토지거래허가구역, 서울시가 해제했다 한 달 만에 재지정한 배경은?

토지거래허가구역은 부동산을 사고팔 때 정부의 허가를 받아야 하는 지역이에요. 서울시는 2025년 2월 잠실·삼성·대치·청담동에 대해 토지거래허가구역을 해제했는데요. 그 후 해제 지역뿐 아니라 주변 아파트 가격까지 크게 오르자, 서울시는 한 달여 만에 다시 토지거래허가구역을 지정했어요. 그뿐만 아니라 강남 3구 외에도 용산구까지 추가하면서 토지거래허가구역을 확대했습니다. 

서울시가 결정을 번복한 배경은 무엇인지, 또 부동산 시장에 어떤 영향을 줬는지 알아봤어요.

토지거래허가구역은 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 때, 해당 지역의 구청장의 허가를 미리 받아야 하는 지역이에요.

토지거래허가구역 제도는 1978년 말에 처음 시행되어 현재까지 적용되고 있는데요. 보통 정부는 토지거래허가구역을 1년 단위로 지정해요. 지정 기간이 끝나면, 시장 상황을 고려해 토지거래허가구역을 해제하거나 다시 지정합니다.

서울시는 2025년 2월 13일 국제교류복합지구 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동)에 있는 아파트 305곳 중 291곳에 대해 토지거래허가구역 지정을 해제했어요. 

서울시가 규제를 완화한 배경에는 토지거래허가구역으로 일정 규모의 부동산 거래가 제한되면서 시민들이 아파트를 사고팔 수 있는 권리, 즉 재산권을 침해한다는 지적이 있었기 때문이에요.

시는 허가 구역을 꼭 필요한 지역만 선별 지정하는 방식으로 전환해, 시민들의 재산권을 보호하고 부동산 시장에 활기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔죠.

토지거래허가구역이 해제되자 아파트 가격은 급등했어요. 한국부동산원에 따르면 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트값은 7년 만에 가장 큰 폭으로 뛰었습니다.

특히, 송파구 잠실동 트리지움 59㎡는 2월 22일 역대 최고가인 24억 5,000만원에 팔렸어요. 1월 실거래가가 22억 5,500만원이었다는 점에서 한 달여 만에 2억원 가까이 오른 거예요.

아파트 가격 상승세는 서울 전체로 확대됐어요. 한국부동산원에 따르면 3월 둘째주 서울 아파트값은 6주 연속 올랐습니다. 특히, 작년 12월부터 하락하던 도봉·강북·동대문·중랑·은평·금천·관악구의 아파트 가격이 상승세로 전환했죠.

결국 서울시는 강남 3구에 대해 토지거래허가구역을 다시 지정했고, 토지거래허가구역에 용산구를 추가했어요. 이에 따라 강남·서초·송파·용산구에 있는 전체 아파트가 3월 24일부터 9월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정되었어요. 토지거래허가구역으로 지정된 면적은 서울시의 27%를 차지해요.

서울시는 필요시 기간을 연장하겠다고 밝혔습니다. 집값이 급격하게 오르는 시장 과열 양상이 이어지면, 인근 지역을 추가로 토지거래허가구역으로 지정한다고 했어요.

토지거래허가구역에 있는 아파트를 팔거나 사려면 해당 지역에 있는 지자체의 허가를 받아야 해요. 실제 거주하는 목적의 매매만 허용하기 때문에 임대나 전세를 끼고 집을 사는 일명 ‘갭투자’는 불가합니다.

아파트를 구입한 사람은 등기일로부터 2년 동안 실제 거주를 해야 합니다. 만약, 허가를 받고 아파트를 샀지만 실제 거주하지 않는다면 이행강제금을 내야 해요. 이행강제금은 실제 거주 조건을 위반한 사항에 따라 토지 취득가액*의 일정한 비율을 곱한 값으로 결정돼요.

거래 허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 당시 공시가격의 30%에 상당하는 벌금이 부과됩니다. 거래는 당연히 취소되고요.

지금까지 토지거래허가구역이 해제된 배경과 재지정된 이유에 대해 알아봤어요. 이번 토지거래허가구역은 9월까지 적용되지만, 시장 상황에 따라 기간이 연장될 수 있습니다. 토지거래허가구역이 집값에 미치는 영향이 큰 만큼, 앞으로 나올 정책도 관심 있게 지켜보세요.