경기 둔화의 근원이 될 주거 투자

Global Insights

■경기 둔화는 소비에서 시작하기보다는 투자와 정부지출의 성장 기여도가 낮아지면서 나타날 전망

모기지 금리가 하락해도 움츠러드는 주택시장.
10월 신규주택매매가 67.9만건으로 시장 예상 72.3만건을 크게 하회.
시장 예상치 하단 68만건도 하회했을 뿐만 아니라, 전월치도 75.9만건에서 71.9만건으로 하향 수정.
신규주택매매 건수에 선행하는 NAHB 주택시장 지수는 11월에 34를 기록하면서 7월에 56을 기록한 이후에 하락하는 흐름이 이어지는 중.
선행 지표가 하락하면서 신규주택매매 건수도 감소 추세가 지속될 가능성이 높음


신규주택 시장에서 확인되는 수급 불균형.
신규주택매매가 감소하고 있지만 건축허가 건수와 주택착공 건수는 위축되지 않고 있음.
판매되기 위해 나온 신규주택 수와 월간 매매건수의 비율로 계산하는 월간 공급은 7.8개월로 7월에 7.1개월로 저점을 형성한 이후에 높아짐.
신규주택매매 건수로 보면 수요가 강하지 않은데 건축허가와 주택착공 건수가 늘어나는 등 공급은 계속되고 있는 상황.
수요보다 공급이 우위를 보이면서, 신규주택매매 중위가격과 평균가격 모두 8월에 고점을 형성한 이후에 최근 들어 하락세가 가팔라지고 있음.
10월 신규주택매매 중위가격은 40.9만 달러였는데, 8월 44.0만 달러에 비해 6.96% 하락한 값.
평균가격도 48.7만 달러를 기록하면서 8월 52.6만 달러에서 7.48% 하락.
중위가격과 평균가격 모두 전년 대비 하락률이 10%를 돌파.
중위가격을 기준으로 보면 전년 대비 17.6% 하락했는데, 금융위기 당시에 전년 대비 중위가격 변화율의 저점이 14.5%였던 것과 비교하면 상당히 가파른 하락세가 나타나고 있는 상황.
주택매매 시장에서 15%가량을 차지하는 신규주택의 가격은 크게 낮아지고 있지만, 나머지를 약 85%를 점유하는 기존주택의 중위가격도 3개월 연속 하락하면서 고점을 이미 형성.
주택가격 하락세가 아직 주택가격 지수를 통해 확인되지는 않고 있음.
그러나 S&P 코어로직 케이스쉴러 주택가격 지수나 FHFA 주택가격 지수 모두 2개월 늦게 나오는 지수이고 현재까지 8월 지표까지 나와 있음.
그러나 신규주택매매는 8월, 기존주택매매는 7월에 고점을 형성한 걸 감안하면, 한국시각으로 오늘 밤에 발표되는 9월 수치에서는 S&P 코어로직 케이스쉴러 주택가격 지수와 FHFA 주택가격 지수 모두 상승률이 둔화됐을 전망.
그러나 주택가격 지수들은 대체로 기존주택 가격과 연동되므로, 주택가격 지수들이 신규주택 중위가격처럼 급락할 가능성은 낮음