5월 기준금리 인하되면 3단계 스트레스 DSR 파고 넘을까?

4월 17일 한국은행(이하 '한은') 금융통화위원회(이하 '금통위') 2분기 첫 통화정책방향 회의에서 기존 연 2.75% 기준금리를 유지한 바 있죠. 당시 원달러 환율이 높은 변동성에 노출되어 있었는데요. 기준금리 인하가 화폐가치 하락을 유도하고, 환율을 더욱 상승시킬 수 있기에 동결을 선택한 것입니다.

경기 활성화를 위해서는 금리 인하가 도움이 되겠지만, 가계대출 확대와 인기지역 내 부동산시장의 이상 징후도 고려 대상이었습니다. 특히 미국 Fed(연방준비제도)의 통화정책이 물가와 성장 중 어느 부분에 초점을 맞출지 명확하지 않았기에 한은 고민도 깊었습니다.

5월 기준금리 발표일이 29일로 다가왔습니다. 금통위의 금리 인하 숨고르기가 언제까지 이어질지 관심인데요. 금리 인하 횟수에 대한 시장컨센서스는 2회, 연말 예상치는 2.25%를 유지하고 있습니다. 두 차례 스몰컷(0.25%p)를 기대해 볼 수 있겠습니다.

2월 25일, 금통위 기준금리 인하 이후 한차례 동결이 진행되었기에 이제 인하시점은 오는 5월 29일 금통위로 모아집니다. 지난 5일, 아시아개발은행(ADB) 연차총회에 참석한 한은 총재는 내수 불안을 인지하고 있고, 경기에 따라 금리를 충분히 낮출 수 있음을 언급한 바 있습니다.

한편 한미 간 금리 차이가 1.75%p로 벌어져 역대 최고치 2.0%p(2023년 7월)에 근접했습니다. 더 벌어지면 원화가치가 추가 하락할 수 있습니다. 미국 Fed(연방준비제도)의 2025년 말 최종금리 중간값 3.9%와 현재 금리 4.25~4.50%간 차이인 0.35~0.60%p로 볼 때 2회 스몰컷이 남았는데요.

연준 고위 인사들은 인플레이션으로 인해 9월 이전 금리 인하는 어렵다는 입장이어서 한은이 추가 인하를 결정할 경우 금리차가 2.0%p로 확대됩니다. 그럼에도 올해 1분기 국내 경제성장률이 세 분기 만에 -0.2% 마이너스 성장을 기록하는 등 역성장 우려에 노출된 상황이기에 금리 인하 기대는 커지고 있습니다.

길게 보면 올해 하반기는 금리 인하 등 완화적 통화정책이 기대되는 시기로 보는 것이 맞습니다. 그러나 단기적으로는 한미 통화정책에 대한 불확실성이 여전히 리스크 요인이죠. 특히 7월부터는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입되면서 은행권과 2금융권의 대출한도가 줄어듭니다.

대출환경에 민감한 주택시장은 수도권과 지방 간 양극화와 인기지역과 비인지지역 간 차별화로 불안한데, 대출한도가 줄면 매수심리가 약해질 수 있습니다. 수도권의 부동산 담보대출 규제가 가뜩이나 모멘텀이 약한 외곽지역에 거래 위축으로 이어질지 주목됩니다.

5월 3주차(5월 19일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* -0.1% 하락했습니다. 올해 1~2월까지 하락률이 -0.6%대를 이어간 바 있는데요.

3월 들어 하락률이 -0.4%대로 좁혀지다가 5월 들어 -0.1%대로 줄어든 모습입니다. 반면 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 5월 2주차까지 0.01% 오름세였으나, 금주에는 약보합세로 전환했습니다 (이하 전주 대비** 기준).

