"내가 사려는 이 집, 저렴한 걸까? 비싼 걸까?"대한민국 집값의 비밀!

결론부터 이야기하면 지금 부동산 시장은 소강상태에 접어들었다는 것이 박은정 평가사의 진단입니다. 그렇다면 이 흐름이 내년까지 이어질까요? 박은정 평가사는 부동산 시장을 진단하고 예측할 때 염두에 둬야 할 한 가지가 있다고 강조합니다. 부동산은 다른 투자 상품과는 달리 사고파는 주기가 길기 때문에, 중장기적 관점에서 접근해야 하는 영역이라는 것. 다시 말해 한번 형성된 시장 분위기는 주택의 최소 보유기간인 2년~3년은 큰 변동 없이 지속된다는 뜻으로 해석할 수 있습니다.

지금 시장을 좀 더 깊이 들여다보면, 작년 하반기를 정점으로 서울 아파트 거래량이 1천여 건(평균 6~7천여 건)을 밑도는 등 소강상태에 접어들었다가 올 상반기 특례보금자리론과 같은 부동산 규제 완화 정책으로 거래가 반짝 회복하는 듯 보였으나 추석 이후 특례보금자리론 일반형 판매 중단, 50년 만기 주택담보대출 연령 제한 도입 등으로 안 그래도 자금이 마른 부동산 시장이 탄력을 잃으면서 다시 소강상태로 접어들고 있다는 것이 박은정 평가사의 설명입니다.

다만, 작년과 같은 큰 폭의 집값 조정이 온다면 급매물을 중심으로 자금 여력이 있는 실수요자, 투자자들이 시장에 뛰어들 가능성을 제시하는데요. 그렇다면 내년 부동산 시장의 하락 리스크로 작용할 변수, 무엇을 꼽고 있을까요? 박은정 평가사 역시 많은 전문가가 입 모아 우려하는 '부동산 PF 대출 문제'와 '가계부채 문제'를 지적합니다.

한국경제연구원에 따르면 2022년 기준, 전세보증금을 포함한 국내 가계부채 규모는 약 3천조에 달하는 것으로 추산하고 있습니다. 이는 OECD 가입국 중 국내총생산(GDP)대비 가계 부채 비율이 가장 높은 수준인데요. 여기에 부동산 PF 부실 문제까지 겹치면서 한국 경제의 가장 큰 뇌관으로 작용하고 있는 상황. 박은정 평가사는 "눈덩이처럼 불어난 가계부채 문제에 더해 부동산 PF 리스크가 터질 경우, 극단적으로 이야기해서 제2의 IMF까지 염려된다"고 강하게 경고합니다.

그렇다면 언제 터질지 모르는 폭탄과도 같은 부동산 PF 부실 문제를 해결할 방법은 있을까요? 박은정 평가사는 비상식적으로 길어진 부동산 호황기에 무분별하게 건설업에 투자 자금이 쏠린 것이 이 사태의 발단이라고 지적합니다. 덧붙여 앞으로 건설사들이 정상적으로 사업을 마칠 수 있을지, 마친다고 해도 언제 마무리될지 누구도 장담 못 하는 상황에서 과연 정부가 유예해 준 기간 안에 부실 건설사들이 PF 대출금을 갚을 수 있을지 우려를 표하는데요.

무엇보다 건설 사업이 잘 마무리되어 매물이 시장에 풀리더라도, 고금리 기조가 지속되는 상황에서 비싼 분양가를 기꺼이 감당할 수요나 여력이 있을지 의문을 제기합니다. 결국 부동산 PF 부실 문제는 정부에서 정책으로 막는다고 해결되는 문제가 아니기 때문에 더 늦기 전에 시장의 자정 작용에 맡겨 터트릴 건 터트리는 식으로 해결하는 방식이 가장 현실적이라는 입장인데요.

그렇다면 지금, 이 시점에 실수요자들이 현명하게 집을 구매하기 위해서는 어떤 점을 유의해야 할까요? 먼저 집을 구매할 때는 "이 집이 내가 생각한 만큼 비싸게 팔리지 않을 수 있다"라는 것을 전제하고 접근해야 합니다. 다시 말해 당장 이 집을 팔지 않더라도 대출 이자나, 집 구매에 들어가는 비용을 충분히 감당할 여력이 됐을 때 집을 구매해야 한다는 뜻. 결국 이것을 가능하게 하려면 집값 거품이 꺼진 시점, 그러니까 집값이 저렴해진 시점에 집을 구매하는 것이 현실적일 텐데 지금은 여전히 집값에 거품이 많이 껴있다는 것이 박은정 평가사의 설명입니다.

그렇다면 내가 구매하려는 집이 적정 가격인지 아닌지 판단할 수 있는 기준, 어떤 지표를 참고하면 좋을까요? 박은정 평가사는 OECD 기준 적정 집값은 본인 소득 대비 11배로 나타나는데, 한국의 경우 서울 아파트 기준 최고점일 때 30배까지 올랐다가 현재는 겨우 26배로 떨어진 상황이라고 이야기합니다. 덧붙여 한국도 2013년에는 11배인 적이 있었다면서, 이렇게까지 떨어지진 않더라도 지나치게 가파르게 오른 집값 거품이 더 빠져야 한다는 의견인데요.

2024년 부동산 시장 전망부터 실수요자들의 현실 전략이 궁금하다면? KB부동산 TV 박은정 감정평가사 편을 참고하세요. 총 3편으로 알차게 담았습니다.