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주택세금 100문 100답 (2020)

국세청이 2020년 9월 17일 홈택스 시스템에 '부동산 3법 등 주요 개정내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택세금'(이하 주택세금 100문100답) 자료.

주택세금 100문100답에서는 소득세법, 종합부동산세법, 법인세법, 지방세법, 민간임대주택에 관한 특별법 개정 사항과 납세자·세무대리인이 궁금하게 여기는 주택 세금 규정에 대한 문답풀이식 해설을 담았다.

조정대상지역이 아닌 곳에 짓는 아파트 분양권을 2년 넘게 보유하다가 2021년 7월에 양도한다면 양도소득세를 얼마나 내야 할까. 2020년 8월 개정·시행된 소득세법에 따르면 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도한다면 2년 이상 보유하더라도 조정대상지역 여부에 무관하게 60% 세율을 적용받는다. 만약 분양권 보유 기간이 1년 미만이라면 70%의 세율을 적용받는다. 주택과 입주권도 보유기간 1년 미만에 70%, 1년 이상 2년 미만에 60%를 각각 적용한다. 2021년 5월 31일까지는 보유기간에 따라 기본세율이나 40∼50%를 낸다.

현재는 분양권이 양도세를 결정하는 주택 수로 산정되지 않지만 2021년 1월 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함된다. 현재 주택과 분양권 1건씩을 갖고 있다면 1주택자이지만 1주택자가 내년 1월에 분양권을 취득하면 2주택자가 된다. 이 경우 2021년 6월 이후 주택을 양도하면 양도세율이 현재보다 10%포인트 높아진다.

현재 1세대1주택자는 보유 기간이 10년 이상이라면 양도소득세를 80% 공제를 받을 수 있다. 만약 같은 집을 2021년 1월에 양도한다면 양도세 부담은 늘어날까 줄어들까.

현행 장기보유특별공제는 보유기간 1년당 8%포인트씩 늘어나지만 2021년 1월 1일부터는 보유기간에다 거주기간 요건이 추가돼 보유기간 1년당 4%와 거주기간 1년당 4%가 높아진다. 따라서 내년 1월에는 1세대1주택자가 10년 이상 보유한 주택이라고 해도 그 집에 전혀 거주하지 않고 다른 사람 명의의 주택에 살았다면 장기보유특별공제가 현재의 절반인 40%로 줄어든다. 예를 들어 10년 넘게 보유하고 2년간 거주한 주택을 20억원에 팔아 10억원을 남긴 경우라면 연말까지는 세금이 2273만원지만 2021년 1월부터는 8833만원으로 뛴다.

부부가 조정대상지역에 있는 주택 2채를 각각 50% 지분으로 소유한다면 주택 수는 어떻게 판정될까. 종부세는 주택 지분 또는 부속토지만 소유해도 주택을 소유한 것으로 간주해 세율을 적용하므로 부부 양쪽 다 조정대상지역 2주택자에 해당한다.

부부 공동으로 1주택을 소유하고 다른 세대원은 주택이 없더라도 1세대 1주택이 아니라고 해석돼 연령·보유기간에 따른 세액공제가 적용되지 않는다. 다만 과세표준 산정에서는 각각 6억원씩 공제되므로 부부 중 1인이 소유했을 때(9억원 공제)보다 과세표준 공제액이 크다.


▷부부가 공동으로 1주택을 보유하면 종합부동산세 세액공제가 적용되나.

안 된다. 1주택자는 5년 이상 장기 보유하거나 60세 이상이면 최대 80% 종부세를 공제받을 수 있다. 장기보유에 따른 공제는 최대 50%, 고령자 공제는 최대 40%, 둘을 합친 공제는 최대 80%다. 하지만 부부가 공동으로 1주택을 보유하면 이런 혜택을 주지 않는다. (다만 최근 국회에서 이에 대한 문제가 제기돼 기획재정부가 제도 개선 여부를 검토하고 있다.)

▷조정대상지역에 2주택을 보유하다가 올 9월 1일 주택 한 채가 조정대상지역에서 해제된 경우 종부세 일반세율을 적용받나.

아니다. 조정대상지역 판정은 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 적용하므로 이 경우 2올해는 조정대상지역 2주택자에 해당한다. 0.6~3.2%의 다주택자 종부세율이 적용된다. 다주택자 세율은 내년 1.2~6.0%로 인상된다.

▷법인은 6억원 이하 주택을 보유한 경우에도 종부세가 과세되나.

내년 귀속분 종부세부터 법인에 대한 공제액(6억원)이 없어지기 때문에 보유 주택가액 전체에 대해 종부세를 납부해야 한다. 법인 소유 주택은 내년부터 세 부담 상한도 적용되지 않는다.

