중동 트러블, 돌고 돌아 집값에 도대체 왜?

4월 4주차(4월 22일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.5로 전년동기 대비* -1.9% 하락했습니다. 하락률이 38주째(10개월) 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소되어 -1%대로 진입했습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.04% 하락해 하락률이 0.02%p 줄었습니다 (이하 전주 대비** 기준). 지난해 11월 첫 주까지 4개월 간 짧은 회복을 끝으로 23주째(6개월) 조정이 이어졌습니다.

美 중앙은행 연방준비제도(Fed) 의장의 매파적(통화긴축선호) 코멘트가 유연해지려면 2% 인플레이션 목표가 가시권 내로 들어와야 합니다. 우선 美 인플레이션의 핵심지표인 소비자물가지수(CPI)의 안정이 선행되어야 하고요. 그 다음 생산과정의 잠재적 인플레이션 지표인 생산자물가지수(PPI)와 균형도 중요합니다. 마지막으로 연준이 인플레이션 압력 파악을 위해 신뢰하는 개인소비지출(PCE) 물가지수의 안정이 뒷받침되어야 합니다.

3월 소비자물가지수(CPI) 상승률이 전년동기 대비 3.5%로 집계되어 시장컨센서스 3.4%를 상회했죠. 다행히 3월 생산자물가지수(PPI) 상승률은 전년동기 대비 2.7%에 달해 월가예상 3.0%를 하회했습니다. 시장 예상보다 낮은 PPI는 CPI를 선행하기에 물가압력 완화에 긍정적이나, 절대 수위가 여전히 높습니다. 향후 PCE 수준에 따라 과연 디스인플레이션(disinflation) 경로가 진행될지 가늠할 수 있겠습니다.

美 연준이 2% 물가상승률에 대한 확신을 갖기 위해서는 결국 국제유가 안정이 필수입니다. 중동 지정학적 리스크가 커지면서 유가 불안이 쉽게 가라앉지 않고 있는데요. 이에 더해 지난주 美 하원이 중국 등 외국법인이 이란산(産) 원유를 가공하거나 유통할 수 없게 하는 법안을 통과시켰습니다. 미국이 이란 수출 제재의 강도를 더 높인 것인데요. 이란産 원유 규제 강화가 새로운 유가 상승의 빌미를 제공할지 걱정입니다.

지난주를 기점으로 美 연준의 피봇 시각이 회의론으로 전환했습니다. 금리 인하 불확실성이 커지면서 전세계 벤치마킹 금리지표인 미국 10년물 국채금리가 4.6%대에서 하향 안정될지 관심이 쏠립니다. 그런데 전쟁 지원 등을 위한 美 하원의 대규모 지출법안 통과로 미 국채 발행의 초과상태가 쉽게 잦아들지 못할 것 같습니다. 대규모 국채 발행은 공급 증가를 거쳐 국채 매도량 증가를 유도해 (국채가격 하락) 금리 상승을 자극할 수 있죠. 금리 인하 기대감까지 낮아진 상황에서 금리 상승 없이 국채 소화가 순조로울지 궁금합니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.01% 하락 횡보했습니다. 23주째(6개월) 조정입니다. 다만 지난해 말부터 이어진 반발매도 압력이 완화되면서 하락률이 크게 확대되지는 않았습니다. 하락률이 2~3월 -0.03~-0.04% 수준에서 3주전부터 -0.01~-0.02%로 줄었습니다. 강남권과 강북권 간 하락 시소게임은 교차됐던 매물 출회가 안정을 찾으면서 양 지역 간 갭을 줄였습니다. 다만 강북 대비 강남 회복력이 더 좋아 약보합세를 나타냈습니다.

