6월 3일 이후 달라진다… 세제 개편 시나리오

다주택자 양도세 중과 유예는 이미 중요한 변곡점을 지났어요. 2026년 5월 9일을 끝으로 4년여 간 유지됐던 한시적 배제 조치가 종료돼 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자에게 중과세율이 다시 적용됐죠.

양도세 중과가 재개되면 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 더해 2주택자의 경우 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가돼요. 또한 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 배제될 수 있어, 단순히 세율만 오르는 것이 아니라 “공제도 줄고 세율도 오르는” 이중 부담이 생겨요.

이 때문에 5월 9일 전까지 급매물이 시장에 나오고 실제 거래로도 이어졌는데요. 이제 매물이 줄어들 가능성이 있어요. 종료 전에 팔지 못한 다주택자가 “지금 팔면 세금이 너무 크다”는 이유로 버티기에 들어갈 가능성이 높기 때문이에요.

하지만 정부가 보유세 강화 카드를 꺼내면 흐름은 달라질 수 있어요. 양도세 때문에 못 팔던 다주택자에게 보유세 부담까지 커지면, 일부는 증여·매각·법인 정리를 고민할 수밖에 없기 때문이에요.

지방선거 이후 손질 대상으로 거론되는 것은 장기보유특별공제(장특공)이 포함된 소득세법 개정이 대표적이에요. 현재 1세대 1주택자가 12억 원 초과 고가주택을 팔 때는 보유 기간과 거주 기간을 각각 반영해 최대 80%까지 양도차익 공제를 받을 수 있는데요.

앞으로는 “오래 보유했다고 혜택을 주는 구조를 줄이고, 실제 거주한 기간에 더 큰 혜택을 주는 방식”이 거론되고 있어요. 예를 들면, 보유 공제율을 40%에서 20% 또는 0%로 낮추고, 거주 공제율을 60~80%로 높이는 식이죠.

이렇게 되면 가장 직접적인 영향을 받는 대상은 비거주 1주택자가 될 전망이에요. 예를 들어 서울 고가주택을 보유하고 있지만 실제로는 지방이나 해외, 다른 주택에 거주하는 경우, 지금까지는 ‘1주택자’라는 이유로 비교적 큰 공제 혜택을 받을 수 있었지만, 앞으로 실거주 기간이 짧으면 공제 폭이 크게 줄어들 수 있어요.

과거에는 주택 수를 줄이고 1주택으로 정리하는 "똘똘한 한 채"가 세제 방어가 가능하다는 인식이 강했는데요. 이제는 거주 이력이 세금의 핵심 변수가 될 것으로 보여요. 또한 직장 발령, 질병 요양, 자녀 교육, 혼인, 부양, 상속 등 비거주 1주택자의 예외 사유를 어디까지 인정할지가 쟁점이 될 수 있어요.

다만 전면 폐지 가능성은 많지 않다는 의견도 있어요. 장특공은 단순히 투자에 대한 혜택만이 아니라 장기 보유에 따른 물가 상승분, 명목소득 과세 부담을 완화하는 기능도 있기 때문이에요. 폐지보다 ‘비거주 보유분 공제 축소’, 즉 “살지 않은 기간에 대한 혜택 축소”로 봐야 해요.

보유세도 민감한 사안이죠. 종합부동산세와 재산세는 직접 올릴 경우 조세저항이 클 수 있어 세율을 크게 올리기보다는 공정시장가액비율이나 공시가격 현실화율, 과표 구간 세분화 같은 방식으로 단계적으로 접근할 가능성이 거론되고 있어요.

우선 법 개정 없이 시행령만으로 가능한 공정시장가액비율 조정이 꼽히고 있는데요. 공정시장가액비율은 종부세·재산세 과세표준을 정하는 핵심 요소로, 이전 정부에서 60%로 낮아진 상태인데요. 이를 내년부터 80~100% 수준으로 단계적으로 올리는 방안이 거론되고 있다고 해요. 이 비율을 올리면 세율을 그대로 둬도 실제 세 부담이 늘어날 수 있어요.

결론적으로 1주택 실거주자는 완만하게, 다주택자·법인·비업무용 부동산은 더 강하게 가는 차등 방식이 될 가능성이 높아요. 고가주택 구간도 더 촘촘히 나눠 20억~40억 원대 고가주택 보유자의 세 부담을 세분화하는 방안도 거론되고 있어요.