서울은 2월 중순부터 현재까지 전주 대비 0.1~0.3%대 상승세가 꾸준히 이어지고 있습니다. 금주는 0.17% 올랐습니다. 한편 수도권은 지난해 12월 둘째 주부터 약세 전환한 이래 2월 초까지 8주째 조정이 이어진 바 있는데요. 다행히 2월 중순부터 14주째 회복세를 보이고 있습니다.

5개 광역시와 지방도시의 전주 대비 하락률**은 각각 -0.08%, -0.02%에 달해 서울 및 수도권 대비 양극화가 좁혀지지 않습니다. 주간 별로 하락률에 소폭 변동성이 나타나지만, 아직까지 구체적 회복 징후는 없습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 0.17% 상승했습니다. 3월 들어 토지거래허가구역 해제와 기준금리 인하로 상승률이 3월 3주차 0.29%까지 확대된 바 있습니다. 3월 3주차 토지거래허가제 확대대책이 발표되면서 일시적으로 상승률이 둔화되기도 했으나, 5월 들어 똘똘한 한채 선호로 모멘텀을 회복하는 모습입니다.

강남권과 강북권 간 상승률은 강남권 우세가 지속됐습니다. 강남권과 강북권 간 상승률 갭이 3월 2주차 0.33%p를 정점으로 줄었지만, 0.17~0.18%p 수준을 유지하는 등 강남권 관심 집중을 시사해주고 있습니다.

금주 강북권은 상승률이 0.09% 횡보했고, 강남권은 0.25%로 상승률이 0.01%p 줄었습니다. 강북권이 14주째 회복했고, 강남권은 54주째(14개월) 상승세입니다. 서울 하락구(區)가 지난 1월 9~10곳을 고점으로 점차 줄어들더니 5월부터는 3곳으로 줄었습니다. 덕분에 상승 지역도 20~22곳을 유지하는 등 안정된 모습입니다.

강북권에서는 노원ㆍ도봉구가 하락했습니다. 강북권에서는 용산ㆍ중구가 시세를 선도했습니다. 강남권에서는 금천구만 약세 행진입니다. 서초구가 0.72%, 양천구가 0.61% 올라 상승률 1~2위입니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.07% 상승했습니다. 서울 전세가격이 1월 3주차에 일시적으로 약세 전환했으나, 바로 상승 반전해 금주까지 0.05~0.07%의 상승세를 이어갔습니다. 지난해 말부터 매매가격 상승에 대한 확신이 줄어들면서 상대적으로 전세 상승률이 높았었죠.

그러나 2월부터 매매 상승률이 전세 상승률을 뛰어넘기 시작했습니다. 전세가격 상승이 지나치게 길어지면서 오히려 경기불황 요인이 전세 급매물에 영향을 준 것입니다. 반면 매매가격은 금리 인하기 저가매수를 유도해 상승률이 높았습니다.

금주는 강북권이 0.07% 상승해 전주 대비 0.01%p 확대됐고, 강남권도 0.08% 올라 0.03%p 상승률을 키웠습니다. 강남권이 0.01%p 우세했습니다. 강남권과 강북권 간 상승률 갭이 4월 2주차 0.07%p에서 많이 줄었지만, 강남 우위현상이 이어지고 있습니다.

강남권에 대한 연초 학군수요와 직주근접 트렌드 반영이 어느 정도 마무리된 것으로 보입니다. 전체 25개구(區) 중에 하락 지역이 2월 10~11곳을 정점으로 5월 1곳으로 안정됐습니다. 보합지역도 2~3곳으로 줄어 상승 지역이 23~24곳으로 늘었습니다. 성북구가 유일한 약세입니다.

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 0.48% 올라 1순위입니다. 8ㆍ9단지 이주는 6월 말까지로 종료되지만, 5단지 이주가 본격적으로 시작(이주기간: 6월 16일~9월 30일)되면서 전반적으로 매수세가 강한 모습입니다.

