5월 기준금리 인하 '유력설', 주택시장 마중물 될까?

3월에는 토지거래허가구역 해제(2/13)와 한은 금통위의 기준금리 인하(2/25)로 시세 모멘텀이 회복됐지만, 후반기 토허제 확대 발표(3/19)로 변동성이 컸습니다. 4월은 부동산 정책변화 급변에 따른 시장참여자의 눈치게임이 펼쳐졌는데요. 글로벌 경기침체 여파 속에 트럼프發 관세충격까지 더해지면서 관망세를 이어갔습니다.

길게 보면 금리 인하 등 완화적 통화정책이 기대되지만, 짧게 보면 인플레이션으로 인한 한미 통화정책 불확실성이 발목을 잡는 분위기입니다. 일단 전국 아파트 매매가격은 1~2주차 2주 연속 강보합세에 이어 3주차 약보합세에 머무는 등 3월보다 한단계 레벨 다운된 양상입니다.

금주 4주차에는 전국 아파트 매매가격 증가율이 강보합으로 횡보하는 모습입니다. 지난주 17일 한국은행 금통위가 2분기 첫 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 2.75%로 유지한 것이 영향을 준 것으로 해석됩니다.

경기둔화 우려로 기준금리 추가인하가 요구되지만, 원달러 환율이 최근 1,410~1,480원대의 변동성을 나타내고 있다는 점이 동결 요인입니다. 지난 2월 기준금리 인하로 한미 간 금리 차이가 1.75%p죠. 역대 최고치인 2.0%p(2023년 7월)에 근접해 더 벌어질 경우 원화가치가 추가 하락할 수 있습니다.

한은 기준금리 인하 횟수에 대한 시장컨센서스는 2회, 연말 예상치는 2.25%입니다. 이제 인하시점은 5월 29일 금통위로 모아집니다. 지난해 4분기 경제성장률(GDP)이 0.1%에 머무른 바 있죠. 올해 1분기 경제성장률이 세 분기 만에 -0.2% 마이너스 성장을 기록했습니다.

이미 한국은행이 지난주 17일 기준금리를 동결하면서 1분기 역성장 가능성을 거론한 바 있어 시장충격은 제한적이지만, 美 관세정책 리스크가 커지고 있어 경기부양이 시급합니다. 또한 한미 금리차 확대가 금융안정에 부담일 수 있지만, 내수 침체 속에 잠재성장률도 낮아지고 있어 시장은 추경을 포함해 통화정책 완화를 기대하고 있습니다.

美 연방준비제도(Fed) 연방공개시장위원회(FOMC)의 2025년 말 최종금리 중간값은 3.9%입니다. 현 금리 4.25~4.50%와 차이는 0.35~0.60%p로 2회 스몰컷 기회가 남았죠. Fed의 정책금리 결정 시기는 상반기 5월 8일, 6월 19일 2회, 하반기 7월 31일, 9월 18일, 10월 30일, 12월 11일 4회입니다.

Fed가 1월 30일, 3월 20일 4.25~4.5%로 두차례 연속 매파적 동결로 통화완화 속도를 늦춘 것은 트럼프發 관세전쟁으로 인한 잠재적 인플레이션을 염두에 둔 결정입니다. 문제는 미국도 경제 우려가 만만치 않다는 점입니다. 연준이 물가안정과 성장도모 중 어느 곳에 방점을 찍을지 선택의 시간이 다가오고 있습니다.

4월 4주차(4월 21일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* 강보합으로 전환했습니다. 올해 1~2월까지 하락률이 -0.6%대를 이어간 바 있는데요. 3월 들어 하락률이 -0.4%대까지 좁혀지다가 4월 4주차에 -0.2%대로 줄어든 모습입니다. 반면 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 4월 3주차에 약보합을 시현했으나, 금주에는 강보합세로 전환했습니다 (이하 전주 대비** 기준).

