부동산에 관하여 취득세, 재산세, 등록세 등의 지방세를 책정하기 위해 정부에서 기준으로 설정한 가격(공시지가)이다.
시가보다 낮은 경우가 많다. 토지는 개별공시지가를, 단독주택은 개별주택가격을 기준으로 삼는다. 아파트나 다세대주택 등 공동주택은 공동주택가격을 활용한다. 주택 가격은 매년 4월 30일, 토지는 매년 5월 31일 공시가 이뤄진다.
2023년부터 시행되는 개정 지방세법에 따르면 과세표준이 시가표준액에서 ‘시가인정액’으로 바뀐다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액을 뜻한다.
아파트의 경우 유사 매매사례가격을 기준으로 삼는다. 유사 매매사례가격은 동일 단지에서 해당 자산과 공시가격·전용면적의 차이가 5% 이내인 유사자산의 매매가액을 의미한다.
2018년 이후 부동산 가격이 가파르게 오르면서 공시 가격이 실거래가격 대비 30~50% 낮은 경우도 종종 발생했다. 취득세는 과세표준에 취득세율을 곱해 결정되기 때문에, 과세표준 기준이 시가안정액으로 바뀌면 그만큼 취득세 부담이 늘어날 수밖에 없다는 것이 부동산업계의 전망이다.
시가가 12억원, 공시 가격이 8억원인 아파트를 증여한다고 가정해보자. 이 경우 2022년까지는 공시 가격 8억원에 3.5%를 적용한 2800만원을 취득세로 내야 하지만, 2023년부터는 세부담이 시가인 12억원에 3.5%를 적용한 4200만원으로 늘어난다. 올해 증여할 때보다 50%가량 많은 취득세를 내야 하는 셈이다.
조정대상지역 내 공시지가가 3억원 이상인 주택은 12%의 세율이 적용돼 그 부담은 더 커진다. 다만 최근 부동산 경기 둔화로 지역에 따라 시가 하락폭이 큰 경우엔 시가인정액 기준을 도입해도 세 부담이 크게 늘지 않을 수 있다.
국회에서 논의 중인 세법개정안이 통과될 경우 2023년부터 증여 후 양도할 때 적용되던 이월과세 대상 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어난다는 점도 염두에 둘 필요가 있다.
이월과세는 배우자나 직계존·비속으로부터 증여받은 토지나 건물 등을 5년 이내에 양도할 때 양도가액에서 차감하는 취득가액을 증여받은 가액이 아니라 증여자의 취득 당시 실제 취득 금액으로 적용하는 것을 말한다. 현재는 증여받은 뒤 5년 이후 양도 시 이월과세가 배제돼 증여자의 취득 당시 금액이 취득가액으로 인정받으면서 양도세 절감 효과를 누릴 수 있다. 하지만 세법개정안 통과로 이 기준이 10년으로 늘어난다.
부동산 증여 계획이 있다면 2022년까지 증여를 마무리하는 것이 미래의 양도 계획을 짜는 데 더 유리할 수 있다.
