강제경매

일반 채권자가 법원의 확정 판결이나 공정증서 등 집행권원을 제출해, 채무자의 부동산을 강제로 매각해달라고 청구함으로써 진행되는 경매.



경매신청서에는 채권자의 성명과 주소, 채무자의 성명과 주소, 청구금액을 기재하고, 경매에 부칠 부동산 목록과 함께 채무명의(판결정본 등)도 첨부해야 한다. 반면, 임의경매는 채무명의 대신 저당권 또는 근저당권 설정계약서만으로 신청이 가능하다.



부동산 경매는 감정평가를 거쳐 최저 입찰가가 정해지고, 유찰이 반복되면 감정가의 50~70% 수준까지 낙찰가가 내려가기도 한다.

경매 대금은 집행비용을 우선 제하고, 남은 금액은 채권자에게 변제된다. 이후 잔여금은 다른 채권자나 채무자에게 분배된다.

2023년 이후 금리 인상과 경기 둔화로 연체율이 높아지면서 서울·수도권을 중심으로 강제 경매 건수도 증가 추세다. 특히 자영업자와 중장년층이 소유한 주택·상가가 주요 대상이다.



강제 경매는 임의 경매(담보권 실행 경매)와 달리, 담보권 없이도 집행권원만으로 가능한 ‘일반 채권’ 기반의 집행 절차라는 점에서 차이가 있다.