서울은 1월 중순 8개월의 중장기 상승세를 마감하고, 강보합으로 바뀌는 등 모멘텀이 약화된 바 있습니다. 그런데 2월 중순부터 현재까지 0.1~0.3%대 상승세가 꾸준히 이어지고 있습니다.

한편 수도권은 지난해 12월 둘째 주에 7개월 간 상승세를 마감하고 약세 전환한 이래 2월 초까지 8주째 조정이 이어진 바 있는데요. 다행히 2월 중순부터 10주째 회복세가 지속되고 있습니다.

5개광역시와 지방도시의 전주 대비 하락률**은 각각 -0.07%, -0.04%에 달해 서울 및 수도권 대비 양극화가 고착화되고 있습니다. 주 별로 하락률에 소폭의 변동성이 보이지만, 아직까지 구체적인 회복 신호는 없습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 0.20% 상승했습니다. 3월 들어 토지거래허가구역 해제와 기준금리 인하의 영향에 힘입어 상승률이 3월 3주차 0.29%까지 확대됐다가 3월 3주차 토허제 확대대책이 발표되면서 지난주까지 상승률이 완화된 바 있습니다.

그러나 금주 상승률이 증가하면서 0.20% 올랐습니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 강남권 우세가 여전히 지속 중입니다. 강남권과 강북권 간 상승률 괴리가 3월 2주차 0.33%p를 정점으로 조금씩 줄어들다가 금주 0.24%p로 늘면서 강남권에 대한 투자관심 집중을 확인했습니다.

금주 강북권은 지난주 0.08%에서 0.08%로 상승률이 횡보했고, 강남권은 0.20%에서 0.31%로 상승률이 0.12%p 확대됐습니다. 강북권이 10주째 회복했고, 강남권은 50주째(13개월) 상승세입니다. 서울 하락구(區)가 지난 1월 9~10곳을 고점으로 점차 줄어들더니 3월부터는 3~4곳으로 축소됐고, 금주 2곳으로 줄었습니다.

덕분에 상승 지역도 19~22곳을 오르내리는 안정된 모습입니다. 강북권에서는 유일하게 강북구가 하락했고, 노원ㆍ도봉구가 강보합입니다. 강남권에서는 금천구만 약세 행진입니다. 양천구가 0.85%로 상승률 TOP입니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.06% 상승했습니다. 서울 전세가격이 1월 3주차에 일시적으로 약세 전환했으나, 바로 상승 반전해 금주까지 0.05~0.07%의 완만한 상승세를 이어가고 있습니다. 지난해 말부터 매매가격 상승에 대한 확신이 줄면서 전세 상승률이 높았었죠.

그러나 2월부터 매매 상승률이 전세 상승률을 뛰어넘기 시작했습니다. 오히려 전세가격 상승이 장기화되면서 경기불황이 전세 급매물에 영향을 준 것입니다. 반면 매매가격은 금리 인하기에 접어들면서 저가매수세를 유도해 가격 상승률이 더 높았습니다.

금주는 강북권이 0.04% 상승 횡보했고, 강남권도 0.07% 상승 횡보했습니다. 강남권이 0.03%p 우세했지만, 4월 2주차 0.07%p보다는 톤 다운됐습니다. 연초 강남권에 대한 학군수요와 직주근접 트렌드 반영이 마무리된 것으로 보입니다.

전체 25개구(區) 중에 하락 지역이 2월 10~11곳을 정점으로 4월 2~3곳으로 안정됐습니다. 보합지역도 1~2곳으로 줄어 상승 지역이 18~21곳을 오르내립니다. 상승구는 지난주 21곳에서 금주 20곳으로 줄었죠. 강북권에서는 강북ㆍ성북구가 약세이고, 강남권에서는 송파구가 약세입니다.

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 독보적인 1순위입니다. 8ㆍ9단지 이주로 인한 매매는 소폭 감소되는 모습입니다. 그런데 5단지 관리처분인가가 확정되면서 발생된 이주 수요가 바통을 이어가는 양상입니다.

