상호관세 위헌 판결, 남동부 임차 및 투자 지속 전망

■ 트럼프 대통령의 IEEPA 상호관세 위헌 판결.
그러나 관세 불확실성 지속
지난 2월 20일 (현지시간), 미 연방대법원은 트럼프 대통령이 국제비상경제권한법 (이하 IEEPA)을 근거로 시행한 상호관세 조치에 대해 위법 판결을 내렸다.
이로써 상호관세 10%는 효력을 상실했다.
그러나 같은날 트럼프 대통령은 무역법 122조를 근거로 전세계 무역 대상국에 10%의 관세를 부과하겠다고 밝혔으며, 이는 24일 오전 12시 1분 (미국 동부시간)부터 발효될 예정이다.
이에 더해 트럼프 대통령은 최대 15%까지 해당 관세를 인상할 계획을 밝혔다.
무역법 122조에 따른 관세조치는 적용 기간이 150일로 제한되며, 이후 연장을 위해서는 의회의 승인이 필요하다는 점에서 제도 적인 제약이 존재하지만, 여전히 수입 원가, 주요 공급망에 대한 불확실성이 지속되고 있는 상황이다.

■ 중국 관세는 LA, 롱비치항 물류센터 시장에 영향, 올해도 관세 불확실성으로 회복 제약
미-중 무역전쟁 속에서, 2025년 미국의 중국 물품 수출, 수입 금액은 전년대비 각각 -25.8%, -29.7% 감소했다.
중국과의 교역이 가장 활발한 LA, 롱비치항의 물류센터 시장의 경우 관세정책, 누적 신규공급, 경기둔화 등의 영향으로 순흡수면적이 감소하며, 최근 공실률 상승세가 이어져 왔다.
CBRE에 따르면, LA 광역권 시장 (Greater Los Angeles) 물류센터 공실률은 2025년 4분기 기준 5.2%로, 전분기대비 0.2%p, 전년동기대비 1.0%p 상승했다.
동기간 기준 임대료의 경우 전분기대비 -0.8%, 전년동기대비 -14.1% 하락했다.
그간 미국은 중국산 제품에 대해 20%의 관세 (상호관세 10% + 펜타닐 관세 10%)를 부과해왔다.
최근 트럼프 대통령이 밝힌 계획대로 관세율이 10%, 15% 수준으로 조정되면, 대중 수출입 물량이 일부 회복될 가능성이 있다.
이는 LA, 롱비치항 물동량 증가로 이어질 수 있으나, 관세 정책의 방향성과 지속성에 대한 불확실성은 여전히 물류센터 임차 수요의 본격적인 회복을 제약하는 요인이다.
이에 더해, 기후가 온화하며 세율이 낮은 텍사스, 플로리다 등 남동부 지역으로의 인구 이동과 기업 이전이 꾸준한 점도 장기적 관점에서의 LA 물류센터 임대시장의 리스크 요인이 될 것으로 보인다.