집 마련의 핵심 전략은 결국 매물, 특히 급매물 식별 능력이다. 최소 10개 동, 50개 단지 정도의 탐색 구역을 정하고 지역 중개업소와 신뢰 기반 네트워크를 미리 구축해야 한다.

하지만 이런 전략은 책상 위에서만 만들어지지 않는다. 기회를 잡으려면 현장에서 발품을 팔고 중개업소에 수시로 들러 정보를 얻는 게 중요하다. 미리 원하는 가격대를 제시하고 매물이 나오면 먼저 연락해 달라고 부탁하는 것도 좋은 방법이다. 다시 말해 선호하는 주거 지역에서 여러 후보 주택을 동시에 비교하고, 이 중 예산에 맞춰 가장 저렴한 매물을 찾는 것이 핵심이다.

특히 바쁜 직장인이라면 ‘출퇴근 1시간 이내 → 역세권 → 가격순’으로 타협점을 찾는 것이 현실적이다. 좋은 입지는 자산 가치가 크고, 싸게 산 집은 회복기에 더 높은 수익으로 보답할 것이다.