토지거래허가구역 해제 시에는 강남권 상승에 연동해 매수세가 늘었고, 토허제가 확대 발표 시에는 강남권 주변 지역인 과천에 대한 풍선효과 기대치가 반영되고 있습니다. 2순위는 분당구 상승세 지속에 힘입은 성남시입니다. 3순위는 군포시입니다. 과천ㆍ성남 인근인 안양ㆍ군포로 매매 관심이 뚜렷해지는 모습입니다.

인천은 전주 대비** -0.02% 하락세를 이어갔습니다. 다만 하락세가 전주 대비 0.01%p 둔화됐습니다. 지난해 말부터 상승 탄력성이 줄었고, 투자성 매매의 제한적인 유입으로 반등 징후없이 -0.01 ~ -0.02% 수준의 약세를 이어가고 있습니다.

그나마 오랜 기간 동안 경기도보다는 하락률이 적다는 특징이 유지됐지만, 4월 2주차부터 경기도가 하락폭이 줄어들면서 인천이 경기도 보다 약세를 보였습니다. 대부분 지역이 약세지만, 부평구가 잠재적 수요층의 저점인식 확산에 따른 저가 매수세 유입으로 유일하게 0.01% 올랐습니다.

경기 전세가격은 과천시가 0.65% 상승해 상승률 1순위를 기록했습니다. 경기도는 전주 대비** 0.03% 상승 횡보했습니다. 86주째(22개월) 오름세입니다. 과천시는 준강남이라는 입지조건이 꾸준한 수요를 유발하는 아파트가 적은 지역으로 몇몇 거래에도 가격 변동성이 커집니다.

양주시가 2주 연속 과천시를 누르고 상승 1순위를 기록했지만, 0.19% 상승에 머물러 3순위로 밀렸습니다. 전세 재계약 갱신에 성공한 임차인이 많아 전세물량이 부족합니다. 2순위는 교통망 확충 수혜지인 구리시로 0.25% 올랐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.01% 상승 횡보했습니다. 수요 측면에서 늘 우위를 점유했던 지역이었지만, 전세 대출환경 변화로 경계매물이 다소 발생되면서 전국 상승률 순위가 2~3위권에서 8위에 랭크됐습니다. 2월 들어 상승률이 경기보다는 뒤쳐지는 모습이 수시로 보입니다.

금주도 0.03% 오른 경기 대비 상승률이 뒤쳐졌습니다. 인천지역 상승 1순위는 연수구로 경쟁력 있는 입지의 단지 중심으로 0.05% 올랐습니다. 2순위는 역세권 소형 신축아파트 중심으로 전세 매수세가 이어진 부평구로 0.04% 상승했습니다.

전국 권역별 매매가격은 세종이 0.23% 올라 서울을 제치고 1순위입니다. 조기대선 과정에서 세종시 국회의사당 및 대통령 집무실 이전 등 호재성 이슈가 부각되면서 급등세를 시현했습니다. 꾸준히 1순위를 유지했던 서울도 금리 인하를 염두에 둔 저가매수세가 유입되면서 2순위로 집계됐습니다.

서울 상승 1순위는 목동신시가지 단지를 중심으로 문의가 이어진 양천구입니다. 2순위는 전통적으로 인기지역이자 압구정 재건축 단지를 중심으로 문의가 몰린 강남구입니다. 3순위는 교육ㆍ교통 인프라 환경이 우수한 서초구입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 세종으로 0.11% 상승했습니다. 지방도시 한계에 대한 의견이 분분한 상황임에도 불구하고, 세종시 낙폭과대 매매시장에 대한 관심이 집중되면서 전세시장에도 회복 조짐이 감지되고 있습니다. 2순위는 장기간 1순위를 기록했던 울산으로 0.09% 올랐습니다.

울산지역 전세수급 불균형이 이어지면서 인근 현대차 수요가 꾸준하고, 공급부족으로 입주물량이 적은 중구ㆍ북구의 상승세가 기본적으로 이어졌습니다. 금주는 전세 수요가 입주물량을 압도한 남구가 상승률이 0.13%로 가장 높았습니다.

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