▷비(非)조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 조정대상지역 아파트를 추가로 취득하는 경우 취득세율은.

기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 조정대상지역에서 두 번째 주택을 추가 취득하면 8% 세율을 적용한다. 조정대상지역에서 3주택 이상 구입할 때는 세율이 12%다. 반면 두 번째 취득 주택이 비조정대상지역에 있으면 주택 가격에 따라 1~3%의 세율을 물린다. 비조정대상지역에서 세 번째 주택을 사면 8%, 네 번째 이상은 12%로 세율이 오른다.

▷이사 가기 위해 주택을 추가로 구입한 경우도 취득세가 중과되나.

아니다. 거주지를 옮기는 과정에서 일시적으로 2주택자가 된 경우 신규 주택 취득은 중과세하지 않는다. 일단 1주택 세율(1~3%)로 신고·납부하면 된다. 다만 종전 주택을 3년 이내 처분해야 한다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 처분 기간이 1년이다.

▷다주택자가 이사 가기 위해 취득하는 주택도 일시적 주택 소유로 인정해주나.

아니다. 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등 사유로 신규 주택을 취득하더라도 ‘일시적 2주택’에 해당하지 않는다. 신규 주택 취득은 중과세율이 적용된다.

▷주거용 오피스텔을 취득할 때도 취득세가 중과되나.

그렇다. 오피스텔을 취득할 당시에는 해당 물건이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장의 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.

▷인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하나.

내년 6월 1일 이후 양도분부터 적용한다. 지금은 주택·입주권을 팔 때 보유기간이 1년 미만이면 40%, 1년 이상이면 기본세율(6~42%)로 양도세를 물린다. 내년 6월 1일부터는 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%로 세율이 오른다.

▷1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 분양권을 주택 수에 포함해 양도세를 계산하나.

지금 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않는다. 내년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함된다. 이 경우 2주택자로 보고 다주택자 양도세 중과세율을 매긴다. 내년 6월 1일부터 적용되는 2주택자 중과세율은 ‘기본세율+20%포인트’다.

▷1가구 1주택 양도세 장기보유특별공제는 어떻게 달라지나.

지금은 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용하고 있다. 내년 1월 1일 이후 양도분부터는 1년 공제율 8%가 ‘보유기간 4%+거주기간 4%’로 구분돼서 계산된다. 보유기간이 3년(12%)이고 거주기간이 2년(8%)이면 공제율이 20%다. 10년 이상 보유 시 지금은 거주기간 상관없이 공제율이 80%지만, 거주는 5~6년만 했다면 내년 이후엔 60%(보유 40%+거주 20%) 공제율이 적용된다.

▷주택임대소득 과세 대상은.

월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자다. 1주택자도 기준시가 9억원 초과 주택에서 월세 수입이 나오면 과세 대상이다.

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부동산 3법 주요 개정내용(2020)

양도소득세법 주요 개정내용]

□ 양도소득세제상 주택 수 계산시 분양권 포함(2021년 1월1일 이후 취득분부터)

○1세대 1주택자·조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득 세제상 주택 수를 계산할 때 분양권을 포함하여 주택수 계산

□ 1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가(2021년 1월1일 이후 양도분부터)

○보유기간 연 8% 공제율을「보유기간 4%+거주기간 4%」로 조정

[부동산稅가 궁금하다]①부동산 3법 등 주요 개정내용
□ 2년 미만 보유 주택(조합원입주권·분양권 포함)에 대한 양도 소득세율 인상(2021년 6월1일 이후 양도분부터)

○(단기) 1년 미만: 40% → 70%, 1~2년: 기본세율 → 60%

[부동산稅가 궁금하다]①부동산 3법 등 주요 개정내용
□ 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율 인상(2021년 6월1일 이후 양도분부터)

○[현행] 기본세율 + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상)
[개정] 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

[종합부동산세법 주요 개정내용]

□ 개인·법인 주택분 세율 인상(2021년 귀속분부터)

○개인 주택분 세율인상 및 법인 주택분 고율의 단일세율 적용

[부동산稅가 궁금하다]①부동산 3법 등 주요 개정내용
□ 세부담 상한 인상(2021년 귀속분부터)

○법인 주택분 세부담상한 적용 폐지 및 개인 조정대상지역 2주택자 세부담상한 200% → 300% 인상

[부동산稅가 궁금하다]①부동산 3법 등 주요 개정내용
□ 법인 주택분 과세 강화(2021년 귀속분부터)

○법인 보유 주택에 대해 종합부동산세 공제액(6억원) 폐지
○법인이 조정대상지역 내 신규등록 임대주택 종합부동산세 과세
* 2020년 6월18일 이후 임대사업 등록 신청분부터

□ 1세대 1주택자 세액공제 확대(2021년 귀속분부터)