토지거래허가구역 해제 시에는 강남권 상승에 연동해 매수세가 늘었고, 토지거래허가제가 확대 발표 시에는 강남권 주변 지역인 과천에 대한 풍선효과 기대치가 반영되고 있습니다. 2순위는 분당구 상승세 지속에 힘입은 성남시입니다. 하단가에 분포한 매물들이 소진되면서 가격은 점진적으로 우상향을 나타냈습니다.

인천은 전주 대비** -0.03% 하락세를 이어갔습니다. 하락세도 전주 대비 미세하게 늘었습니다. 지난해 말부터 상승 탄력성이 줄었고, 투자성 매매의 유입이 적어 반등 없이 -0.02~-0.03% 수준의 약세를 이어가고 있습니다.

그나마 오랜 기간 동안 경기보다는 하락률이 적다는 특징이 유지됐지만, 4월 2주차부터 경기도가 하락폭이 줄어들면서 인천이 경기도 보다 약세를 보였습니다. 대부분 지역이 약세지만, 부평구가 잠재적 수요층의 저점인식 확산에 따른 저가 매수세 유입으로 유일하게 0.01% 올랐습니다.

경기 전세가격은 구리시가 0.29% 올라 상승률 1순위를 기록했습니다. 경기도는 전주 대비** 0.03% 상승 횡보했습니다. 90주째(23개월) 오름세입니다. 1순위 구리시는 교통망 확충 수혜지입니다. 지난해 8호선 개통 후 출퇴근 교통환경이 좋아져 서울 등에서 유입되는 인구가 꾸준합니다.

반면 수요에 비해 공급 물량이 적어서 관심이 이어지고 있습니다. 2순위 안양시는 인근 과천시(과천 8~9단지), 군포시(군포10구역) 이주로 인해 유입되는 수요에 힘입어 동안구의 오름세가 컸습니다. 과천시는 전세물량 부족이 나타나고 있습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.02% 상승했습니다. 인천은 수요 측면에서 늘 우위를 점유했던 지역이었지만, 전세 대출환경 변화로 인한 경계매물 발생으로 전국 상승률 순위가 2~3위권에서 6위에 랭크됐습니다.

2월 들어 상승률이 경기보다 낮은 모습입니다. 금주도 0.03% 오른 경기 대비 뒤쳐졌습니다. 인천지역 상승 1순위는 중구로 0.06% 올랐습니다. 불확실한 경제상황과 이자 부담으로 인해 매매 실수요자들이 전세로 돌아서는 모습입니다. 2순위는 계양구로 0.06% 상승했습니다. 저가 전세 소진 후 가격이 한 단계 올랐습니다.

전국 권역별 매매가격은 세종이 0.37% 올라 서울을 제치고 1순위입니다. 조기대선 과정에서 세종시 국회의사당 및 대통령 집무실 이전 등 호재성 이슈 부각으로 강세를 시현하고 있습니다. 서울도 금리 인하를 염두에 둔 저가매수세가 유입되면서 2순위로 집계됐습니다.

서울 상승 1순위는 교육ㆍ교통 인프라 환경이 우수한 서초구로 0.72% 올랐습니다. 반포동, 잠원동 주요 단지의 호가가 오름세입니다. 2순위는 양천구로 0.61% 올랐습니다. 활발하게 재건축이 진행되고 있는 목동신시가지 단지를 중심으로 문의가 이어졌습니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 울산시로 0.14% 상승했습니다. 울산시의 상승을 주도한 지역은 남구입니다. 전세, 월세 물량에 비해 찾는 고객이 많아 소폭 상승세를 나타냈습니다. 올해도 울산 입주물량 부족이 예고된 상태로 임대인들은 호가를 올리는 양상입니다.

인근 현대차 수요가 꾸준하고, 공급부족으로 입주물량이 적은 중구ㆍ북구가 강세를 주도했습니다. 금주는 전세 수요가 입주물량을 압도한 남구가 상승률이 0.29%로 가장 높았습니다. 2순위는 서울로 0.07% 올랐습니다. 양천ㆍ노원ㆍ중구가 오름폭이 컸습니다.