거시 관점에서 살펴보는 상업용 부동산 시장

Global Insights

■SVB 사태에서 확인한 ‘광속 예금 이탈’과 ChatGPT의 ‘사무직 노동 수요 파괴’가 만들 수 있는 위기

심상치 않은 미국 상업용 부동산 시장.
미국 상업용 부동산 시장에서 비교적 수요가 높은 고급 오피스 건물의 임대 계약이 불이행되는 사례가 늘고 공실도 증가.
팬데믹 기간 동안에 도심에 위치한 오피스 건물들은 수요가 높게 유지.
특히, 수요를 높이기 위해 재단장한 건물들은 현대식 설비를 갖추면서 임대료를 올려 받기도 했음.
반면, 도심에서 거리가 있는 오피스 건물이나 도심에 있어도 오래된 건물들은 작년부터 수요가 약화.
하지만 최근 들어 고급 오피스 건물들도 수요가 낮아지면서, 상업용 부동산 시장의 분위기가 전환되는 중.
현대화한 건물들이 많아지면서 고급 오피스 건물 사이의 경쟁이 심화되는 미시적인 요인도 있음.
그러나 거시 관점에서 몇 가지 큰 흐름들이 상업용 부동산 시장을 압박하면서, 이 문제가 심상치 않게 전개될 수 있다는 우려가 높아지는 중


상업용 부동산 시장을 압박하는 거시 관점에서의 변화 #1) 금리 상승과 상업용 부동산 대출 심사 강화.
상업용 모기지 금리가 높아지면서 시장을 압박.
금리가 오르면서 수익성이 약화되는 것도 문제지만, 만기 도래한 상업용 모기지를 차환하는 게 어려워지는 게 더 문제.
특히나 실리콘밸리은행 (SVB) 파산 이후에 상업용 모기지가 많은 지역 은행들이 대출이 부실해질 수 있다는 우려로 대출 심사를 강화할 가능성이 높음.
이번 SVB 사태를 통해, 스마트폰을 통한 예금 인출이 매우 빠른 속도로 진행된다는 걸 확인하면서, 대출이 부실해진다는 인식만으로도 흔들릴 가능성이 있기 때문.
소형 지역은행들의 상업용 부동산 대출 의존도는 매우 높음.
3월 15일 데이터를 기준으로 보면, 미국 전체 은행 중에 자산규모 상위 25개 은행 (대형은행)의 총자산이 차지하는 비중은 56.9%이고 외국계은행을 제외한 나머지 모든 국내은행 (소형은행)의 비중은 29.9%.
그러나 상업용 부동산 대출 시장에서의 비중은 대형은행이 29.0%이고 소형은행은 67.4% (농지 대출 등을 제외한 비농업 비주거 부동산 대출로 좁혀도 대형과 소형 비중은 각각 28.1%, 67.7%).
상업용 부동산 대출이 대형은행 자산에서 차지하는 비중은 6.4%에 불과하지만, 소형은행은 28.3%.
소형은행의 상업용 부동산 대출 의존이 매우 높다는 걸 알 수 있음.
은행의 자산은 크게 대출과 금융상품 (채권).
금리 상승으로 채권의 가격이 하락하면서 미실현손실이 쌓인 상황에서 대출마저 부실해지면, 매우 전통적인 은행 위기가 빠른 속도로 전개될 수 있음.
일단 은행 시스템이 안정을 찾았지만, 상업용 부동산 시장에서 노출도가 높은 은행들은 다시 혼란스러워질 가능성이 있음