8·3 세제 개편안 주요 내용과 영향, 처분 전략

지난 8월 3일 발표한 세제 개편안 후폭풍이 거세다. 종합부동산세(이하 ‘종부세’) 인상, 비거주자의 장기보유특별공제 축소, 종부세와 양도소득세(이하 ‘양도세’)의 공제 한도 신설 등으로 세금 부담이 급증할 전망이다. 이번 개편안의 내용과 영향, 보유 처분 전략을 살펴보자.

KB부동산에 따르면, 2026년 9월 7일 기준 전국 아파트 매매가격은 3.14%, 전세가격은 3.83% 상승률을 보인다. 서울만 보면 매매가격은 9.61%, 전세가격은 8.18%로 급등했다. 상대적으로 가격대가 낮은 서울 강북은 매매가격이 11.22%, 전세가격이 10.02% 오르며, 중산층과 서민층이 많이 사는 지역의 가격 상승폭이 높다.

서울 강북은 대출 6억원이 나오는 15억원 이하 아파트가 많아 무주택 실수요자가 집중 매입하고 있고, 강남은 개편안에 따른 양도세와 종부세 부담으로 가격이 하락한 매물이 나오지만, 거래는 잘 이뤄지지 않는 상황이다.

이번 개편안은 보유세 비율이 낮다는 정부의 인식에 따라 종부세 인상과 비거주자의 세제 혜택을 줄이는 것으로 요약할 수 있다. 먼저 종부세율과 공정시장가액 비율을 올리고, 비거주자와 다주택자의 기본공제 금액을 낮춘다. 구체적으로 과세표준 6억~12억원 구간은 기존 1%에서 1.3%로 인상한다.

과세표준 6억원은 공시가격 22억원, 시세 32억원 수준에 해당한다. 2028년부터는 ‘주택 수’에 상관없이 ‘합산 주택가액’ 기준으로 종부세를 부과한다. 공정시장가액 비율은 조정대상지역 1주택자와 지방 1·2주택자는 2027년부터 70%로 상향하고, 이 외 다주택자는 2027년 70%, 2028년 이후 80%로 상향한다.

종부세 기본공제 한도는 1주택 거주자는 기존 12억원에서 14억원으로 올리는 반면, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮춘다(비거주 1주택자는 국회 심의 과정에서 12억원으로 원상 회복될 가능성이 높다). 다주택자는 기존 9억원에서 4억원으로 낮춘다. 그리고 총주택가액 중 거주용 주택가액 비율에 5억원을 곱해서 추가로 공제해준다.

거주용 주택이 없다면 기본공제 금액은 4억원이 되고, 거주용 주택이 있더라도 주택 수가 많은 다주택자는 공제 금액이 기존 9억원에서 크게 줄어든다.

이번 개편안에서 가장 큰 피해를 보는 대상은 고가의 비거주 1세대 1주택자다. 보유기간에 따라 20~50% 공제를 받았지만, 2027년에는 거주기간 공제(20~50%)와 보유기간 공제(10~25%) 중 큰 금액만 적용받고, 2028년부터는 보유기간 공제가 없어지고 거주해야만 공제해준다. 세액공제 한도도 신설돼 2027년은 800만원, 2028년은 600만원으로 제한된다.

양도세도 보유만 하면 공제해주던 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 명칭을 바꾸고, 앞으로는 거주하지 않으면 양도세에서 공제받지 못하게 된다. 2년 이상 거주한 1가구 1주택자는 시세 12억원을 초과하면 거주기간과 보유기간을 따져 각각 연 4%씩, 총 80%까지 공제받을 수 있었지만, 2028년에는 거주하면 연 6%로 최대 60%, 보유시 연 2%로 최대 20% 공제해준다.

2029년부터는 보유공제를 없애고 2년 이상 거주기간만 따져 연 8%로 최대 80% 공제해준다. 공제한도도 신설돼 인별·물건별로 2028년에는 20억원, 2029년에는 10억원이다.

비조정대상지역 다주택자도 보유만 했을 때는 연간 2%씩, 15년 보유시 최대 30% 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 하지만 2028년에는 거주시 연 2%, 보유시 연 1% 중 높은 비율로 공제해주고, 2029년부터는 거주기간만 따져 연 2%, 최대 30% 공제해준다. 1가구 1주택과 마찬가지로 인별·물건별 공제한도가 신설돼 2028년에는 20억원, 2029년에는 10억원이다.

상기 개편안을 보면 비거주 1가구 1주택자 중 고가 주택을 가지고 있거나, 공시가격 합산 금액이 24억원을 초과하는 다주택자는 종부세 부담이 증가한다. 당초 개편안에는 보유세 상한 부담이 전년도의 200% 한도로 되어 있지만, 여론이 좋지 않아 150%로 낮아지더라도 전년도의 1.5배까지 세금을 납부하는 것은 큰 부담이 아닐 수 없다.

특히 소득이 없는 비거주 은퇴 가구는 종부세와 양도세 부담을 줄이기 위해 내 집으로 들어갈 확률이 높다. 아니면 2027년까지는 양도세 계산시 보유공제를 최대 40% 받을 수 있고, 양도차익이 많다면 장기보유특별공제 한도가 없는 2027년에 매도에 나설 수 있다. 매각을 고려 중이라면 세제 혜택이 유지되는 2027년까지는 매도하는 게 좋다.

아주 고가는 아니지만 종부세를 납부하는 1가구 1주택자도 거주하면 종부세 기본공제 금액이 14억원으로 높아지고, 향후 집을 처분하면 양도세 혜택을 받기 때문에 내 집으로 들어갈 가능성이 크다. 이는 임대차 시장의 전월세 매물 감소로 이어져 시장의 불안 요인으로 작용할 수 있다.

다주택자는 기본공제 금액이 낮아지는 등 세부담이 커지면서 주택 수 줄이기에 나설 것으로 보인다. 상대적으로 입지가 떨어지는 곳을 매도하고, 좋은 입지의 주택은 자녀에게 증여를 생각해볼 만하다. 기본공제 금액 산정 시 거주해야 공제금액이 커지고 향후 양도세 절감을 위해 가격이 높은 집에 실거주를 선택할 가능성도 높다.

이번 세제 개편안은 국회 심의 과정에서 일부 조정될 수 있지만 기본 골격은 유지될 것으로 보인다. 소득과 현금흐름, 연령을 고려해 보유와 처분 여부를 결정하길 바란다. 정권이 바뀌면 세제 개편의 방향이 바뀔 수도 있다는 점 또한 염두에 두기 바란다.