○고령자 공제율 인상 및 장기보유 공제와 합산한 공제한도 증액

[부동산稅가 궁금하다]①부동산 3법 등 주요 개정내용
[법인세법 주요 개정내용]

□ 법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상(2021년 1월1일 양도분부터)

○법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10∼25%)에 더해 추가 과세되는 세율을 10% → 20% 로 인상

-추가세율 적용대상을 기존 주택 및 별장에서 주택을 취득하기 위한 권리(조합원입주권, 분양권) 추가
-법인이 2020년 6월18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택*도 추가세율 적용
* 임대기간 8년 이상, 주택가액 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하

[지방세법 주요 개정내용]

□ 다주택자‧법인 주택 취득세 강화

○(다주택자) 조정대상지역내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득시 8%, 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상시 12%로 인상

-다만, 조정대상지역내 2주택의 경우 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세(처분기간* 內 종전주택 미처분시 차액 추징)
* 3년 이내(신규 주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우 1년 이내)

○(법인) 개인을 제외한 단체는 법인으로 보아 중과세율 적용

[부동산稅가 궁금하다]①부동산 3법 등 주요 개정내용
○(중과제외주택) 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택

-공시가격 1억원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원임대용 주택 등

○(사치성재산) 중과대상인 고급주택·별장 취득시 세율 8% 가산

□ 증여 취득에 대한 취득세 강화

○조정대상지역 內 일정가액(3억원) 이상 주택 증여 시 세율 12%로 인상
* 단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우 등은 제외

[민간임대주택법 개정에 따른 보완조치]

□ 개정내용 : 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지(2020년 8월18일 개정)

[부동산稅가 궁금하다]①부동산 3법 등 주요 개정내용
○임대주택 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과시 자동등록 말소

○다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용

□ 소득세·종합부동산세·법인세 관련 보완조치

○임대등록일부터 자진·자동말소일까지 세제혜택 유지

-민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형(단기, 아파트 장기)에 대하여 임대등록기간 동안 세제혜택* 유지

* 소득세 : 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대법인세, 소득세 : 등록임대주택 중 소형주택에 대한 감면(30%, 75%)종합부동산세 : 합산배제 적용

○자진·자동등록 말소하는 경우 추징 면제
-의무임대기간 경과하기 전에 자진·자동등록말소하는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않음
* 예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우,장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우

□ 양도소득세 관련 보완조치

※ 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만다음의 보완조치 적용

○거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례 적용

-자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년내 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용
* (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용 (의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)

-이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진‧자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음

○양도소득세 중과 배제

-자진‧자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제
* (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외(의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)

-다만, 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과 배제

□ 2020년 7월11일 이후 임대등록에 대한 세제지원 적용 배제

○7월11일 이후 ①민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나, ②단기임대주택을 장기로 전환하는 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 관련 세제지원 적용 배제
-따라서 동 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도 적용되지 않음

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MZ세대

MZ Generation

1980년대 초~2000년대 초 출생한 `밀레니얼 세대'와 1990년대 중반부터 2010년대 초반 출생한‘Z세대’를 아우르는 말.

2021년 현재 10대 후반에서 30대의 청년층으로 휴대폰, 인터넷 등 디지털 환경에 친숙하다.

이들은 변화에 유연하고 새롭고 이색적인 것을 추구하며, 자신이 좋아하는 것에 쓰는 돈이나 시간을 아끼지 않는 특징이 있다.

MZ세대는 플랫폼에서의 ‘재미’와 ‘간편함’을 추구하는 MZ세대가 금융산업의 판을 뒤흔들고 있다. 이들은 아직 자산과 소득이 적지만 과감한 레버리지(대출)로 소비와 투자에 적극적이다. ‘영끌(영혼을 끌어모은) 대출’로 주식과 암호화폐 상승장을 주도하기도 했다.

MZ세대가 주로 이용하는 카카오뱅크, 토스, 네이버페이, 카카오페이와 같은 금융플랫폼업체 3~4개가 데카콘기업(기업가치 100억 달러 이상 비상장사)으로 성장했다. 2021년 6월 말 현재 카카오페이와 네이버페이(네이버파이낸셜)의 가치도 10조 원을 넘어섰다는 평가다. 이들 ‘빅4’의 기업가치는 50조 원을 훌쩍 웃돈다. KB 신한 하나 우리금융 등 4대 금융지주의 시총 합계 62조 원에 버금간다.

2020년까지 MZ세대(15~40세)는 세계 인구의 33%를 차지했다. 그러나 앞으로 베이비붐 세대 비중이 줄어드는 점을 고려하면 2040년에는 50% 이상을 차지할 것이라는 전망이다. 모건스탠리는 미국 인구의 4분의 1을 차지하는 Z세대(1996~2010년 사이에 출생한 7800만 명)가 오는 2034년께 미 역사상 가장 수가 많은 세대로 등극한다고 분석했다. 대출, 소비 등 금융업 전반에서 막대한 비중을 차지할 것이라는 예측이다.

