‘고도제한’ 암초 만난 목동, ‘재건축 시계’ 빨라질까

김포공항 주변은 건물 등 장애물의 생성을 획일적으로 엄격히 규제하고 있습니다. 기존에는 공항 활주로 반경 4km 이내를 수평표면 구역으로 정하고 건물 높이를 지상 45m 미만으로 제한했습니다.

이번 국제민간항공기구가 개정한 '장애물 제한표면(OLS)' 기준에 따르면, '금지표면'(OFS)과 '평가표면'(OES)으로 이원화해 평가표면을 전보다 넓혔습니다. 따라서 공항 반경 11~13km 내 지역 건축물 높이를 거리에 따라 45, 60, 90m로 차등 적용할 수 있습니다.

이 개정 규정은 2030년 11월 21일부터 전면 시행될 예정인데요. 이 개정안을 국내에 그대로 적용할 경우, 기존 고도제한 대상이 아니었던 양천구 목동과 영등포구, 마포구, 부천시, 김포시 등 수도권 서부 지역이 규제 대상에 포함될 가능성이 생겼습니다.

양천구 목동과 신정동 일대에 위치한 신시가지아파트는 김포공항에서 10km 이내 거리에 위치하고 있습니다. 기존 14개 단지 2만6,629가구가 재건축을 추진하고 있어, 도시 전체가 신규 주거단지로 바뀐다고 봐도 과언이 아닐 정도인데요. 서울시에 따르면, 재건축이 완료되면 4만7,458가구 미니 신도시가 조성될 전망입니다. 단지별로는 40~49층 초고층으로 재건축을 추진하고 있습니다.

이 가운데 재건축 사업이 가장 빠른 곳은 목동신시가지(6단지)입니다. 이곳은 이대목동병원, 목동종합경기장이 가깝고 단지 서쪽으로 안양천 산책로가 잘 갖춰진 단지입니다. 또한 단지 내 경인초등, 양정중, 양정고가 있어 학군 선호도도 높습니다. 지난 5월 조합설립인가를 받았고, 용적률 299.87%, 지상 최고 49층, 2,173가구 규모 대단지로 탈바꿈할 예정입니다.

이곳은 일반적으로 5년 정도 걸리는 정비구역지정을 1년 9개월 만에 끝냈고, 공공의 지원을 받아 조합설립을 9개월 만에 초고속으로 마무리했는데요. 현재 토목·소방·CM(건설사업관리) 등 9개 분야의 협력업체 선정 입찰을 일괄 공고하고, 내년 초 통합심의를 통해 시공사 선정을 마무리할 계획입니다.

이 밖에도 서울지하철 5호선 목동역과 가까운 목동신시가지(7단지)도 최고 60층을 목표로 재건축을 추진하고 있고, 신시가지1~9단지와 13, 14단지도 최고 49층으로, 10단지는 40층, 11단지 41층, 12단지 43층 등 대부분의 단지들이 초고층 재건축을 추진하고 있습니다.

KB부동산 시세트렌드에 따르면, 목동에서 가장 인기있는 단지는 목동신시가지(7단지)입니다. 지난 7월 실거래가를 살펴볼까요? 7월 11일, 전용 66㎡ 8층 매물이 27억5,000만원에 거래됐습니다. 직전 거래가는 7월 3일로, 25억4,600만원입니다. 8일 만에 2억원 넘게 오른 것입니다. 7월엔 전용 101㎡도 36억5,000만원에 거래돼 신고가를 경신하기도 했습니다.

지역 내 공인중개사사무소 관계자는 '올들어 재건축 사업이 진척을 보이면서 매도자가 원하는 가격이 높아졌다. 실제 계약이 성사되는 가격보다 2, 3억원은 높게 부르기도 했고, 시장에 매물 자체가 많지 않아 거래가격이 오른 것'이라고 전했습니다.

그러나 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 개정안이 발표된 8월 4일 이후 시장은 관망세로 돌아섰습니다. 7월 한달 간 목동신시가지 단지는 총 69건 거래(8월 18일 현재 기준)됐지만, 개정안 발표 이후에는 4건에 그쳤습니다. 이 중 직거래를 제외한 중개거래를 살펴보면, 목동신시가지(12단지) 전용 53㎡가 8월 11일 18억2,000만원으로 직전 거래가 7월 17억9,000만원보다 3,000만원 높은 가격에 거래됐습니다.

국토부는 이번 고도제한 개정안 발효와 관련, 국내 사정에 맞도록 세부 기준을 조정해 적용할 계획인 것으로 알려졌습니다. 오세훈 서울시장 역시 7월 31일 목동을 찾아 2030년 안에 재건축 사업 중 사업시행인가를 완료한다면, 새로 적용될 규정의 영향권에서 벗어날 수 있다고 밝혔는데요.

서울시는 김포공항 고도제한 개정안 시행이 2030년인 만큼, 연말까지 14개 전체 단지의 정비계획을 결정 고시 완료하고 2030년 전에 사업시행인가를 받을 수 있도록 독려할 계획입니다. 목동 재건축 주민과 조합 역시 빠른 사업 추진을 원하고 있는 만큼, 개정안 시행 전에 사업시행인가를 받을 수 있을지 계속 지켜봐야겠습니다.