경기 둔화에도 오피스 시장엔 '봄바람'

고금리 기조와 경기 침체로 주택 시장의 불확실성이 어느 때보다 높은 반면, 오피스 시장에는 따뜻한 훈풍이 불 가능성이 엿보이고 있습니다. 엔데믹 이후 사무실 복귀가 늘면서 공실률이 낮아지고 임차 수요는 늘고 있기 때문인데요. KB부동산이 데이터허브에서 서울 권역별 오피스 투자지수를 살펴봤습니다.

KB부동산에서는 분기마다 상업용 오피스 시장 동향을 파악할 수 있는 ‘KB오피스 투자지수’를 발표하고 있습니다. 서울 소재 연면적 3,300㎡ 이상 오피스 빌딩 실거래 자료를 바탕으로 산출한 매매가격지수는 오피스 매매가격 추이를 파악할 수 있는데요. 지난해 4분기 서울 매매가격지수는 100.85로 전분기(100.43)에서 0.42% 상승했습니다. 이는 2분기(-0.80%), 3분기(-0.77%)에서 상승세로 돌아선 것입니다. 

권역별로는 여의도권 약진이 눈에 띕니다. 4분기 여의도권 매매가격지수는 3분기 101.99에서 0.75% 상승한 102.76으로 2023년 1분기 수준으로 회복했습니다. 2분기 연속으로 하락했던 강남권도 전분기 대비 0.54% 상승하며 0.90에서 0.55% 오른 101.45로 조사됐습니다. 종로, 광화문이 속한 도심권도 100.05에서 100.23으로 올라섰습니다.

오피스 임대료 추이를 알 수 있는 임대가격지수는 매매가격지수보다 상승폭이 더 가파릅니다. 임대가격지수는 서울 소재 연면적 1만㎡ 이상 오피스 빌딩을 대상으로 지수를 산출하는데요. 개별 오피스의 보증금, 임대료, 관리비, 렌트프리(일정기간 무상임대), 전용률을 반영한 실질임대료를 기준으로 연면적에 가중치를 부여해 계산합니다.

서울 임대가격지수는 지난해 4분기 117.12로 전분기에 비해 1.60% 올랐습니다. 권역별로는 강남권의 상승이 눈에 띕니다. 3분기 대비 2.18% 상승한 117.64로 조사됐습니다. 그리고 도심과 강남, 여의도 업무지구를 제외한 기타권(구로, 강동, 송파 등 포함)도 3분기 대비 1.65% 상승한 118.18을 나타냈습니다. 

이는 코로나19 이후 엔데믹으로 재택근무가 축소돼 사무실 복귀가 늘었기 때문으로 분석됩니다. 여기에 강남권이나 여의도권에 좋은 위치에 있는 건물이 부족하자 스타트업이나 IT 기반 기업체들이 교통 및 편의시설이 잘 갖춰진 인접 지역을 찾게 돼 임대 가격이 오른 것으로 풀이됩니다. 

한국부동산원 상업용부동산 임대동향 조사에 따르면, 4분기 기준 서울 공실률은 5.5%로 3분기와 같지만, 여의도권이 3분기 4.0%에서 4분기 3.7%로 줄었습니다. 공사비 및 인건비 상승, 코로나 기간 동안 개발사업 중단 등으로 신규 공급이 적어 임대가격지수가 상승했습니다.

2022년부터 시작된 고금리 기조로 부동산 시장은 침체기에 진입했습니다. 오피스 시장은 코로나 종식 이후 재택 근무에서 대면 근무로 전환한 기업이 늘면서 임대 수요가 늘어 공실률이 낮아지고 있습니다. 

부동산 전문가들은 하반기 금리 인하 기대와 공급 부족으로 올해 오피스 시장이 회복 국면에 들어설 것으로 전망하기도 했는데요. 강남권의 경우 도로, 대중교통, 편의시설 등 인프라가 뛰어나고 서리풀공원 복합업무단지 개발, 잠실MICE복합공간 개발, GTX-A, C 노선 개통 등이 예정돼 있는 곳입니다. 반면 공급은 부족해 임차 수요가 꾸준히 증가하고 있다 보니 임대인 우위 시장이 유지될 것으로 예상했습니다. 

강남, 도심 등 3대 주요 오피스 권역 외에도 성수, 마곡, 구로 지역도 공실률이 낮아지고 임대료가 상승하는 지역으로 꼽힙니다. 다만 여전한 고금리 부담과 공사비 상승, 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려도 있어 투자에 신중해야 한다고 전했습니다.

2024년 1분기 오피스 투자지수도 KB부동산 데이터허브>KB통계>오피스 투자지수에서 확인하세요.