베이비부머로 부터 부의 이전이 시작되는 것도 MZ세대에 금융사들이 주목할 수밖에 없는 이유 중 하나다. 전후에 태어난 베이비붐 세대는 현재 세계적으로 가장 많은 부를 소유하고 있는 계층이다. 그러나 이들의 노화와 사망 등에 따라 자산이 MZ세대로 향후 20년간 이전될 전망이다. 미국에서는 5년마다 1조3000억달러가량의 자산이 자녀 세대로 옮겨간다. 베이비부머 사망이 늘어나기 시작하는 2036~2040년에는 자산 이전 속도가 지금보다 두 배가량 빨라질 것이라는 게 전문가들의 예상이다.

금융산업 조사·컨설팅 회사인 셀룰리어소시에이션에 따르면 MZ세대는 2042년까지 약 22조달러를 상속받을 전망이다.

국제금융센터의 ‘MZ세대가 기대하는 금융의 모습’ 보고서를 보면 이들 세대의 금융 영향력은 눈에 띄게 커지고 있다. 기저에는 MZ세대의 특수한 금융 생활 패턴과 경제력 집중 현상이 있다는 설명이다. 이들의 금융 특성은 △재테크·금융서비스에 높은 관심도 △다양한 투자 방식 리드 △투자정보 취득의 다양화 등 세 가지다. 유튜브, SNS 등으로 정보를 다양하게 습득하고 전형적인 금융 상품에 얽매이지 않으며 재테크와 금융서비스에 높은 관심을 두고 있다는 설명이다. 이 같은 특성을 지닌 세대가 더 많은 경제력을 거머쥘 경우에 대비하지 않을 수 없다는 분석이다.

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소상공인 새희망자금

코로나19 여파로 매출이 감소한 영세 소상공인에게 지급되는 지원금으로 최대 최대 200만원까지 지급된다.

2020년 9월 24일 온라인으로 새희망자금을 신청받았고 10월 26일부터 11월 13일까지는 온라인뿐만 아니라 현장 방문을 통해서도 신청받았다.

새희망자금을 신청할 때는 별도의 증빙 서류 없이 사업자번호와 계좌번호 등의 정보만 입력하면 된다. 다만, 본인인증을 위해 소상공인은 본인 명의 휴대전화나 공인인증서를 반드시 준비해야 한다.

신청 후 지급까지는 1~2일 정도 소요된다.

중기부가 확보한 1차 데이터베이스에 따르면 추석 전 새희망자금을 지급하려는 소상공인은 모두 241만명이며 이중 일반업종은 214만명 정도다.
일반업종은 2019년 연 매출이 4억원 이하이고 2020년 상반기 월평균 매출액이 2019년 월평균 대비 감소한 소상공인으로 100만원씩 지급된다.

2019년 부가가치세 간이과세자는 매출 감소 여부 확인 없이 우선 지급하고 향후 매출이 감소한 것으로 확인되지 않을 경우 환급할 수 있다.
2020년 1~5월 창업해 2019년 매출액이 없는 경우에는 6월부터 3개월간 매출액의 연간 환산매출액이 4억원 이하이고 8월 매출액이 6~7월 월평균 매출액보다 감소하면 지급 대상이다. 6~7월 창업자는 지원 대상이 아니다.

특별피해업종은 사회적 거리두기 강화로 집합금지 또는 영업 제한 조치를 받은 업종에 해당하는 소상공인이 대상으로 27만명 정도다. 집합금지로 아예 영업을 못 한 경우에는 200만원, 영업시간 제한을 받은 영업제한 업종은 150만원을 받는다.

특별피해업종은 소상공인이라면 연 매출 규모나 매출액 감소와 무관하게 지원된다. 다만, 도박업종, 담배 중개업, 귀금속 중개업, 부동산 임대업, 변호사·회계사·병원을 비롯한 전문 직종 등 소상공인 정책자금 융자 제외 업종은 새희망자금을 받지 못한다.
또 다른 제4차 추경 사업인 복지부의 긴급생계지원금, 고용부의 긴급고용안정지원금을 지급받는다면 새희망자금 중복 지급이 불가하다.

특히 학습지 교사, 골프장 캐디, 신용카드 모집인, 방문 교사, 화물차주 등 산업재해보상보호법상 14개 특수형태근로종사자와 프리랜서는 사업자 등록여부와 무관하게 고용부 긴급고용안정지원금의 대상이기 때문에 새희망자금을 신청할 수 없다.

소상공인은 제조업체의 경우 종업원 10인 미만, 서비스업은 5인 미만이 해당한다.