서울 하락구가 17곳에서 15곳으로 줄어든 반면, 상승구는 6곳에서 7곳으로 늘었습니다. 약보합이 모두 강보합으로 포지셔닝 됐습니다. 강북권에서는 한강변 핵심지구인 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구) 상승세가 이어졌고, 업무지구인 서대문ㆍ종로ㆍ중구가 강보합입니다. 강남권은 강남ㆍ서초구가 강세이고, 범강남권 동작구와 여의도 금융지구가 포함된 영등포구가 상승했습니다. 인기지역과 소외지역 간 양극화가 더 단단해지는 모습입니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.10% 상승했습니다. 상승률도 0.01%p 늘었습니다. 3월 중순 반등 후 상승압력이 낮아지고 있지만, 그렇다고 해서 아직까지 급격한 레벨 다운을 기대하기는 어렵습니다. 강북권이 0.11% 올랐고, 강남권이 0.09% 상승했습니다. 전주 대비 강북권은 0.03%p 늘었고, 강남권은 횡보했습니다. 여전히 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 타이트한 모습입니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 24곳에서 25곳으로 늘어 전 지역이 보합권조차 없는 완벽한 상승세를 보였습니다. 수개월 동안 강북권이 강남권보다 수급불안으로 상승률이 높았는데요. 당분간 이런 추세가 이어질 가능성이 커 보입니다. 강북권 14개구(區) 중에서 간헐적으로 나타났던 약보합지역, 예를 들면 광진·종로구도 금주에는 상승세입니다. 강남권은 강동구가 경계매물을 소화해 내면서 2주째 상승세를 유지했습니다.

경기 매매가격은 수원시가 신분당선연장 호재에 힘입어 상승 1순위입니다. 상승률 1위를 5주째 유지했던 과천시는 5위로 숨 고르기를 나타냈습니다. 경기는 전주 대비** -0.02% 하락했습니다. 3주째 횡보국면이며, 22주째(6주째) 조정입니다. 지난해 11월부터 누적매물이 영향을 주고 있습니다. 다만 과천·하남·김포 등 서울에 인접한 인기지역과 교통개발 이슈지역 중심의 순환매로 인해 순위 변경이 빠르게 나타납니다.

인천은 전주 대비** -0.02% 하락했습니다. 하락률이 0.01%p 늘었습니다. 그러나 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 등락이 반복됐고, 시세 부침(浮沈)을 거듭하면서 매물소화가 어느 정도 진행됨에 따라 낙폭은 크지 않습니다. 입주물량, 급매물 등 남아 있는 수급악재 영향력이 조금씩 줄고 있다는 의미겠죠. 금주는 서구가 GTX-D와 인천 지하철 1호선 연장 등 교통호재에 힘입어 0.04% 올라 2주째 상승 1위입니다.

경기 전세가격은 의왕시가 오랜만에 상승률 1순위입니다. 3주째 상승률 1순위였던 김포시는 8위로 밀렸습니다. 경기도는 전주 대비** 0.05% 상승 하면서 36주째(9개월) 상승세입니다. 김포시가 5호선·GTX 등 교통개발 이슈에 힘입은 매매 문의가 증가로 3주째 상승 1위에 올랐으나, 피로 누적이 나타났습니다. 그 틈을 의왕시가 잘 활용한 셈입니다. 인동선·월판선·GTX-C 착공 등 잠재된 교통호재가 매수세를 불러일으켰습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.15% 상승했습니다. 상승률이 0.01%p 줄었으나, 여전히 수위가 높습니다. 1월 중순까지 이어진 단기조정 시기에 경계매물 소화가 진행되면서 상승 강도가 견조해졌습니다. 10주째 경기도보다 상승률이 높습니다. 부평구가 전세물량 부족 등 수급불안으로 0.42% 오르면서 2주 연속 상승 1위입니다. 서구가 검단신도시 인프라 구축으로 인근 구도심과 김포지역 유입 수요에 힘입어 0.32% 올라 2주째 2위입니다.

전국 권역별 매매가격 하락세는 순환국면을 보입니다. 광역시→지방도시→수도권→서울 순으로 반복적인 약세 흐름입니다. 대출규제 등 약화된 투자환경 속에 기준금리 인하 기대감도 멀어졌습니다. 실망매물이 공급물량과 연결되어 광역시, 지방도시, 서울 외곽으로 이어지는 패턴이 6주째입니다. 서울 양극화 이슈가 경기도 인기지역에도 관찰됩니다. 반면 급매물이 회수가 원활치 않은 외곽지역은 모멘텀 없이 답답한 시세 흐름입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 3위부터 순위 변화가 있었습니다. 금주 전세 상승률은 1위 인천 0.16%>2위 서울 0.10%>3위 울산 0.09%>4위 경기 0.05%>5위 전남 0.05%입니다.

지난주 1위 인천>2위 서울>3위 전남>4위 울산>5위 강원에서 1~2위는 인천·서울이 동일하고, 3위가 전남에서 울산으로 교체됐습니다. 경기가 7위에서 4위로 순위를 올렸습니다. 인천의 전세수요 쏠림이 이어지고 있고, 서울도 매매수요가 답보상태입니다.

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