공중권부터 용적이양제까지... 서울 개발 판이 뒤바뀐다!

용적률은 국토계획법에 따라 지역, 용도별로 상한이 정해져 있습니다. 문화재 보존이 필요하거나 고도 제한으로 묶여있는 곳은 상한 용적률보다 규제가 우선돼, 허용된 용적률을 모두 활용하지 못하는 경우도 있는데요. 대표적으로 서울 강동구 풍납토성이나 종로구 경복궁, 북촌, 강서구 김포공항 주변이 이에 해당합니다.

용적이양제란 이렇게 사용하지 못하고 남은 용적률을 개발이 필요한 다른 지역에 넘겨 더 높은 용적률을 사용해 건물을 올릴 수 있게 허락하는 것입니다. 용적이양제가 도입되면 토지 소유자는 못 쓰는 용적률을 다른 곳에 팔아 재산권을 보장받을 수 있습니다.

그동안 문화재 보호나 고도제한으로 묶여있던 곳이 수혜를 얻을 수 있습니다. 개발권자는 기존보다 더 높은 건물을 올려 수익성을 높일 수 있죠. 지자체나 국가 입장에서는 도심 역세권에 공급을 늘리고 도시 경관은 보존할 수 있다는 장점이 있습니다.

해외에서는 이미 비슷한 제도가 시행되고 있습니다. 바로 ‘공중권’인데요. 사용하지 않는 건물 위 공간을 다른 건물로 이동시켜 활용한다는 개념입니다.

역사적으로 의미가 깊어 개발하지 않고 유지되고 있는 뉴욕 맨해튼 그랜드센트럴 터미널 위의 남는 공간을 주변 메트라이프 빌딩과 원 밴더빌트 빌딩으로 넘겨 초고층 건물로 개발한 사례가 있습니다. 일본에서도 도쿄역의 남는 용적률을 주변 신마루노우치 빌딩과 그랑도쿄 건물로 옮겨 6개 건물을 고층으로 개발했습니다.

한국에도 과거 이와 비슷한 제도가 있었는데요. 바로 결합개발 제도입니다. 한양도성 성곽이 가까운 서울 성북구 성북2구역의 남는 용적률을 고밀도 개발이 필요한 신월곡1구역으로 이전하거나, 동대문구 이문3-1구역과 이문3-2구역을 결합개발 해 이문아이파크자이1, 2, 3단지로 개발한 사례가 있습니다.

그러나 결합개발은 부지 사이 거리가 100m 이내에 있고, 상업지나 역세권 개발구역이어야 하는 등 조건이 까다로워 활용 사례가 많지 않았습니다.

그러나 다듬어야 할 부분도 많이 남아있습니다. 부동산 전문가들은 용적률을 이양할 때, 가격을 어떻게 산정할지 감정평가 기준이 필요하다고 지적했습니다. 또 특정지역에 개발이 집중될 경우 시장 가격이 급등할 가능성도 있다 보니 용적이양제가 투자의 수단으로 악용되는 것을 방지해야 한다고 입을 모았습니다. 용적률 거래에 대한 중개 체계가 구축되지 않았다는 것도 보완해야 할 부분입니다.

서울시는 하반기 중 도시계획·법률 등 전문가 자문과 연구를 통해 서울형 용적이양제 시범사업을 시행할 예정이라고 하는데요. 현재 사업계획을 마련 중인 강동구 굽은다리 역세권 활성화 사업에 용적이양 과정에 대한 테스트를 마치고 이를 토대로 실행 모델을 완성할 계획이라고 합니다.

과연 용적이양제가 도심 개발의 패러다임을 바꿀 계기가 될까요? 이 제도가 안정적으로 진행될지 계속 지켜봐야겠습니다.