'투자 반토막' 났다는 지식산업센터, 공실 해결할 현실적인 대안은?

중소기업이나 중견기업의 공장이나 사무실이 주로 입주해 있는 지식산업센터는 2009년까지 '아파트형 공장'으로 불렸고, 법률 개정 후 지식산업센터라는 이름을 갖게 됐습니다.

부동산 가격이 치솟던 2020년에서 2022년 사이, 저금리 시대와 코로나19 팬데믹이 맞물려 아파트에 대한 규제가 강화됐는데요. 지식산업센터는 상대적으로 부동산 규제를 피하면서 아파트보다 저렴하게 매입할 수 있어 틈새 투자처로 인기를 끌었습니다.

당시 지식산업센터는 산업 활성화를 위해 분양가 또는 매입가의 80%, 최대 90%까지 대출로 마련할 수 있었는데요. 이때 지식산업센터의 공급이 대폭 늘어났고, 결국 일부 지역에서는 공급 과잉 양상이 나타나게 됐습니다.

한국산업단지공단 자료에 따르면, 2010년 전국 481곳에 불과했던 지식산업센터는 2022년 3월 1,333곳으로 3배 가까이 늘었는데요. 특히 2018년 97곳, 2019년 130곳, 2020년 139곳, 2021년~2022년 125곳 등 2019년~2022년 사이 급증한 것으로 나타났습니다.

현재는 입주 기업이 전체의 절반을 채우지 못하거나 임대료를 아무리 낮춰도 새로 들어올 세입자를 구하지 못하고 있는 곳이 태반이라고 합니다. 이러한 상황은 경기도 수원, 화성, 용인, 이천에서 삼성선자, SK하이닉스, 두산중공업 같은 대기업 공장이나 반도체 클러스터를 가까이 두고 있어도 상황은 크게 다르지 않다고 하는데요.

지난 7월 10일 파이낸셜뉴스 보도(대한건설협회 지산센터 실태조사)에 따르면, 2022년부터 2024년 사이 공급된 65개 지식산업센터의 평균 미분양률은 37%로, 서울은 43%, 경기도는 32%로 추정했습니다.

투자 열풍이 불었던 지식산업센터의 인기가 빠르게 식은 가장 큰 이유로는 공급 과잉을 꼽을 수 있습니다. 여기에 2022년 이후 한국은행이 기준금리를 3.5%로 올리면서 고금리 시대가 도래한 데다, 경기 침체기를 지나면서 대출로 마련했던 지식산업센터 임대 시장에 금이 가기 시작했습니다.

여기에 코로나19 이후 창업 열풍도 식으면서 기업들이 사무실 이전을 미뤄 지식산업센터에 입주할 실수요가 줄어든 것이죠. 임차인을 찾지 못해 공실이 늘어나고, 대출이자를 감당하지 못한 매물들이 경매시장으로 넘어가기 시작했습니다.

경매가는 여러 번에 걸쳐 유찰되면서 최초 분양가의 절반 이하로 뚝 떨어지는 경우도 많습니다. 지지옥션의 집계에 따르면, 2022년 403건, 2023년 688건이었던 경매 건수는 2024년 작년 1,594건으로 늘었고, 올해 5월 경매로 나온 지식산업센터만 313건에 달해 월 기준 역대 최대치를 기록했습니다.

부동산 전문가들은 이런 상황 속에서도 지식산업센터의 신규 공급이 계속되고 있어 공급 과잉 현상은 당분간 이어질 것으로 전망했습니다. 그렇다면 늘어나는 지식산업센터 공실, 해결책은 없는 걸까요?

일단 전국의 여러 지자체들이 지식산업센터에 입주 가능한 업종을 확대해 공실 줄이기에 나섰습니다. 지난해 5월, 지식산업센터 입주 가능 업종을 제조업과 지식산업, 정보통신 관련 업종에서 도박업, 주택 공급업을 제외한 대부분의 업체로 확대하고, 광명시, 의정부시, 의왕시, 하남시, 고양시 등 일부 지역은 입주 허용 업종에 건설업을 추가했는데요. 고양시는 방송업과 법무·회계 서비스, 스마트팜 수직농장 등 17개 업종에 대해 지식산업센터 입주를 허용했습니다.

하지만 효과는 아직 제한적입니다. 한 부동산업계 관계자는 '지식산업센터 공실 상황이 단기간에 해소될 것이라고 보긴 어렵고, 신규 공급도 계속되고 있어 수요와 공급에 격차가 심하다. 시장 상황이 좋아지기에는 시간이 걸릴 것'으로 전망했습니다.

업계에선 관련 업종이 아니더라도 병원이나 학원, 직업전문학교, 연구소 등을 입주시켜 비어있는 오피스를 활용할 수 있는 방안을 모색하거나, 비주거 용도를 주거용으로 리모델링하는 ‘컨버전’을 활성화 해 청년들을 위한 임대주택으로 활용해야 한다는 제안이 나오기도 했습니다.

최근 상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어 자료에 따르면, 2분기 서울 지식산업센터 매매지수가 201.1로 1분기 대비 7.5포인트 상승했다는 소식이 나왔는데요. 하락하던 매매지수가 상승한 것은 지난해 1분기 이후 처음이라고 합니다. 침체의 늪에 빠진 지식산업센터가 다양한 활용안을 통해 살아날 길을 찾을 수 있을지 귀추가 주목됩니다.